Helyi önazonosság védelme – új dolog, amit ingatlaneladás előtt érdemes ellenőrizni

Megnézted a tulajdoni lapot.
Rendben van az ingatlan jogi helyzete.
Megvan a vevő, megállapodtatok az árban, és indulhat az adásvétel.

Vagy mégsem?

2025. július 1-je óta van egy új szempont, amit bizonyos településeken ingatlanadásvétel előtt érdemes ellenőrizni: a helyi önazonosság védelméről szóló szabályozást.

A törvény lehetőséget adott az önkormányzatoknak arra, hogy saját rendeletben különböző feltételekhez kössék a településre történő betelepülést. Három fő eszközzel élhetnek: bevezethetnek elővásárlási jogot, korlátozhatják vagy feltételhez köthetik a lakcímlétesítést, illetve betelepülési hozzájárulást írhatnak elő.

És itt rögtön fontos egy dolgot tisztázni.

A „betelepülő” ebben az esetben nem külföldit jelent.

Főszabály szerint az számít betelepülőnek, akinek az adott településen nincs ingatlantulajdona, lakóhelye vagy tartózkodási helye, és ott szeretne ingatlant vásárolni vagy lakcímet létesíteni. Vagyis akár egy tatabányai vevő is lehet betelepülő egy néhány kilométerrel arrébb fekvő településen.

Persze vannak törvényi mentességek is. Ilyen lehet például bizonyos hozzátartozói kapcsolat, helyi kötődés, helyben történő munkavégzés vagy egyes állami lakástámogatásokkal történő ingatlanszerzés. Tehát itt sem lehet egyszerűen azt mondani, hogy „nem helyi a vevő, ezért rá biztosan vonatkozik a korlátozás”. Mindig az adott helyzetet és az adott önkormányzati rendeletet kell megnézni.

És talán ez az egész szabályozás legfontosabb része:

nem minden településen van ilyen rendelet, és ahol van, ott sem ugyanaz.

Az egyik önkormányzat csak bizonyos zártkerti területeken tiltja a lakcím létesítését. Egy másik pénzbeli hozzájárulást kér. Máshol pedig elővásárlási jog is kapcsolódhat az ingatlan eladásához.

Az elővásárlási jog már közvetlenül magát az adásvételt is érintheti.

Ha az adott helyi rendelet ezt az eszközt alkalmazza, az aláírt adásvételi szerződést az eljárás szabályai szerint a jegyzőhöz kell benyújtani. Az elővásárlásra jogosultak számára 30 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésre a nyilatkozattételre, és már a közlést megelőző adminisztrációnak is vannak külön határidői. Vagyis egy ilyen ügyletnél valóban számolni kell azzal, hogy a folyamat több héttel hosszabb lehet.

Ráadásul az elővásárlásra jogosult bizonyos esetben az eredeti vevő helyébe léphet, tehát ez nem puszta formaság.

Van egy másik érdekes része is az eljárásnak.

A szerződés hirdetményi úton történő közlésekor a személyes adatok jelentős részét természetesen ki kell takarni, azonban a szabályozás szerint többek között az ingatlan adatai és a vételár is megjelenhet az önkormányzat által közzétett tájékoztatóban. Ez egy átlagos lakáseladásnál talán kevésbé hangsúlyos kérdés, egy nagy értékű vagy kifejezetten diszkréten kezelt ingatlannál viszont már érdemes előre számolni vele.

És nézzünk körül egy kicsit itt, Komárom-Esztergom vármegyében is, mert nem csak elméleti lehetőségről beszélünk.

Kocson például 2026. június 1-jétől hatályos helyi szabályozás van. Fontos azonban, hogy ez nem Kocs teljes területére és nem minden ingatlanvásárlásra vonatkozik. Az MK, vagyis kertes mezőgazdasági övezetben a lakcím létesítését érinti, és betelepülő esetén a hozzájárulás összege jelenleg 2 millió forint személyenként.

Héregen bizonyos településrészeken – például az Újhegyi-dűlő, a Hosszúhegyi-dűlő és a Bikarét területén – az önkormányzat elővásárlási jogot és lakcímlétesítési tilalmat is bevezetett.

Tárkányban pedig a Szőlőhegy területére vonatkozóan lakcímlétesítési tilalom van érvényben.

És szerintem ezek a példák mutatják meg igazán, miért nem működik az, hogy valaki hall erről a törvényről, és azt mondja:

„Akkor most már minden vidéki ingatlanra ilyen szabályok vonatkoznak.”

Nem.

Településenként eltérő lehet a szabályozás, sőt még ugyanazon a településen belül is előfordulhat, hogy csak egy meghatározott övezetet vagy településrészt érint.

Éppen ezért én ezt most már egy újabb ellenőrzési pontnak tekinteném egy ingatlan értékesítésének előkészítésekor.

Nem elég azt megnézni, hogy mi szerepel a tulajdoni lapon.
Érdemes azt is ellenőrizni, hogy az adott önkormányzat alkotott-e helyi önazonosság-védelmi rendeletet, az pontosan mely ingatlanokra vonatkozik, és milyen jogvédelmi eszközt alkalmaz.

Mert ezt sokkal jobb még azelőtt tudni, hogy megérkezik a vevő és megállapodtok a feltételekben, mint az adásvételi szerződés aláírásakor szembesülni vele.

És van még egy oka annak, hogy ezt nem érdemes egyszer megtanulni, aztán évekre eltenni:

ezek helyi rendeletek. Változhatnak, módosíthatják vagy akár hatályon kívül is helyezhetik őket.

Tehát amikor egy konkrét ingatlan eladására kerül sor, mindig az akkor hatályos helyi szabályozást kell ellenőrizni.