A SZAKMA, AHOGY BELÜLRŐL LÁTOM
1. rész – Miért utálják ennyien az ingatlanosokat?

Ha egy videóm megjelenik ingatlanosként, garantáltan érkeznek a kommentek.
„Élősködők.”
„Semmirekellők.”
„Lehúzók.”
„Paraziták.”

És őszintén?
Nem is a kommentek lepnek meg.
Hanem az, hogy mennyire általánosan elfogadott lett egy egész szakmát néhány rossz tapasztalat alapján megítélni.

De mielőtt bárki félreértene, kezdjük az elején.
Szerintem nem lehet úgy beszélni erről a témáról, mintha minden kritika alaptalan lenne.
Mert nem az.
Voltak és vannak olyan szereplők a szakmában, akik rengeteget ártottak az ingatlanközvetítés megítélésének.
Aki nem ismeri az ingatlant, amit mutat.
Aki csak másolja a hirdetéseket.
Aki bármit elvállal, csak legyen megbízás.
Aki tudja, hogy irreális az ár, mégis aláírja a szerződést.
Akit az ügyfél helyett kizárólag a jutalék érdekel.
Ezek létező problémák.

És hidd el, engem legalább annyira zavarnak, mint azokat, akik kommentelik őket.
Sőt.

Szerintem a legtöbb tisztességesen dolgozó ingatlanosnak ugyanúgy érdeke lenne, hogy ezek a jelenségek eltűnjenek a szakmából.

Mert amikor valaki rosszul dolgozik, annak a következményeit végül nem csak ő viseli.

Hanem mindenki más is.
De van egy kérdésem.
Ha egy autószerelő átver, akkor az összes autószerelő csaló?
Ha egy ügyvéd hibázik, akkor az összes ügyvéd alkalmatlan?
Ha egy orvos rosszul végzi a munkáját, akkor az egész orvosi szakma értéktelen?
Nyilván nem.

Az ingatlanosoknál mégis gyakran ez történik.
És ilyenkor általában érkezik a másik kedvenc komment is:
„Én is le tudom fotózni a házamat. Fel tudom tenni az internetre. Minek ehhez ingatlanos?”
És tudod mit?
Ebben részben igazuk van.
Ma már bárki tud fényképet készíteni.
Bárki tud hirdetést feladni.
Bárki tudja fogadni a telefonhívásokat.
Ha az ingatlanos munkája kizárólag ennyiből állna, lehet, hogy én sem fizetnék érte. Bár ez a dolog ennél árnyaltabb, mert nem mindegy ezek minősége, a tudatos pozicionálás stb. De most ebbe nem megyek bele… folytatom onnan, hogy hirdetést feltenni mindenki tud.
Csakhogy a hirdetés feltöltése nem az ingatlaneladás.

Az csak az első lépés.
A legtöbb ingatlan ugyanis nem azért nem kel el, mert nincs róla hirdetés.
Hanem azért, mert rossz az ára.
Mert nem a megfelelő vevőket éri el.
Mert a tulajdonos nem kap őszinte visszajelzést.
Mert az érdeklődőből nem lesz valódi vevő.
Mert a vevő hitelképessége nincs előzetesen tisztázva.
Mert egy apró jogi vagy műszaki probléma az utolsó pillanatban derül ki.
Mert valaki nem meri kimondani azt, amit ki kellene.

A hirdetés feladása ma már valóban egyszerű.

Sikeresen végigvinni egy több tízmilliós tranzakciót viszont még mindig nem az.

És szerintem sokan itt értik félre ezt a szakmát.
Mert a jó ingatlanos értékét nem a hirdetésben kell keresni.
Hanem azokban a problémákban, amelyek végül nem történnek meg.
Abban, hogy időben kiderül egy probléma.
Abban, hogy nem hónapok múlva derül ki, hogy rossz volt az ár.
Abban, hogy nem a szerződéskötés előtti napon derül ki, hogy a vevő nem hitelképes.
Abban, hogy nem bukik el egy ügylet egy olyan hibán, amit előre meg lehetett volna előzni.

És szerintem van még valami, amiről keveset beszélünk.

