A lakásod nem különleges.

…és igen, ezt most szándékosan fogalmaztam ilyen csúnyán, hogy végigolvasd! 

Mert az igazság az, hogy a te ingatlanod Neked különleges.

Ott született a gyereked.

Te festetted le a falakat, te szerelted össze a konyhaszekrényt.

Ott vannak az emlékeid.

Ez a Te történeted.

 

De aki megveszi… annak ez nem emlék, hanem lehetőség. Egy a sok közül. Egy alaprajz, falak. Jó esetben egy új kezdet. De csak esetleg, ha nem rémiszted el.

És itt kezdődik az ingatlaneladás érzelmi hullámvasútja.

 

A leggyakoribb hiba, amit látok?

Amikor a tulajdonos túl sokat magyaráz. Mesél. Védekezik. Bizonygat. Elmondja, mi miért olyan, amilyen. Pedig ezt nem kell.

Sőt: gyakran pont ez ijeszti meg az érdeklődőt. Nem érdekli a sztorid. Ő a sajátját keresi.

 

Az első és legfontosabb: ha el akarsz adni, először döntsd el.

Tényleg el akarod adni? Mert sokszor azt érzem, amikor végre jön egy komoly érdeklődő, mintha a tulajdonos saját maga beszélné le az üzletről.

A következő lépés: fogadd el, hogy Te nem látod reálisan az ingatlanodat. Többnek látod. De ez teljesen rendben van. Ez emberi. Csak ez alapján nem lehet árazni, és így nem lehet eladni.

És éppen ezért érdemes hátrébb lépni. És hagyni, hogy az ingatlanos végezze a dolgát. Kevesebb családi sztori. Kevesebb magyarázat. Több tér a vevőnek, hogy belelássa a saját életét jövőjét.

Mert a jó eladás nem arról szól,

hogy mennyire szeretted te az otthonodat –

hanem arról, hogy más is el tudja-e képzelni benne az életét

Pedig tavaly még belefért volna…

Miért nem kapsz ma akkora hitelt, mint tavaly? – Így változott a hitelfékszabály, közérthetően

Elmagyarázom, mi változott, mit jelent ez a gyakorlatban, és mire kell most felkészülni annak, aki ingatlanvásárláson, pontosabban hiteles ingatlanvásárláson  gondolkodik.

Nem jogszabályszöveg, hanem valódi, mindennapi helyzetekre lefordított magyarázat.

Sok vásárló nem érti, miért kap most kevesebb hitelt, mint korábban – miközben „nem romlott” a jövedelme. A válasz nem az egyéni körülményekben, hanem a hitelfékszabály változásában keresendő.

Ez a cikk azért született, hogy érthetően, szakzsargon nélkül elmagyarázza, mi változott, miért fontos ez, és mire kell most felkészülni annak, aki ingatlanvásárláson gondolkodik.

Hogyan hat a hitelfékszabály az idei ingatlanpiacra?

Az ingatlanpiac alakulását az elmúlt években nagyrészt a hitelezési feltételek határozták meg. Amikor könnyebb volt hitelhez jutni, több vevő jelent meg, amikor szigorodtak a szabályok, a piac is visszafogottabbá vált. Ez idén sincs másként.

A hitelfelvételt szabályozó úgynevezett hitelfékszabály – hivatalos nevén az adósságfék szabályozás, ezen belül a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) – azt határozza meg, hogy egy háztartás a havi jövedelmének mekkora részét fordíthatja hiteltörlesztésre. Ennek célja az, hogy senki ne vállaljon be túl nagy terhet, ami hosszú távon kockázatossá válhat.

Mi volt eddig?

Az eddigi szabályozás szerint, ha valakinek alacsonyabb volt a jövedelme, akkor a bank csak a fizetésének egy kisebb részét engedte törlesztésre fordítani. Magasabb jövedelemnél viszont megengedőbb volt a rendszer: ilyenkor a jövedelem nagyobb aránya is terhelhető volt hitellel. Pontosan számokban: eddig ha jövedelem havi nettó 500.000 Ft vagy az alatti volt, akkor annak 50%-a volt terhelhető hitellel, vagyis hitel törlesztőrészlettel. Azonban ha 600.000 volt ez az összeg, akkor már 60%

Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy sok vásárló viszonylag magas hitelösszeget tudott felvenni, még akkor is, ha a jövedelme nem volt kiemelkedően magas. Emiatt sokan már a lakáskeresés elején „kiszámolták”, hogy mire futja majd.

Mi változott most?

