Az ingatlaneladás legelső és legmeghatározóbb döntése az ár.

Mégis ez az a pont, ahol a legtöbb hiba születik – sokszor egy régi beidegződés miatt. Sokan még mindig abból indulnak ki, hogy „úgyis mindenki alkudni akar”, ezért eleve magasabb árat adnak meg, hogy legyen miből engedni.

A mai piacon azonban ez a taktika egyre kevésbé működik, sőt: gyakran kifejezetten árt az eladásnak.

Az első hetek mindent eldöntenek

Egy ingatlan a meghirdetése utáni első időszakban kapja a legnagyobb figyelmet. Ekkor látják azok az érdeklődők, akik aktívan keresnek, figyelik a piacot, és pontosan tisztában vannak az árakkal.

Ha ilyenkor az ár nincs összhangban a valós piaci sávval, az ingatlan egyszerűen nem kerül be a látókörbe.

És itt jön egy nagyon fontos, sokszor figyelmen kívül hagyott tényező. Ma már nem felfelé keresnek – hanem pontos keretre. A legtöbb érdeklődő ma hirdetési portálokon szűr. És nem érzésre, hanem konkrét anyagi keret alapján.

 Ha valakinek 50 millió forint áll rendelkezésére, akkor nem 60 millióig keres, abban bízva, hogy majd alkudik.

Beállítja az 50 milliós felső határt – és csak azokat az ingatlanokat látja, amelyek beleférnek ebbe a keretbe.

Ez azt jelenti, hogy ha:

– Te valójában 50 millióért már eladnád a lakásodat,

– de „az alku miatt” 55–60 millióról indulsz,

akkor pont azok az érdeklődők nem fogják látni a hirdetésedet, akik egyébként reális, komoly vevők lennének.

Nem azért nem jelentkeznek, mert nem tetszik nekik az ingatlan – hanem mert fel sem jött nekik a keresési listában.

A túl drága ár ma már nem alkualap, hanem kizáró ok

Régen működhetett az a gondolkodás, hogy „induljunk magasabbról, majd alkudunk”.

Ma viszont a túl magas induló ár:

– nem tárgyalási pozíciót ad,

– hanem láthatatlanná teszi az ingatlant.

A komoly vevők egyszerűen továbbgörgetnek. És ami még rosszabb: nem térnek vissza később sem, amikor árcsökkentés történik, mert az ingatlan addigra „elfárad” a piacon.

És miért működik jobban a fix, reális ár?

A jól belőtt, piacképes ár bizalmat épít. A vevő érzi, hogy az eladó tisztában van az ingatlana értékével, nincs játszma, nincs felesleges kör. 

A „fix ár” nem azt jelenti, hogy nincs mozgástér.

Azt jelenti, hogy:

– az ár mögött gondolkodás van,

– a hirdetés bekerül a megfelelő keresési sávba,

– és valódi érdeklődők jelentkeznek.

Ez sokkal gyakrabban vezet gyorsabb és tisztább megállapodáshoz, mint a mesterségesen feltolt induló ár.

A jó ár nem érzés kérdése

Az ár nem abból áll össze, hogy:

– mennyibe került a felújítás,

– mennyi emlék kötődik az ingatlanhoz,

– vagy mit mondanak a barátok.

A piacot ezek nem érdeklik.

A jó ár:

– piaci adatokon,

– aktuális keresleten,

– környékbeli tranzakciókon

– és tapasztalaton alapul.

Ez nem becslés, hanem stratégiai döntés. Az ár és az értékesítési stratégia összetartozik

Fontos látni, hogy az ár önmagában nem létezik.

Összefügg azzal:

– hogyan van bemutatva az ingatlan,

– kiket céloz a hirdetés,

– hol és milyen formában jelenik meg,

– és milyen ütemezéssel történik az értékesítés.

Lehet bármilyen jó a marketing, rossz árral nem működik.

A rossz ár ára mindig magasabb!