Tudod, mikor találkozik a legtöbb ember ingatlanossal?
Amikor stresszes.
Amikor válik.
Amikor örököl.
Amikor költöznie kell.
Amikor pénzügyi nyomás alatt van.
Amikor hitelt vesz fel
Amikor egy élet munkáját készül eladni.

Magyarul: amikor az élete egyik legfontosabb és legérzelmesebb döntése előtt áll.

Lehet, hogy valójában nem is az ingatlanost utálja.
Hanem azt a helyzetet, amiben találkozott vele.
Mert az ingatlan nem egyszerűen egy tárgy.
Egy lakás vagy ház mögött gyakran ott van egy válás.
Egy örökség.
Egy költözés.
Egy újrakezdés.
Egy veszteség.
Vagy éppen egy élet álma.

Az emberek pedig ezeket az érzéseket sokszor összekötik azokkal, akik jelen vannak a folyamatban.

Ráadásul a legtöbb ember csak a végeredményt látja.

A hirdetést.
A lakásbemutatást.
Az aláírást.
A kulcsátadást.
Azt már nem látja, hogy mi történt előtte.
Nem látja a telefonhívásokat.
A banki egyeztetéseket.
A jogi kérdéseket.
A konfliktusokat.
A bizonytalanságokat.
A problémamegoldást.
És talán pont ez a baj.

Amit nem látunk, azt hajlamosak vagyunk nem értékelni.
Pedig a legjobb ügylet sokszor nem attól jó, amitől létrejön.
Hanem attól, hogy mi minden nem romlik el közben.
Nem várom el, hogy mindenki szeresse az ingatlanosokat.

Még azt sem, hogy mindenki egyetértsen velem.

De talán érdemes lenne egy egész szakma helyett az embereket megítélni.

Mert ahogy minden más területen, itt sem az számít, hogy valaki ingatlanosnak hívja magát.

Hanem az, hogyan dolgozik.

És talán ez az a különbség, amiről túl ritkán beszélünk.

A tulajdoni lap az egyik legfontosabb dokumentum egy ingatlannal kapcsolatban.

Sokan az ingatlan személyi igazolványának nevezik, és nem véletlenül. Gyakorlatilag minden lényeges adat megtalálható rajta, amit egy tulajdonosnak, vevőnek vagy eladónak érdemes ismernie.

A tulajdoni lapról többek között megtudhatjuk:

• pontosan hol található az ingatlan,
• mekkora a területe,
• mi a megnevezése,
• ki vagy kik a tulajdonosai,
• mekkora tulajdoni hányaddal rendelkeznek,
• van-e rajta jelzáloghitel,
• végrehajtás,
• haszonélvezeti jog,
• elidegenítési és terhelési tilalom,
• vagy bármilyen egyéb jog, teher vagy bejegyzés.

Éppen ezért a tulajdoni lap az első dokumentum, amit mindig érdemes megnézni, ha ingatlant szeretnénk venni vagy eladni.

Eladóként is hasznos előre lekérni a saját ingatlanunkét.
Meglepően gyakori ugyanis, hogy egy korábbi hitelt már évekkel ezelőtt visszafizettek, a tulajdonos pedig meg van győződve róla, hogy minden rendben van. A hitel valóban megszűnt, de a jelzálogjog törlését valamiért nem vezették át a földhivatalnál. Mert a tulajdonos nem tudta, hogy ezt neki kell intéznie. De sok más meglepetéssel találkoztam a pályám során.
Ezeket jobb még az értékesítés elején észrevenni, mint akkor, amikor már megvan a vevő.

Vevőként pedig különösen fontos a tulajdoni lap ellenőrzése.

Soha ne adj át foglalót, és ne köteleződj el addig, amíg nem láttad az ingatlan friss tulajdoni lapját. Néhány perc alatt olyan információkhoz juthatsz, amelyek akár komoly problémáktól és kellemetlen meglepetésektől is megóvhatnak.

Fontos azonban tudni, hogy a tulajdoni lapot úgy kell elképzelni, mint egy pillanatfelvételt. Megmutatja, hogy a lekérés pillanatában milyen adatok, jogok és terhek szerepelnek az ingatlanon, de ezek időközben változhatnak is.

