Miért kerül egy lakás végül többe, mint amennyiért megvetted?

Sokan azt hiszik, hogy egy ingatlan annyiba kerül, amennyi a vételára… pedig van egy költség, amivel rengetegen nem számolnak. És emiatt a végén egy lakás valójában jóval többe kerülhet, mint amit elsőre gondolták.

Az első és legfontosabb dolog, amit tisztázni szeretnék, mert rengeteg félreértés van körülötte: a vagyonszerzési illeték és az SZJA nem ugyanaz.

Két teljesen külön dologról beszélünk.

Az illetéket a vevő fizeti, amikor ingatlant vásárol. Az SZJA pedig az eladót érintheti, ha 5 éven belül ad el egy ingatlant, és azon nyeresége keletkezik.

És itt jön az a pont, amit nagyon sokan rosszul tudnak: attól, hogy eladsz egy lakást, és veszel egy másikat, az SZJA még nem „tűnik el”. Ha 5 éven belül adsz el nyereséggel, akkor lehet adófizetési kötelezettséged – akkor is, ha az egész összeget egy másik ingatlanba forgatod vissza. Ez egy teljesen külön adónem. Erről van külön videóm és cikkem is, most nem megyek bele mélyebben, de ezt nagyon fontos tisztán látni.

Na de nézzük az illetéket.

A vagyonszerzési illetéket akkor fizeted, amikor lakóingatlant vásárolsz. És ezt azért hangsúlyozom külön, mert amikről most beszélek, azok kifejezetten lakóingatlanokra vonatkoznak – ez is egy olyan pont, amit korábban sokan hiányoltak, és teljesen jogosan.

Az illeték általános mértéke a vételár 4%-a. Ez az az összeg, amivel nagyon sokan nem számolnak előre.

És itt jön az a rész, ahol a legtöbb félreértés van.

Sokan azt gondolják, hogy ha eladtak egy lakást és vesznek egy másikat, akkor nem kell illetéket fizetniük. Ez így ebben a formában nem igaz. Van egy kedvezmény, a cserepótló vétel, de ezt nagyon sokan félreértik vagy rosszul alkalmazzák.

A cserepótló vétel lényege, hogy ha eladsz egy lakást, és veszel egy másikat, akkor nem a teljes vételár után fizetsz illetéket, hanem csak a kettő közötti különbözet után.

Mondok egy egyszerű példát. Ha eladsz egy lakást 45 millió forintért, és veszel egy másikat 50 millióért, akkor nem az 50 millió forint után fizeted a 4%-ot, hanem csak az 5 millió forintos különbség után. Ha pedig drágábban adtad el a korábbi ingatlanodat, mint amennyiért veszel, akkor nincs illetékfizetés.

És itt jön az a frissítés, ami miatt ezt a témát most újra elő kellett vennem.

január 1-jétől változás történt.

A cserepótló vételhez kapcsolódó egyik legfontosabb szabály módosult: a visszamenőleges időszak 3 évről 5 évre nőtt.

Ez azt jelenti, hogy ha most vásárolsz egy ingatlant, akkor már nem csak az számít, hogy az elmúlt 3 évben adtál-e el lakást, hanem akár 5 éven belüli eladásodat is figyelembe veheted az illetékkedvezménynél.

Ez nem egy apró módosítás, hanem egy nagyon komoly könnyítés. Több időd van lépni, kisebb rajtad a nyomás, és sok esetben jelentős összegeket tudsz megspórolni vele.

Fontos viszont, hogy ezt jól kell csinálni.

Nagyon sokszor látom, hogy valaki jogosult lenne a kedvezményre, de egyszerűen „elveszíti”, mert nem mondja az ügyvédnek, nem kerül bele a szerződésbe, vagy nem jelzik a NAV felé. Pedig ezen tényleg százezrek múlhatnak.

Van még egy gyakorlati helyzet, amit sokan kérdeznek: mi van akkor, ha előbb vásárolsz, és csak utána adsz el?

Ez is működik, de ilyenkor továbbra is egy éved van arra, hogy eladd a korábbi ingatlanodat. Ebben az esetben kérni kell az illetékkiszabás felfüggesztését. Ha ezt elmulasztod, a NAV automatikusan kiszabja a teljes illetéket.

A jó hír viszont az, hogy ha utólag derül ki, hogy jogos lettél volna a kedvezményre, akkor még vissza is lehet igényelni – csak ez már több adminisztrációval jár.

És akkor a legfontosabb gondolat az egészből:

Az illeték nem elkerülhető, de tervezhető.

Ha tisztában vagy a szabályokkal, és időben jelzed a megfelelő helyeken, akkor jelentősen csökkenthető. Ha viszont nem foglalkozol vele, akkor utólag nagyon kellemetlen meglepetés tud lenni.

Nem az a cél, hogy mindenki fejből tudja a jogszabályokat. Hanem az, hogy amikor élethelyzetbe kerülsz – eladsz, veszel, költözöl –, akkor ne utólag derüljön ki, hogy lett volna egy lehetőséged, és nem éltél vele.

Ha bizonytalan vagy, kérdezz. Ha vásárlás előtt állsz, nézz utána. Vagy kérj segítséget.

