Eladható-e a haszonélvezettel terhelt lakás?
Eladható-e egy olyan lakás, amin haszonélvezeti jog van?
Röviden: igen, eladható.
De a nagy kérdés inkább az, hogy kinek, milyen áron, és lesz-e rá banki hitel.
Mert a haszonélvezet nem egy ‘apró betűs’ tétel a tulajdoni lapon.
A haszonélvezeti jog lényege, hogy a haszonélvező jogosult az ingatlant birtokolni, használni, és akár a hasznait is szedni – tipikusan: ott lakhat, kiadhatja az ingatlant, és nem lehet csak úgy ‘kitenni’.
Kezdjük a legfontosabbal: mit veszel meg ilyenkor?
Ha te vevőként megveszel egy haszonélvezettel terhelt ingatlant, akkor tulajdonjogot szerzel, de a haszonélvezeti jog jellemzően fennmarad, és ‘ráül’ a tulajdonodra. Magyarul: te leszel a tulajdonos, de a haszonélvezőnek haláláig megmarad a joga a használatra.
Ezért az ilyen ingatlanoknál gyakran igaz, hogy jogilag eladható, csak piaci értelemben „nehéz áru”: kevesebb vevőt érdekel, és egyértelműen értékcsökkentő tényező, hiszen nem tudható pontosan, hogy mikor tudja majd a tulajdonos ténylegesen használni vagy hasznosítani majd a tulajdonát.
Kell-e a haszonélvező beleegyezése az eladáshoz?
Szigorúan jogi értelemben a tulajdonosnak van rendelkezési joga, tehát az ingatlan eladható úgy is, hogy a haszonélvező nem „ír alá” adásvételt. De ilyenkor a haszonélvezeti jog megmarad.
A gyakorlatban ezért a legtöbb adásvétel ott dől el, hogy a haszonélvező:
lemond-e a haszonélvezeti jogáról (ingyen vagy ellenérték fejében),
vagy nem mond le, és akkor a vevő ezt vállalja-e.
A nagy vízválasztó: lehet-e rá banki hitelt kapni?
Na itt szokott igazán izgalmassá válni a téma.
Pénzügyi oldalon nem az a kérdés, hogy „szabad-e”, hanem hogy a bank kockázatosnak tartja-e a fedezetet.
Haszonélvezettel terhelt ingatlannál a banki gyakorlat jellemzően óvatos: sokszor csak úgy megy, ha a haszonélvező is bevonásra kerül, vagy a haszonélvezeti jog rendeződik (például lemondással).
Fontos tudnod vevőként is:
még ha egy bank el is fogadja fedezetként, a haszonélvezet értékcsökkentő, így előfordulhat, hogy kevesebb hitelt adnak ugyanarra az ingatlanra, mintha tehermentes lenne.
Mi a „tiszta” megoldás eladásnál?
Először is tisztázzuk a haszonélvezet típusát (holtig tartó? határozott idejű? ki a jogosult?).
Megállapodás a haszonélvezővel: lemond-e a jogról, mikor, és van-e ellenértéke. Ha lemond, akkor azt is okiratba foglalva kell tenni – leggyakrabban az adásvételi szerződésbe belefogalmazva, és a földhivatalnál is rögzítésre kell kerülnie.
Itt nagyon fontos, hogy a haszonélvező lemondása lehet ingyenes vagy történhet ellenérték fejében, és ennek adózási vonzata is lehet, ezért ezt mindig érdemes ügyvéddel és szükség esetén adótanácsadóval is ránézetni.
És ha a haszonélvező nem mond le?
Akkor is eladható az ingatlan, csak más „termék” lesz belőle. Ilyenkor a kommunikációban teljesen őszintének kell lenni:
a vevő tulajdonjogot vesz,
a haszonélvező használati joga megmarad,
ez általában befektetői vagy hosszú távra tervező vevőnek lehet opció,
és jellemzően árazási engedményt igényel.
Ezt nem szabad „elsunnyogni”, mert a tulajdoni lap úgyis mindent elmond, és egy ilyen információ eltitkolása azonnal bizalomvesztés.
Gyakran azért kerül elő a haszonélvezet kérdése, mert sokan családon belüli ajándékozáskor úgy próbálják védeni magukat, hogy a tulajdonjogot átadják, de a használati jogot megtartják. Ennek van létjogosultsága, de később, eladásnál ez ugyanúgy forgalmi nehezítő tényező lesz.
Zárás – a lényeg egy mondatban
Tehát: igen, eladható a haszonélvezettel terhelt lakás.
Csak tudni kell, hogy a vevő valójában nem „szabadon birtokba vehető” ingatlant vesz, és a banki finanszírozás sokszor itt akad el.