Éppen ezért egy komolyabb ingatlanügylet során nem egyszer, hanem több alkalommal is szokás ellenőrizni.

A jó hír az, hogy ma már bárki egyszerűen lekérheti a tulajdoni lapot. A saját tulajdonú ingatlanod tulajdoni lapját évente két alkalommal díjmentesen tudod megnézni. Más ingatlanok tulajdoni lapja is lekérhető, de azokért jelenleg 4.800 forint szolgáltatási díjat kell fizetni.

Ehhez mindössze Digitális Állampolgár vagy Ügyfélkapu+ hozzáférés szükséges.

Most pedig megmutatom lépésről lépésre, hogyan tudod néhány perc alatt letölteni.

Én általában nem az Ügyfélkapu menürendszerében keresgélek.

Egyszerűen beírom a Google keresőbe, hogy „földhivatal tulajdoni lap”.

A találatok között megnyitom a Földhivatal online felületét, rákattintok az indítás gombra, majd bejelentkezem.

Ezután meg kell adni az ingatlan adatait.

Kereshetsz cím alapján is, de lakásoknál ez sokszor problémás lehet, mert egyetlen elírás, rövidítés vagy formázási különbség is megakaszthatja a keresést. Éppen ezért én azt javaslom, hogy ha lehet, helyrajzi szám alapján keress. Ez a legpontosabb és legbiztosabb megoldás.

Ha a cím / helyrajzi szám alapján a kereső kibobja az ingatlant, ki kell választani, hogy milyen tulajdoni lapot szeretnénk. Ha csak az aktuális bejegyzésekre vagyunk kíváncsiak, nem szeretnénk az összes korábbi tulajdonost, terhet és egyéb bejegyzést látni, akkor a szemlét válasszuk. Bőven elég, bár sajnos nem olcsóbb. De legalább könnyebb értelmezni.

A rendszer teljesen egyértelműen végigvezet a folyamaton. Ezt a lépést követően bejön a fizetési felület, ahol bankkártyával tudjuk kifizetni a tujdoni napon. Ha megtörtént, egy kattintással PDF formátumban le tudjuk tölteni a tulajdoni lapot.

Ha ingatlanvásárlás vagy eladás előtt állsz, ez az egyik legegyszerűbb, mégis legfontosabb lépés, amit megtehetsz.

Nem estek az árak, mégis egyre nehezebb eladni egyes ingatlanokat

Kettészakadt a piac: vannak lakások, amikért versenyeznek, mások hónapokig állnak

Ha valaki csak az ingatlanpiacról szóló híreket olvassa, könnyen összezavarodhat.

Az egyik cikk szerint tovább emelkednek az árak. A másik arról ír, hogy egyre több eladó csökkenti a hirdetési árat. Közben vannak ingatlanok, amelyek néhány hét alatt gazdára találnak, míg mások fél éve vagy akár egy éve is a piacon vannak.

A kérdés ilyenkor jogos: akkor most emelkednek az árak vagy csökkennek?

A válasz az, hogy a 2026-os ingatlanpiacot nem lehet egyetlen mondattal leírni. Sokkal inkább egy olyan piacot látunk, amely látványosan kettészakadt.

És talán ez a legfontosabb változás, ami az elmúlt időszakban végbement.

Néhány évvel ezelőtt szinte minden ingatlantípus profitált az emelkedő keresletből. A kínálat szűkebb volt, a hitelkamatok kedvezőbbek, a vevők pedig sokszor attól tartottak, hogy ha nem döntenek gyorsan, néhány hónap múlva már drágábban vásárolhatnak.

Ma egészen más a helyzet.

A vevők sokkal tudatosabban keresnek, és jóval kritikusabban vizsgálják az ingatlanokat, mint korábban.

Ennek eredményeként egyre nagyobb különbség alakult ki az egyes ingatlanok között.