A rosszul belőtt ár következménye sokszor:

– hosszú hónapokig tartó hirdetés,

– folyamatos árcsökkentés,

– elvesztett vevők,

– és végül alacsonyabb eladási ár, mint amivel reálisan indulni lehetett volna.

Ezért nem az a kérdés, hogy

„mennyit írjunk ki az elején”,

hanem az, hogy

mennyit kapunk a végén – és mennyi idő, stressz és kompromisszum árán.

Az elmúlt hónapokban mindenki az Otthon Start programról beszélt. Teljesen érthető, mindenhonnan ez folyik: kedvező kamat, szélesebb felhasználói kör.

Közben viszont sokan megfeledkeztek arról, hogy az OSP csak egy eleme a rendszernek. Nem az egyetlen “csodaprogram”. A kérdés mindig, hogy melyik illik az adott élethelyzethez.

Létezik továbbra is a Falusi CSOK – egy valódi támogatás, ami nem mindenkinek szól.
Ez ma is vissza nem térítendő támogatás. Ami nagy különbség. Nem hitel, hanem fix összegű állami támogatás, amely preferált kistelepüléseken érhető el.
És itt jön az első fontos szűrő: nem minden településen igényelhető. Kifejezetten a jogszabályban meghatározott listán szereplő falvakban, kisebb településeken működik.

A második: gyermekhez kötött.
Lehet meglévő gyermek után igényelni, vagy vállalt gyermekre is – de vállalás esetén határidő és életkori korlát is van. Meghatározott időn belül teljesíteni kell a vállalást, és nem minden életkorban lehetséges előre vállalni.

Fontos, hogy nemcsak új, hanem használt ingatlan vásárlására, bővítésére vagy korszerűsítésére is felhasználható. Az igényelhető legnagyobb összeg vásárlásnál 3 gyermek esetén 15 Mft, felújításnál 7,5 Mft.

Itt is szükséges TB-jogviszony, köztartozás-mentesség, és vállalni kell az életvitelszerű bentlakást is.

A Falusi CSOK nagyon jó lehetőség, de tudatos döntést igényel. Mivel a rendszer összetett (településlista, ingatlancél, gyermekvállalás, alapterületi minimumok stb.), mindig érdemes hitelszakértővel átnézni a konkrét esetedet, hogy pontosan lásd:
mennyi jár neked,
milyen feltételeket kell vállalnod,
és hogyan érdemes kombinálni más konstrukciókkal (pl. CSOK Plusz vagy OSP).

És ahol nincs Falusi CSOK?
Sokan itt állnak meg, pedig nem kellene.
Országosan a klasszikus, vissza nem térítendő CSOK gyakorlatilag megszűnt, helyette a CSOK Plusz maradt, ami már egy kedvezményes hitel. Ez nem ajándék pénz, hanem támogatott kamatozású kölcsön, gyermekvállaláshoz kötve.

Itt is vannak feltételek: házasság, vállalt gyermek, hitelképesség, jövedelmi megfelelés. Tehát más jellegű konstrukció, mint a Falusi CSOK, de bizonyos családoknak kifejezetten jó.

Nem jobb vagy rosszabb – más.

És az OSP?

Az Otthon Start program nem gyermekvállalás-központú. Itt például nincs felső életkori korlát sem, a klasszikus értelemben, viszont vannak más jellegű korlátozások, például korábbi tulajdonrészre vonatkozó szabályok.

Tehát ha valaki korábban már rendelkezett ingatlantulajdonnal, ott már számolni kell azzal, hogy belefér-e a konstrukcióba.

Ezért mondom mindig: első ránézésre egyszerűbbnek tűnik, de a részletek itt is számítanak.

Kamat szempontjából a CSOK Plusz és az OSP nagyon hasonló: mindkettő államilag támogatott, fix, kedvező kamatozású konstrukció, ami a mai piaci hitelekhez képest jelentős előnyt ad.

A különbség inkább az élethelyzetben van.