Mert itt tényleg pénzről van szó.

Eladható-e a haszonélvezettel terhelt lakás?

Eladható-e egy olyan lakás, amin haszonélvezeti jog van?

Röviden: igen, eladható.

De a nagy kérdés inkább az, hogy kinek, milyen áron, és lesz-e rá banki hitel.

Mert a haszonélvezet nem egy ‘apró betűs’ tétel a tulajdoni lapon.

A haszonélvezeti jog lényege, hogy a haszonélvező jogosult az ingatlant birtokolni, használni, és akár a hasznait is szedni – tipikusan: ott lakhat, kiadhatja az ingatlant, és nem lehet csak úgy ‘kitenni’.

Kezdjük a legfontosabbal: mit veszel meg ilyenkor?

Ha te vevőként megveszel egy haszonélvezettel terhelt ingatlant, akkor tulajdonjogot szerzel, de a haszonélvezeti jog jellemzően fennmarad, és ‘ráül’ a tulajdonodra. Magyarul: te leszel a tulajdonos, de a haszonélvezőnek haláláig megmarad a joga a használatra.

Ezért az ilyen ingatlanoknál gyakran igaz, hogy jogilag eladható, csak piaci értelemben „nehéz áru”: kevesebb vevőt érdekel, és egyértelműen értékcsökkentő tényező, hiszen nem tudható pontosan, hogy mikor tudja majd a tulajdonos ténylegesen használni vagy hasznosítani majd a tulajdonát.

Kell-e a haszonélvező beleegyezése az eladáshoz?

Szigorúan jogi értelemben a tulajdonosnak van rendelkezési joga, tehát az ingatlan eladható úgy is, hogy a haszonélvező nem „ír alá” adásvételt. De ilyenkor a haszonélvezeti jog megmarad.

A gyakorlatban ezért a legtöbb adásvétel ott dől el, hogy a haszonélvező:

lemond-e a haszonélvezeti jogáról (ingyen vagy ellenérték fejében),

vagy nem mond le, és akkor a vevő ezt vállalja-e.

A nagy vízválasztó: lehet-e rá banki hitelt kapni?

Na itt szokott igazán izgalmassá válni a téma.

Pénzügyi oldalon nem az a kérdés, hogy „szabad-e”, hanem hogy a bank kockázatosnak tartja-e a fedezetet.

Haszonélvezettel terhelt ingatlannál a banki gyakorlat jellemzően óvatos: sokszor csak úgy megy, ha a haszonélvező is bevonásra kerül, vagy a haszonélvezeti jog rendeződik (például lemondással).

Fontos tudnod vevőként is:

még ha egy bank el is fogadja fedezetként, a haszonélvezet értékcsökkentő, így előfordulhat, hogy kevesebb hitelt adnak ugyanarra az ingatlanra, mintha tehermentes lenne.

Mi a „tiszta” megoldás eladásnál?

Először is tisztázzuk a haszonélvezet típusát (holtig tartó? határozott idejű? ki a jogosult?).

Megállapodás a haszonélvezővel: lemond-e a jogról, mikor, és van-e ellenértéke. Ha lemond, akkor azt is okiratba foglalva kell tenni – leggyakrabban az adásvételi szerződésbe belefogalmazva, és a földhivatalnál is rögzítésre kell kerülnie.

Itt nagyon fontos, hogy a haszonélvező lemondása lehet ingyenes vagy történhet ellenérték fejében, és ennek adózási vonzata is lehet, ezért ezt mindig érdemes ügyvéddel és szükség esetén adótanácsadóval is ránézetni.

És ha a haszonélvező nem mond le?

Akkor is eladható az ingatlan, csak más „termék” lesz belőle. Ilyenkor a kommunikációban teljesen őszintének kell lenni:

a vevő tulajdonjogot vesz,

a haszonélvező használati joga megmarad,

ez általában befektetői vagy hosszú távra tervező vevőnek lehet opció,

és jellemzően árazási engedményt igényel.

Ezt nem szabad „elsunnyogni”, mert a tulajdoni lap úgyis mindent elmond, és egy ilyen információ eltitkolása azonnal bizalomvesztés.

Gyakran azért kerül elő a haszonélvezet kérdése, mert sokan családon belüli ajándékozáskor úgy próbálják védeni magukat, hogy a tulajdonjogot átadják, de a használati jogot megtartják. Ennek van létjogosultsága, de később, eladásnál ez ugyanúgy forgalmi nehezítő tényező lesz.

Zárás – a lényeg egy mondatban

Tehát: igen, eladható a haszonélvezettel terhelt lakás.

Csak tudni kell, hogy a vevő valójában nem „szabadon birtokba vehető” ingatlant vesz, és a banki finanszírozás sokszor itt akad el.

Új lendület vagy kijózanodás?

Megérkezett a tavasz – és vele együtt egy teljesen más hangulat az ingatlanpiacon is. Az első hónapok adatai alapján már jól látszik: a piac kezd átalakulni.