A jó helyen lévő, korszerű, energiahatékony, rendezett jogi hátterű és reálisan árazott lakások továbbra is gyorsan találnak gazdára. Ezeknél nem ritka, hogy több érdeklődő is megjelenik rövid idő alatt, és az alku mértéke minimális marad.

Ezzel szemben a felújítandó, korszerűtlen, kedvezőtlen adottságú vagy egyszerűen csak túl magas áron piacra kerülő ingatlanok esetében jelentősen nőtt az értékesítési idő.

Ezért fordulhat elő, hogy ugyanabban a városban, akár ugyanabban az utcában két hasonló méretű ingatlan teljesen eltérő eredménnyel szerepel a piacon.

Nem feltétlenül az árakkal van a probléma

Sok tulajdonos úgy érzi, hogy ha lassabban érkeznek az érdeklődők, akkor biztosan csökkennek az ingatlanárak.

A valóság azonban ennél árnyaltabb.

Nem az történt, hogy az ingatlanok értéke egyik napról a másikra visszaesett. Sokkal inkább az, hogy egyes esetekben a meghirdetett ár elszakad attól az összegtől, amelyet a piac valóban hajlandó megfizetni.

Az elmúlt évek intenzív áremelkedése sok eladóban azt az érzést alakította ki, hogy érdemes minél magasabbról indítani az értékesítést. Egyre több esetben éppen ez okozza a problémát.

A vevők ugyanis ma már nagyon könnyen összehasonlítják a kínálatot. Látják a környék többi ingatlanát, figyelik az energetikai állapotot, számolnak a felújítás költségeivel, és pontosabban mérik fel a saját lehetőségeiket is.

Ha egy ingatlan jelentősen túlárazott, sokszor egyszerűen tovább lépnek.

Nem alkudnak.

Nem telefonálnak.

Nem nézik meg.

Egyszerűen kiesik a látókörükből.

Az egyik legérdekesebb piaci jelenség jelenleg az, hogy a korrekció sok esetben már a hirdetési szakaszban megjelenik.

Régebben az volt a jellemző, hogy egy magasabb irányárral meghirdetett ingatlan végül az alku során találta meg a valós piaci értékét.

Most egyre többször látjuk azt, hogy az eladó már a hirdetés futása közben kénytelen módosítani az árat. Van, hogy nem is egyszer.

Ez fontos különbség.

A piac lassulása ugyanis általában nem azzal kezdődik, hogy hirtelen esnek az árak. Sokkal inkább azzal, hogy bizonyos árszinteken eltűnnek a vevők.

Az első jel ilyenkor nem a statisztikákban jelenik meg, hanem a hirdetésekben.

Kevesebb megkeresés.

Kevesebb megtekintés.

Hosszabb értékesítési idő.

Majd végül árcsökkentés.

A használtlakás piac különösen érdekes jelenséget mutat

Az elmúlt másfél év egyik legnagyobb nyertese kétségtelenül ez a szegmens volt (országos átlagban nézve ezen belül is a panelpiac).

Számos városban és budapesti kerületben olyan mértékű drágulás következett be, amely korábban szinte elképzelhetetlennek tűnt.

Most azonban egyre több helyen látható, hogy a kereslet már nem követi automatikusan az emelkedő árakat.

Ennek oka egyszerű.

A vevők fejében létezik egy lélektani határ.

Amíg egy használt lakás jelentősen olcsóbb alternatívát jelent, addig könnyen dönthetnek mellette.

Amikor azonban az árkülönbség elkezd eltűnni, a vásárlók újra mérlegelni kezdenek.

És ilyenkor már nem azt kérdezik, hogy megéri-e.

Hanem azt:

„Ha ennyit kell fizetnem érte, nincs jobb alternatíva?”

Az eladók legnagyobb ellensége ma már nem az alku

Sok tulajdonos még mindig attól tart a legjobban, hogy majd alkudni próbálnak a vevők.

Pedig a tapasztalatok szerint ennél sokkal nagyobb kockázatot jelent, ha egy ingatlan hosszú időre bent ragad a kínálatban.

A piac ugyanis ma már gyorsan visszajelez.

Ha egy ingatlan megfelelő áron kerül piacra, azt az érdeklődők száma szinte azonnal megmutatja.