A szabályozás módosításával szigorodott, hogy ki számít magasabb jövedelmű hitelfelvevőnek. A bankok most már csak egy magasabb jövedelmi szint felett, ami 800.000 Ft engedik meg, hogy a fizetés nagyobb részét hiteltörlesztésre lehessen fordítani. Ez azt jelenti, hogy sok olyan vásárló, aki korábban még belefért a kedvezőbb kategóriába, most már kisebb hitelösszegre jogosult.

Fontos hangsúlyozni: nem arról van szó, hogy ne lehetne hitelt kapni, hanem arról, hogy ugyanazzal a jövedelemmel lehet, hogy csak kevesebb hitel fér bele, mint korábban. Ez sokaknál csak akkor derül ki, amikor már kiválasztották az ingatlant, és elindul a banki bírálat.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

A változás egyik legfontosabb hatása, hogy nem minden érdeklődő lesz automatikusan vevő. Hiába tetszik egy ingatlan, hiába lenne meg az elhatározás, ha a finanszírozás nem illeszkedik az új szabályokhoz.

Eladói oldalon ez azt eredményezi, hogy a megtekintések száma és a valódi vásárlók száma között nagyobb különbség lehet. A komoly vevő ma az, aki már előre tisztában van a hitelkeretével, és nem csak reméli, hogy „majd a bank megoldja”.

Vevői oldalon pedig felértékelődik az előzetes pénzügyi tervezés. Ma már nem érdemes úgy lakást keresni, hogy nincs pontos kép arról, mekkora összeg finanszírozható biztonságosan. Ez nemcsak időt, hanem sok felesleges csalódást is megspórol.

Miért fontos erről beszélni?

A hitelfékszabály változása nem egyik napról a másikra borítja fel a piacot, hanem lassan, fokozatosan alakítja át. A döntések továbbra is megszületnek, de tudatosabbak, megfontoltabbak lesznek. Az idei ingatlanpiacon ezért azok járnak jól, akik nem utólag szembesülnek a korlátokkal, hanem már az elején tisztában vannak a lehetőségeikkel.

 

Kommentháború lett a villamosbiztonsági felülvizsgálatból 

Az egyik korábbi videóm alatt olyan kommentháború alakult ki a közösségi médiában a villamosbiztonsági felülvizsgálat kapcsán, amire őszintén szólva én sem számítottam.

Volt, aki lehúzásnak nevezte. Volt, aki szerint alapvető biztonsági minimum.

Voltak szakemberek, laikusok, indulatok, nagyon jó kérdések – és sajnos túlzások is.

Rengeteg indulatot, kérdést és véleményt kaptam. Most szeretnék azokra a kommentekre, kérdésekre, tapasztalatokra reagálni, amiket végigolvastam.

Nem vagyok villanyszerelő. Nem én alkottam a jogszabályt.

Én csak tájékoztatni szerettem volna, hogy bizony ez a kötelező dolog is hozzá tartozik az ingatlan adásvételhez. Amikor ekkora indulatot váltott ki, újra beszéltem szakemberekkel, ügyvéddel, hogy segíteni tudjak

„Ez csak pénzlehúzás?”

Ez volt talán a leggyakoribb komment.

Fontos különválasztani két dolgot:

🔹 A rosszul elvégzett felülvizsgálat valóban pénzkidobás.

🔹 A valódi, helyszíni mérésekkel végzett vizsgálat viszont nem erről szól.

A villamosbiztonsági felülvizsgálat célja nem az, hogy mindent „megbuktasson”, hanem az, hogy:

feltárja az élet- és vagyonbiztonságot érintő kockázatokat,

és ezek ne maradjanak eltitkolva egy adásvételnél.

Vevői szemmel ez nem hátrány, hanem információ.

 

„Ha régi a vezeték, ettől jobb lesz?”

Ez egy nagyon jogos kérdés volt.

Nem. Attól, hogy készül egy jegyzőkönyv, nem lesz új a hálózat.

Viszont:

nevén lesz nevezve, mi a helyzet,

a vevő tudatos döntést tud hozni:

👉 belefér neki így,

👉 vagy alkualap,

👉 vagy felújítással számol.

És ez fontos különbség:

👉 nem meglepetésként éri a vásárlás után.

 

„Mi van, ha a vevő eleve tervezi, hogy felújít?”

Ez is gyakran elhangzott, és teljesen életszerű.

Igen, sokan tudatosan olcsóbb, felújítandó ingatlant vesznek.

Nem mindenkinek van 100+ milliója új házra.

De még ilyenkor is fontos:

tudni, mennyire rossz az állapot,

van-e azonnali veszély,

és mi az, ami nem halasztható.

A felülvizsgálat nem elveszi a döntés szabadságát, hanem alátámasztja.

