Miért kerül egy lakás végül többe, mint amennyiért megvetted?
Sokan azt hiszik, hogy egy ingatlan annyiba kerül, amennyi a vételára… pedig van egy költség, amivel rengetegen nem számolnak. És emiatt a végén egy lakás valójában jóval többe kerülhet, mint amit elsőre gondolták.
Az első és legfontosabb dolog, amit tisztázni szeretnék, mert rengeteg félreértés van körülötte: a vagyonszerzési illeték és az SZJA nem ugyanaz.
Két teljesen külön dologról beszélünk.
Az illetéket a vevő fizeti, amikor ingatlant vásárol. Az SZJA pedig az eladót érintheti, ha 5 éven belül ad el egy ingatlant, és azon nyeresége keletkezik.
És itt jön az a pont, amit nagyon sokan rosszul tudnak: attól, hogy eladsz egy lakást, és veszel egy másikat, az SZJA még nem „tűnik el”. Ha 5 éven belül adsz el nyereséggel, akkor lehet adófizetési kötelezettséged – akkor is, ha az egész összeget egy másik ingatlanba forgatod vissza. Ez egy teljesen külön adónem. Erről van külön videóm és cikkem is, most nem megyek bele mélyebben, de ezt nagyon fontos tisztán látni.
Na de nézzük az illetéket.
A vagyonszerzési illetéket akkor fizeted, amikor lakóingatlant vásárolsz. És ezt azért hangsúlyozom külön, mert amikről most beszélek, azok kifejezetten lakóingatlanokra vonatkoznak – ez is egy olyan pont, amit korábban sokan hiányoltak, és teljesen jogosan.
Az illeték általános mértéke a vételár 4%-a. Ez az az összeg, amivel nagyon sokan nem számolnak előre.
És itt jön az a rész, ahol a legtöbb félreértés van.
Sokan azt gondolják, hogy ha eladtak egy lakást és vesznek egy másikat, akkor nem kell illetéket fizetniük. Ez így ebben a formában nem igaz. Van egy kedvezmény, a cserepótló vétel, de ezt nagyon sokan félreértik vagy rosszul alkalmazzák.
A cserepótló vétel lényege, hogy ha eladsz egy lakást, és veszel egy másikat, akkor nem a teljes vételár után fizetsz illetéket, hanem csak a kettő közötti különbözet után.
Mondok egy egyszerű példát. Ha eladsz egy lakást 45 millió forintért, és veszel egy másikat 50 millióért, akkor nem az 50 millió forint után fizeted a 4%-ot, hanem csak az 5 millió forintos különbség után. Ha pedig drágábban adtad el a korábbi ingatlanodat, mint amennyiért veszel, akkor nincs illetékfizetés.
És itt jön az a frissítés, ami miatt ezt a témát most újra elő kellett vennem.
január 1-jétől változás történt.
A cserepótló vételhez kapcsolódó egyik legfontosabb szabály módosult: a visszamenőleges időszak 3 évről 5 évre nőtt.
Ez azt jelenti, hogy ha most vásárolsz egy ingatlant, akkor már nem csak az számít, hogy az elmúlt 3 évben adtál-e el lakást, hanem akár 5 éven belüli eladásodat is figyelembe veheted az illetékkedvezménynél.
Ez nem egy apró módosítás, hanem egy nagyon komoly könnyítés. Több időd van lépni, kisebb rajtad a nyomás, és sok esetben jelentős összegeket tudsz megspórolni vele.
Fontos viszont, hogy ezt jól kell csinálni.
Nagyon sokszor látom, hogy valaki jogosult lenne a kedvezményre, de egyszerűen „elveszíti”, mert nem mondja az ügyvédnek, nem kerül bele a szerződésbe, vagy nem jelzik a NAV felé. Pedig ezen tényleg százezrek múlhatnak.
Van még egy gyakorlati helyzet, amit sokan kérdeznek: mi van akkor, ha előbb vásárolsz, és csak utána adsz el?
Ez is működik, de ilyenkor továbbra is egy éved van arra, hogy eladd a korábbi ingatlanodat. Ebben az esetben kérni kell az illetékkiszabás felfüggesztését. Ha ezt elmulasztod, a NAV automatikusan kiszabja a teljes illetéket.
A jó hír viszont az, hogy ha utólag derül ki, hogy jogos lettél volna a kedvezményre, akkor még vissza is lehet igényelni – csak ez már több adminisztrációval jár.
És akkor a legfontosabb gondolat az egészből:
Az illeték nem elkerülhető, de tervezhető.
Ha tisztában vagy a szabályokkal, és időben jelzed a megfelelő helyeken, akkor jelentősen csökkenthető. Ha viszont nem foglalkozol vele, akkor utólag nagyon kellemetlen meglepetés tud lenni.
Nem az a cél, hogy mindenki fejből tudja a jogszabályokat. Hanem az, hogy amikor élethelyzetbe kerülsz – eladsz, veszel, költözöl –, akkor ne utólag derüljön ki, hogy lett volna egy lehetőséged, és nem éltél vele.
Ha bizonytalan vagy, kérdezz. Ha vásárlás előtt állsz, nézz utána. Vagy kérj segítséget.
Mert itt tényleg pénzről van szó.
