Mit lehet kihozni egy ingatlanból? – És mi dönti el a végeredményt valójában

Amikor valaki eladásra kínálja az ingatlanát, szinte mindig ugyanaz a kérdés fogalmazódik meg benne:

„Vajon mennyit lehet ebből kihozni?”

Sokan ezt kizárólag árként értelmezik. Pedig a valóságban ez a kérdés sokkal összetettebb, és nem csak a végösszegről szól.

Egy ingatlanból nem csak pénzt lehet „kihozni”, hanem

– időt,

– biztonságot,

– nyugalmat,

– vagy éppen rengeteg stresszt és veszteséget is.

A különbség nem az ingatlanban van, hanem a folyamatban.

Az ingatlan önmagában nem adja el magát

Gyakori tévhit, hogy „jó helyen van, majd elmegy magától”.

A mai piacon azonban ez már nem működik így.

Az érdeklődők válogatnak, összehasonlítanak, és rengeteg hirdetést látnak nap mint nap.

Ebben a környezetben egy ingatlan nem akkor lesz értékes, ha jó adottságai vannak, hanem akkor, ha ezek az adottságok érthetően és vonzóan vannak bemutatva.

Mit lehet valójában kihozni egy ingatlanból?

Először is: reális árat.

Nem vágyat, nem reményt, nem a szomszéd hirdetését – hanem azt az árat, amit a piac ténylegesen hajlandó megfizetni.

Másodszor: időt.

Egy jól előkészített és jól pozicionált ingatlan nem hónapokig áll a piacon, nem „elfárad”, és nem kényszerít folyamatos árengedményekre.

Harmadszor: biztonságot.

A nem megfelelően szűrt érdeklődők, a bizonytalan vevők, a félreértett feltételek mind kockázatot jelentenek.

Ezek kezelése tudatosságot és tapasztalatot igényel.

És végül: lelki nyugalmat.

Az eladás sokszor élethelyzethez kötődik: költözéshez, váláshoz, örökléshez, továbblépéshez.

Egy rosszul kezelt folyamat ezt tovább nehezíti – egy jól felépített viszont tehermentesít.

Az ár nem az első lépés, hanem az eredmény

Sokan ott követik el az első hibát, hogy az árral kezdenek.

Pedig az ár nem kiindulópont, hanem következmény.

A jó ár abból születik meg, hogy:

– tisztában vagyunk a piaci adatokkal,

– ismerjük az adott környék keresletét,

– tudjuk, kik az ideális vevők,

– és tudatosan építjük fel az értékesítést.

Ha ezek hiányoznak, akkor az ár vagy túl magas lesz – és senki nem jelentkezik –,

vagy túl alacsony – és az eladó későn jön rá, hogy többet is ki lehetett volna hozni az ingatlanból.

Nem mindegy, mikor kérsz segítséget

Sokan akkor keresnek szakembert, amikor már elfáradt a hirdetés, csökkentették az árat, és elbizonytalanodtak.

Pedig az igazán nagy különbség akkor keletkezik, ha már az elején jól van felépítve a stratégia.

Ilyenkor még lehet:

– jól pozicionálni az ingatlant,

– meghatározni az ideális célcsoportot,

– tudatos marketinget alkalmazni,

– és elkerülni a felesleges köröket.

A valódi kérdés nem az ár

A valódi kérdés nem az, hogy „mennyiért hirdessük meg?”

Hanem az, hogy:

– mennyi idő alatt szeretnéd eladni,

– mennyi kompromisszumot vagy hajlandó kötni,

– és mennyire szeretnél biztonságban lenni a folyamat során.

Egy ingatlanból sok mindent ki lehet hozni.

A kérdés csak az, hogy tudatos döntések mentén, vagy sodródva történik meg az eladás.

Az illeték általános szabályairól külön cikket tölröttem már fel – itt most kifejezetten egy friss könnyítésről lesz szó, ami sok embernek konkrétan pénzt, segítséget jelenthet.