A CSOK Plusz kifejezetten gyermekvállaláshoz kötött, tehát azoknak ideális, akik terveznek gyermeket, és ezt vállalni is tudják a megadott határidőn belül.
Az OSP ezzel szemben nem gyermekközpontú, nincs klasszikus életkori felső korlát, viszont más típusú korlátozások (pl. korábbi tulajdonrész) számítanak.

Volt már olyan ügylet is, ahol a két konstrukciót kombinálták – de ez mindig egyedi számolás kérdése.

A lényeg: kamatban hasonlóan kedvezőek, de nem ugyanarra az élethelyzetre lettek kitalálva.

Ami ma a legfontosabb

A támogatási rendszer több lábon áll.

Van vissza nem térítendő támogatás – de jellemzően falusi településeken, gyermekhez kötve.
Van kedvezményes hitel – országos szinten, vállalással.
Van OSP – szélesebb körnek, más jellegű korlátokkal.

És bizonyos esetekben ezek kombinálhatók is, de már konkrét számolás és egyéni vizsgálat kell hozzá.

A végén egy gondolat:

Ne a támogatás legyen a döntés alapja.
Az legyen eszköz.

Az élethelyzeted, a jövedelmed, a terveid, a gyermekvállalás időzítése – ezek a kiindulópontok.

Ma nagyon sok jó lehetőség van.
Csak meg kell találni azt, ami neked való.

És ehhez érdemes szakemberrel átnézni a teljes képet – nem csak azt az egy programot, amiről éppen mindenki beszél.

Az Otthon Start hitel még mindig az egyik legerősebb mozgatórugója a lakáspiacnak – ezt szerintem most már mindenki látja.

Amikor elindult, szinte azonnal megmozdult a piac. Több lett az érdeklődő, több lett a megkeresés, és sokan elkezdtek újra komolyan gondolkodni a vásárláson. Itt a Tata–Tatabánya–Komárom térségben is ezt tapasztaltam: hirtelen megjelent egy olyan vevői réteg, aki korábban kivárt a magas kamatok miatt, és most lépni akart.

De az is látszik, hogy ez a kezdeti lendület már nem ugyanaz.

Ma már több a nézelődő, több a „kóstolgató” érdeklődő, és kevesebb a valóban azonnal dönteni tudó, hitelképes vevő.

És ez egy nagyon fontos különbség.

Mert hiába kedvező a hitel, a banki bírálat, a jövedelmi korlátok és az önerő kérdése ugyanúgy ott van – és sokszor ott dől el minden.

Röviden csak annyit az Otthon Startról, mert ugye ezt már mindenki nagyjából tudja:

Ez egy maximum 3%-os kamatozású, államilag támogatott hitel, fix feltételekkel, ami jelentősen kedvezőbb a piaci lakáshiteleknél.

De – és ez nagyon fontos –
attól, hogy kedvezőbb, még nem lesz automatikus.

És pont ezért szeretném most inkább azt megmutatni, hogy ha ma állnál neki, akkor hogyan csináld jól.

Az első és legfontosabb lépés nem az ingatlankeresés. Hanem a hitel. Ez az a pont, ahol a legtöbben hibáznak.

Nagyon sokszor találkozom azzal, hogy valaki eljön lakást nézni, bele is szerelmesedik… és közben még azt sem tudja, hogy egyáltalán hitelképes-e.

Ez az egyik legrosszabb helyzet.

Mert jön egy másik vevő, aki már előminősítve van, és egyszerűen elviszi előle az ingatlant.

Nem attól nem vagy hitelképes, hogy a csapból folyó feltételeknek megfelelsz. vagy egy online kalkulátor azt mondta 😀

Ha most állnál neki, akkor az első lépés ez:

Menj el egy bankba – vagy inkább egy független hitelszakértőhöz.

Ez utóbbit én mindig jobban javaslom, mert több bank ajánlatát látja, és pontosabban meg tudja mondani, hogy a te helyzetedben mi működik és mi nem.