Ha viszont hónapokig nincs érdemi aktivitás, az legtöbbször nem marketingproblémát jelent, hanem azt, hogy az ár és a piaci kereslet nincs összhangban.

Ráadásul minél tovább van fenn egy hirdetés, annál nehezebb fenntartani iránta az érdeklődést.

A vevők látják, hogy régóta elérhető, és egyre bátrabban kezdenek alkupozícióból tárgyalni.

Így könnyen előfordulhat, hogy a túl magas induló ár végül nagyobb veszteséget okoz, mint egy reális árazás mellett adott kisebb alku.

Mit várhatunk 2026 második felében?

Jelenleg nem látható olyan tényező, amely országos szinten jelentős árcsökkenést vetítene előre.

Ugyanakkor az is egyre valószínűbbnek tűnik, hogy a korábbi évek gyors drágulása sem folytatódik ugyanolyan ütemben.

A piac egyre inkább szelektál.

A jó adottságú, korszerű és helyesen árazott ingatlanok továbbra is keresettek maradhatnak.

A gyengébb adottságú vagy túl optimistán árazott ingatlanok esetében azonban egyre nagyobb szerepet kap a megfelelő árképzés, a professzionális marketing és az értékesítési stratégia.

Összegzés

A 2026-os ingatlanpiacot talán egyetlen szó írja le a legjobban:

„szelektivitás”.

Nem arról van szó, hogy a piac összeomlott volna, és nem is arról, hogy minden ingatlan értéke megállíthatatlanul emelkedik vagy csökken.

Sokkal inkább arról, hogy a vevők ma már válogatnak.

Vannak ingatlanok, amelyekért továbbra is verseny alakul ki.

És vannak olyanok is, amelyek hónapokig várnak a megfelelő vevőre.

Éppen ezért ma talán fontosabb a reális árazás és a jól felépített értékesítési stratégia, mint az elmúlt évek bármelyikében.

Mert a kérdés már nem az, hogy jelen vannak-e a vevők a piacon.

Hanem az, hogy az adott ingatlan valóban megfelel-e annak, amit a mai vevők keresnek – és annak az árnak, amit ezért hajlandók kifizetni.

Mennyit ér valójában egy ingatlanos munkája? 

Sokan azt mondják, hogy az ingatlanos semmit nem csinál. Felteszi a hirdetést, megmutatja a lakást, aztán elkéri a jutalékot.
De mi történik akkor, amikor valami elromlik?

Nem az a kérdés, hogy mennyibe kerül egy ingatlanos. A valódi kérdés az, hogy mennyibe kerül a hiánya. Mert egy sikeres adásvételnél kívülről tényleg úgy tűnhet, hogy minden egyszerű.
Megjött a vevő.
Aláírták a szerződést.
Mindenki boldog.
Csakhogy a legtöbb problémát nem látjátok.

A rosszul megállapított ár hónapokkal hosszabbíthatja meg az értékesítést.
Egy nem megfelelően kiválasztott vevő miatt elbukhat a foglaló, csúszhat az egész ügylet vagy akár teljesen meghiúsulhat az adásvétel.
Egy előzetesen nem tisztázott hitelképesség heteket vagy hónapokat vehet el minden érintett életéből.
Sokszor az is gondot okoz, hogy az ingatlan jogi vagy műszaki háttere nincs megfelelően feltárva.
És ilyenkor már nem az a kérdés, hogy mennyi volt a jutalék.

Hanem az, hogy mennyibe kerül a hiba.
Természetesen nem minden ingatlanos dolgozik ugyanúgy.
Ahogy minden szakmában, itt is vannak kiváló és gyenge szakemberek.
De amikor valaki azt mondja, hogy az ingatlanos semmit nem csinál, valójában azokat a problémákat nem látja, amelyek sok esetben éppen azért nem történnek meg, mert valaki időben kezelte őket.

A jó ingatlanos munkájának jelentős része láthatatlan.
És talán éppen ez a legnagyobb értéke.

A jó ingatlanos nem elad. Problémákat előz meg.
Nem a jutalék a drága. A hiba az.