Mi változott 2026. január 1-jétől?

A cserepótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezmény egyik legfontosabb eleme módosult.

Röviden: A visszamenőleges időablak 3 évről 5 évre nőtt.

Ez azt jelenti, hogy ha lakást vásárolsz, és a korábbi lakásodat nem 3, hanem akár 5 éven belül adtad el,

akkor nem a teljes vételár után kell illetéket fizetned,

hanem csak a megvett és az eladott ingatlan értékkülönbözete után.

Ez nem apró technikai módosítás, hanem fontos lehet: ha eladod az ingatlanod, mostantól ráérsz 5 éven belül venni egy másikat ahhoz, hogy illetékkedvezményt kaphass. Ez eddig 3 év volt. Ha előbb veszel, és csak aztán adsz el, akkor továbbra 1 éved van.

Kinek jó ez valójában?

✔️ Annak, aki nem egy lépésben ad el és vesz

✔️ Mert pl. az élet közbeszólt

Válás, öröklés, munkahelyváltás, egészségügyi okok, külföldi munka, kivárás a piacon – ezek nem ritka kivételek, hanem nagyon is tipikus helyzetek.

Ez a változás:

nagyobb mozgásteret ad,

csökkenti az időnyomást,

és pénzügyileg kiszámíthatóbbá teszi a költözést.

De hogyan lehet ténylegesen érvényesíteni az illetékkedvezményt cserepótló vétel esetén?

Először is szeretném megnyugtatni mindenkit: nem egy bonyolult, kiskapus történetről beszélünk, hanem egy teljesen jogszerű, bevett eljárásról, amit a hatóság is ismer és alkalmaz.

Az első – és egyben a legjobb – megoldás, ha már az adásvételi szerződés megkötésekor tiszta a helyzet. Ha tudod, hogy volt egy korábbi lakásod, amit eladtál, és ennek kapcsán szeretnél élni az illetékkedvezménnyel, akkor ezt már az adásvételi szerződésbe bele lehet – és bele is érdemes – írni.

Ilyenkor az ügyvéd:

– rögzíti, hogy melyik ingatlan eladása kapcsán kéred a kedvezményt,

– és az adásvétel után a NAV felé benyújtott adatlapban is ezt jelöli meg.

Ez a legegyszerűbb út, mert a NAV már eleve így indítja az illetékkiszabást, és nincs utólagos kör.

A második lehetőség akkor jön szóba, ha még nem adtad el a korábbi lakást, de biztos vagy benne, hogy a vásárlást követően el fogod adni – jogszabály szerint erre egy év áll rendelkezésre.

Ebben az esetben is lehet élni a kedvezménnyel. Ilyenkor a vásárláskor nyilatkozni lehet arról, hogy az eladást vállalod, és erre hivatkozva kéred az illetékkiszabás felfüggesztését.

Magyarul:

a NAV ilyenkor nem hoz azonnal végleges határozatot,

hanem várja, hogy az eladás megtörténjen, és azt később igazold.

Amint ez megvan, az illetéket már a kedvezmény figyelembevételével állapítják meg.

És most jön a rész, amit kevesen tudnak, pedig nagyon fontos:

ha ezek közül egyik sem történt meg, akkor sincs minden veszve.

Ha az illetéket már kiszabták,

de utólag derül ki, hogy jogos lett volna a kedvezmény,

akkor még mindig be lehet nyújtani a szükséges kérelmeket és igazolásokat.

Ilyenkor a NAV újraszámolja az illetéket, és ha valóban fennálltak a feltételek, akkor visszatérítés vagy jóváírás is lehetséges. Ez kicsit több adminisztrációt igénylő út, de jogilag teljesen rendben van.

És itt szeretném hangsúlyozni a legfontosabb tanácsom:

nem kell egyedül kitalálnod mindezt.

Ha az ügyvéd tud róla, hogy volt eladásod, vagy lesz eladásod, akkor tájékoztatni fog a lehetőségekről, beépíti a megfelelő nyilatkozatot az adásvételbe, és a NAV felé szükséges adatlapot is ő nyújtja be helyetted.