Az ingatlanpiacon ez mindig egy különleges időszak: a tél általában csendesebb, ilyenkor viszont sokan új tervekkel, új lendülettel vágnak bele az eladásba vagy a vásárlásba. Éppen ezért érdemes ilyenkor egy pillanatra megállni, és megnézni: mi történt eddig 2026-ban, és mire lehet számítani a következő hónapokban.

Az év első két hónapja már elég adatot ad ahhoz, hogy lássuk az irányokat. Országos szinten januárban valamivel több mint hétezer-hatszáz lakóingatlan-adásvétel történt. Ez nem tragikusan alacsony szám, de jól mutatja, hogy a piac egyelőre óvatosabban indult, mint ahogy sokan a tavaly év végi hangulat alapján várták. Az év eleje ráadásul mindig egyfajta újrakalibrálás: ilyenkor derül ki, hogy a korábban meghirdetett árak és a valós vevői kereslet mennyire találkoznak.

Ami talán még beszédesebb, az az érdeklődések alakulása. Az idei év elején országos szinten érezhetően visszaesett a telefonos és online megkeresések száma. Ez nem azt jelenti, hogy nincsenek vevők, hanem inkább azt, hogy a vevők sokkal tudatosabban keresnek. Több időt töltenek az összehasonlítással, alaposabban átnézik a kínálatot, és jóval körültekintőbben döntenek. Más szóval: ma már nem az a jellemző, hogy valaki az első vagy második ingatlanba beleszeret és azonnal ajánlatot tesz. A vevők ma inkább válogatnak, számolnak, és gyakran több lehetőséget is megnéznek, mielőtt lépnének.

Közben a kínálati oldal is látványosan változott. Az elmúlt hetekben jelentősen nőtt az eladó ingatlanok száma, több régióban pedig kifejezetten megugrott a frissen piacra kerülő lakások mennyisége. Komárom-Esztergom megyében például a társasházi lakások kínálata rövid idő alatt érezhetően bővült. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vevőknek egyre nagyobb a választékuk, így sokkal könnyebben össze tudják hasonlítani az ingatlanokat egymással.

Amikor a kínálat nő, a piac működése is megváltozik. Ilyenkor már nem feltétlenül az eladók diktálják a feltételeket, hanem a vevők kerülnek kedvezőbb helyzetbe. Több ingatlan közül választhatnak, több lehetőségük van alkudni, és gyakrabban fordul elő, hogy egy-egy lakás hosszabb ideig marad a piacon, mint korábban.

Fontos látni azt is, hogy a hirdetési árak és a valós eladási árak között ilyenkor gyakran megjelenik egy különbség. A hirdetésekben szereplő összegek sokszor még a korábbi, optimistább piaci hangulatot tükrözik, miközben a tényleges adásvételek már valamivel visszafogottabb árszinteken történnek. Ez teljesen természetes folyamat: idő kell ahhoz, hogy a tulajdonosok is érzékeljék, mennyire erős vagy éppen mennyire óvatos a kereslet.

A gyakorlatban ez azt eredményezi, hogy egyre több olyan ingatlan jelenik meg, amely hosszabb ideig marad a piacon, mert az ára nem teljesen illeszkedik a valós kereslethez. Ilyenkor gyakran két lehetőség marad: vagy az irányár korrigálása, vagy az, hogy az eladó eleve nagyobb alkura készül fel a tárgyalások során.

Ugyanakkor fontos hangsúlyozni, hogy a piac nem állt le. A finanszírozás továbbra is elérhető, a banki hitelkihelyezések volumene stabil, és továbbra is sok olyan vevő van, aki valódi lakhatási céllal keres ingatlant. A különbség inkább abban van, hogy ma már sokkal nagyobb szerepe van a realitásnak: a vevők számolnak, mérlegelnek, és sokkal érzékenyebbek az ár-érték arányra.

A következő hónapok szempontjából ezért kulcskérdés lesz az árazás. Azok az ingatlanok, amelyek reális áron kerülnek piacra, továbbra is viszonylag gyorsan megtalálhatják a vevőjüket. Azok viszont, amelyek a piaci szint fölé vannak pozicionálva, könnyen hosszabb ideig a hirdetések között maradhatnak.

Éppen ezért eladás előtt különösen fontos, hogy ne csak a hirdetési árakat nézzük, hanem azt is, hogy a hasonló ingatlanok valójában milyen áron kelnek el. A piaci érték ugyanis nem az, amit egy hirdetésben látunk, hanem az az összeg, amit egy vevő végül hajlandó kifizetni.

Ha tehát ingatlan eladásán gondolkodsz, érdemes már az elején átgondolni a stratégiát: milyen áron jelenjen meg a piacon, milyen konkurenciával kell versenyeznie, és milyen célcsoport számára lehet igazán vonzó. Egy jól megválasztott ár és egy tudatos értékesítési stratégia ma többet számít, mint valaha.

A következő időszakban is hozok majd hasonló piaci áttekintéseket és elemzéseket, mert az ingatlanpiac folyamatosan változik. Ha pedig szeretnéd tudni, hogy a saját ingatlanod jelenleg milyen pozícióban lenne a piacon, keress nyugodtan – szívesen segítek eligazodni a számok és a lehetőségek között.