Itt derül ki az igazság:

✔ jogosult vagy-e egyáltalán
✔ mekkora hitelre számíthatsz
✔ milyen feltételekkel

És sokszor itt derül ki az is, hogy amit fejben elképzeltél… az működik-e a valóságban.

Ha ez megvan, csak utána indulj el ingatlant nézni. És ez nem csak a te érdeked.

Egy eladó is teljesen máshogy áll hozzád, ha látja, hogy komoly vagy, felkészült vagy, és nem „csak nézelődsz”.

A következő kritikus pont az önerő. Igen, a program lehetővé teszi a 10% önerőt. De ezt nagyon sokan félreértik. A 10% nem egy garantált szabály.

Ez egy lehetőség. És a bank dönti el, hogy nálad működik-e.

Mondok egy valós példát. Kinézel egy 50 milliós lakást, van 5 millió forint önerőd. Papíron működik. De ha a bank értékbecslője csak 45 millióra értékeli az ingatlant, akkor már nem.

Mert a bank nem a vételárból számol, hanem a saját értékéből. Így hirtelen nem 5 millió, hanem közel 10 millió önerőre lesz szükséged. Hiszen a 45 milliónak a 90%-át hajlandó – jó esetben megfinanszírozni. Tehát 40,5 millió forintot. A lakás viszont attól, hogy a bank alulértékeli, nem lesz 45 millió. Tehát az 50 milliós lakáshoz hirtelen 9,5 millió önerő kell. És itt szokott megakadni a történet.

Ezért mondom mindig: Ha minimális önerővel mész, akkor kötelező előzetes értékbecslést kérni! Még a foglaló előtt. Mert egy rossz számítás itt nem csak kellemetlen…
hanem konkrétan pénzbe kerülhet. Igen, tudom, az értékbecslés is pénz. De hidd el nem mindegy, hogy 35-50ezer Ft-ot vagy több milliós foglalót veszítesz. És egy másik tévhit, bár ez nem tartozik konkrétan ennek a videonak a témájához: a foglalód nem jár vissza, ha nem kapsz annyi hitelt, mint szeretnél. Te teljesítést vállalsz. Ha nem jártad körültekintően körbe: tehát nem kértél előminősítést, esetleg előzetes értékbecslést, ha indokolt, akkor arról nem a tulajdonos tehet.

És itt jön egy másik fontos nézőpont. Az eladó oldala. Sokan gondolják, hogy majd „megpróbálják”, aztán ha nem jön össze a hitel, visszalépnek. De az eladó nem fog hónapokig várni egy bizonytalan vevőre, minimális önerővel. Nem fogja kockáztatni, hogy közben elveszít egy biztos vevőt.

Ezért van az, hogy a gyakorlatban a jól felkészült vevő mindig előnyt élvez.

És még egy fontos gondolat, amit kevesen mondanak ki: Nem minden ingatlan működik ebben a programban.

A piacon most is látszik, hogy nem minden típus iránt nőtt meg a kereslet. A drágább, nagyobb, felújítandó ingatlanok sokszor továbbra is nehezebben mozognak.

Tehát attól, hogy van egy jó hitel, még nem lett „minden eladható”.

És vevőként sem szabad ebbe a hibába beleesni.

És akkor a legfontosabb tanácsom az egészhez:

Ne az ingatlannal kezdd. Hanem a saját helyzeteddel.

✔ tisztázd a hitelképességed
✔ nézd meg az önerődet
✔ számolj biztonsági tartalékkal
✔ és csak utána válassz ingatlant

Mert az Otthon Start egy nagyon jó lehetőség. De nem varázspálca. És aki ezt jól használja, az előnybe kerül. Aki viszont csak „ráugrik”, anélkül hogy átgondolná…
az könnyen csalódik.

Ha most állsz neki, csináld tudatosan.

És ha szeretnél biztonságban haladni, kérj segítséget.

Mert ebben a piaci helyzetben nem az nyer, aki gyors…
hanem az, aki felkészült.