És a korábbi videómban sokan félreértették, hogy azt mondtam, gyakran megállapodnak a felek, hogy mivel fel szeretnék újítani a hálózatot, a vevő eltekint a felülvizsgálattól. Nem azt mondtam, hogy ez jogszerű, nem azt mondtam, hogy jó. Azt mondtam, hogy ez van. A rendelet kötelez a felülvizsgálatra.

És nem az ügyvéd felelőssége, hogy legyen. Általában a szerződésekbe belekerül, hogy az ügyvéd tájékoztatta a feleket, hogy a felülvizsgálat az ilyen és ilyen számú jogszabály, rendelkezés alapján kötelező. De nem az ügyvéd dolga egyelőre, hogy ellenőrizze a meglétét, vagy megkövetelje.

 

De menjünk tovább, mi merült még fel a kommentekben:

„Akkor miért nem kötelező a gáz, kémény felülvizsgálata vagy egy statikus?”

Ez talán a legértelmesebb kritika, és teljesen jogos.

Valóban:

halnak meg emberek égéstermék-visszaáramlás miatt,

omlanak meg szerkezetek,

vannak súlyos kockázatok máshol is.

Ez nem a villamos vizsgálat hibája, hanem a szabályozás hiányossága.

Attól, hogy nem kötelező minden, nem jelenti azt, hogy ami kötelező, az felesleges.

 

„Eddig is lehetett szakembert hívni”

Így van.

Egy tudatos vevő eddig is hívhatott:

villanyszerelőt,

statikust,

gázost,

kéményseprőt, amit akart.

A különbség most az, hogy egy minimum elvárás egységesült. Az elektromos hálózatot kötelező megvizsgáltatni.

De ez nem tilt aztán semmit, nem kötelez felújításra,

👉 csak láthatóvá teszi a hibákat.

 

⚖️ Jog, bank, biztosító – erről kevesen beszélnek

A bankok számára az ingatlan fedezet, ezért várható, hogy a hiteles ügyleteknél hamarosan elvárás lesz, hogy az ingatlan egy elfogadható minősítéssel rendelkezzen ezzen a téren.

Egy elektromos tűzesetnél a biztosító is kérhet jegyzőkönyvet, egy vita vagy kár esetén nem mindegy, mi volt dokumentálva.

Ez nem riogatás – ez jogi és pénzügyi realitás.

 

Összefoglalva tehát:

✔️ A villamosbiztonsági felülvizsgálat nem csodaszer

✔️ Nem újítja fel a régi hálózatot

✔️ Nem mindenki számára örömhír

✔️ De nem ad teret az eltitkolásnak

 

Arról, hogy:

👉 a vevő tudja, mit vesz,

👉 az eladó ne hallgasson el kockázatot,

👉 és kevesebb legyen a „ha ezt tudtam volna…” mondat.

 

A vita érthető.

A kérdések jogosak.

De a cél nem az egymás torkának esés, hanem a tájékozott döntés.

 

Jár a villanykapcsoló a lakáshoz? És mi az, amit az eladó mégis elvihet?

Az ingatlanvásárlás egyik legizgalmasabb pillanata a birtokbaadás. Ekkor lép be először a vevő a saját lakásába úgy, hogy már nem vendég, hanem tulajdonos. Éppen ezért különösen kellemetlen, amikor ekkor derül ki: nem pontosan azt kapja, amit korábban megnézett, lefényképezett és ami alapján döntött.

A gyakorlatban ez sokszor nem a nagy dolgoknál bukik ki, hanem az apró részleteknél. Más villanykapcsolók kerültek fel, lecserélték az ajtókilincseket, eltűntek a beépített bútorok minőségi fogantyúi, és gyakran még a szaniterek környékén is „egyszerűsítés” történt. Ilyenkor szinte minden vevőben felmerül a kérdés: ez most így rendben van?

A válasz legtöbbször egyértelműen: nem.

A villanykapcsoló, a konnektor, az ajtókilincs vagy egy beépített bútor alkatrészei nem számítanak dekorációnak. Ezek az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges elemek, vagyis az ingatlannal együtt kerülnek értékesítésre. Ha a lakás megtekintésekor ezek a felszerelések ott voltak, és a vevő ezekkel együtt alkotta meg a fejében – és az árban – az értéket, akkor nem cserélhetők le utólag, a vevő tudta és beleegyezése nélkül.

Fontos azonban egy árnyalat, amit sokszor elfelejtenek kimondani. Eladóként nem vagy köteles ott hagyni a nagymama 100 éves csillárát, vagy egy olyan lámpát, amely érzelmi értéket képvisel számodra. A probléma nem az elvitellel van, hanem azzal, ha ez meglepetésként éri a vevőt. Ha egy csillárt, falilámpát vagy bármilyen feltűnőbb elemet szeretnél magaddal vinni, azt már a megállapodáskor jelezni kell. Ilyenkor korrekt módon azt is tisztázni szükséges, hogy mi kerül a helyére, hiszen a lakás nem maradhat félkész állapotban.

A legtöbb vita abból adódik, hogy az eladó úgy gondolja: „ez az enyém volt, tehát vihetem”, míg a vevő joggal érzi úgy, hogy nem azt az ingatlant kapta, amit megvásárolt. Jogilag ilyenkor a vevő van erősebb pozícióban. Ha az ingatlan nem az eladott állapotban kerül átadásra, az eladó köteles az eredeti állapotot visszaállítani, vagy – ha ez nem lehetséges – az értékkülönbséget rendezni. Ez különösen igaz akkor, ha prémium kivitelű lakásról van szó, ahol a részletek az árképzés szerves részét képezték.

Mindez könnyedén megelőzhető lenne egy kis tudatossággal. A birtokbaadási jegyzőkönyv nem csak a mérőórák leolvasásáról kellene, hogy szóljon, hanem arról is, milyen állapotban kerül átadásra az ingatlan. Fotók, előzetes egyeztetések, és néhány pontos mondat a szerződésben rengeteg későbbi kellemetlenségtől óvhatja meg mindkét felet.

A tanulság egyszerű: elvinni lehet, de meglepetést okozni nem. Az ingatlan nem csak falakból áll, hanem részletekből is – és ezeknek nagyon is van értékük.

Otthon Start 2026-os változásai – mit jelent a külterületi lakóingatlanoknál?

A decemberben megjelent Magyar Közlöny alapján 2026. január 1-től az Otthon Start már külterületi lakóingatlanra is igénybe vehető. Ez első hallásra nagyon jól hangzik, főleg azoknak, akik vidéken, kisebb településeken, vagy a városok szélén keresnek megfizethetőbb ingatlant. Viszont itt fontos egy kicsit megállni, és a lelkesedés mellé realitást is tenni.

Mert a kulcsszó nem az, hogy külterületi, hanem az, hogy lakóingatlan.

És ebből – őszintén – nagyon kevés van.

A külterületi ingatlanok döntő többsége jogilag nem lakóingatlan. Zártkert, gazdasági épület, tanya, hétvégi ház – ezek mind gyakori megnevezések, de a bank és a jogszabály nem azt nézi, hogy lehet-e benne élni, hanem azt, mi szerepel a tulajdoni lapon. És ez a kettő nagyon sokszor nem ugyanaz.

Az ingatlanos szakmában most elég egyöntetű a vélemény: országosan is csak egy szűk halmazt érint ez a változás. Olyan külterületi ingatlanról beszélünk, amely lakóingatlan besorolású, műszakilag is megfelel, és egyáltalán szóba jöhet banki fedezetként. Ezek nem tömegesen jelennek meg a piacon, sőt, sok térségben szinte alig léteznek.

És még ha valaki talál is egy ilyet, ott jön a következő szűrő: a bank.

Fontos látni, hogy attól, mert egy jogszabály megenged valamit, a bank nem köteles automatikusan elfogadni. A jelenlegi szakmai visszajelzések alapján nagyon valószínű, hogy lesznek bankok, amelyek egyáltalán nem fogadják el ezeket az ingatlanokat önálló fedezetként. Másoknál pótfedezet kerülhet szóba, és várhatóan csak néhány pénzintézet lesz nyitott rá, nagyon szigorú feltételek mellett.

Ez nem rosszindulat, hanem kockázatkezelés. A külterületi ingatlanok értékesítése lassabb, szűkebb vevői körrel működik, és ezt a bankok beárazzák, vagyis inkább Leárazzák.

Ezért fontos kimondani: ez a módosítás nem fogja tömegesen megoldani a lakhatási kérdéseket. Inkább egy finomhangolásról van szó, ami azoknak jelenthet valódi segítséget, akiknél eddig is majdnem minden stimmelt, csak a besorolás miatt csúszott el a finanszírozás.

Ahogy eddig is, figyelem a banki gyakorlat alakulását, és amint konkrét tapasztalatok lesznek arról, hogy melyik bank, milyen feltételekkel fogadja el ezeket az ingatlanokat, hozom a friss információkat. Addig pedig azt javaslom: jogszabályt olvasni jó, de banki döntést mindig banki oldalról kell megerősíttetni.