Ezért kulcsfontosságú, hogy az ügyvédet mindenről tájékoztasd.

Nem azért, mert bármit trükközni kell, hanem mert az illetéknél az információ és az időzítés pénzt jelent.

Mire számíthatunk 2026-ban? – Egy kis piaci előrejelzés ingatlanos szemmel

Ahogy belépünk a 2026-ba, az ingatlanpiacra több, egymással összefüggő hatás is befolyást gyakorol majd — ezek egyszerre rejtenek lehetőségeket és kockázatokat. Ha tudatosan készülsz, az segíthet abban, hogy jó döntéseket hozz.

Politikai- és gazdasági bizonytalanság: választások, szabályozói döntések, költségvetési helyzet

Az ország 2026-ban választások elé néz.

A választási év hatása az ingatlanpiacra mindig sokrétű, és jellemzően az állami döntések bizonytalansága mozgatja a legnagyobb hullámokat. Ilyenkor ugyanis senki sem látja előre, milyen lakástámogatási programok maradnak meg, melyeket módosítanak vagy vezetnek ki, lesznek-e hitelkorlátozások, adópolitikai változások, illetve milyen beruházási ösztönzők lépnek életbe, függetlenül attól, hogy ki lesz a következő kormánypárt, lesz-e változás vagy sem. Ezek a döntések ráadásul általában csak a választások után konkretizálódnak, így a piac addig óvatosabb, mert nem világos, milyen irányt vesz majd a szabályozói környezet. A befektetők különösen érzékenyek erre: ilyenkor visszafogják a vásárlásokat, óvatosabbak a hozamelvárásokkal, és inkább a biztonságos, könnyen értékesíthető ingatlanok felé fordulnak. Mivel a befektetők a piac fontos részét adják, az ő kivárásuk automatikusan lassítja az ármozgást is. A vevők óvatossága, a bankok szigorúbb hitelezése és a befektetők visszalépése együttesen pedig láncreakciót indít: csökken a tranzakciók száma, nő a hirdetési idő, és a túlárazott ingatlanok gyakorlatilag teljesen mozdulatlanok maradnak. Ez nem összeomlást jelent, hanem egyfajta visszafogott, óvatos piacot, ahol még fontosabbá válik a reális árazás és a professzionális felkészítés.

Az ingatlanpiac 2025-ben is drágult, de a jövedelmek, reálgazdasági helyzet, hitelképesség nem biztos, hogy tartósan fenn tudják tartani ezeket a magas árakat.  

Következmény: 2026-ban nem árt számítani arra, hogy a piac érzékenyebb lesz — a vevők kevésbé tolerálják a túlzott árazást, a hitelfeltételek pedig szigorodhatnak.

Hitelfelvételi szigorítások jönnek 2026-tól – mit jelent a gyakorlatban?

2026. január 1-jétől hatályos az az MNB által bejelentett módosítás, amely a jövedelemarányos törlesztési mutatót (JTM), más néven adósságfék szabályokat érinti.

Ez meghatározza, hogy a bankok mekkora havi törlesztőterhet engedhetnek meg egy adott jövedelemszint mellett.

A legfontosabb változás:

a jövedelemterhelhetőségi határ 600 000 Ft-ról 800 000 Ft-ra emelkedik.

Ez a gyakorlatban így néz ki:

eddig ha 600.000 ft alatt keresett valaki, akkor a jövedelme 50%-át lehetett terhelni hitellel. Ha  600.000 Ft fölött volt a jövedelem, akkor 60%-ot. Január 1-től ez a jövedelemterhelhetőségi határ nő meg.

800 000 Ft alatti nettó jövedelemnél maximum a jövedelem 50%-áig vállalható törlesztőrészlet.

800 000 Ft feletti jövedelemnél engedélyezett a magasabb, 60%-os terhelhetőség.

Vagyis a „magasabb keresetű” kategóriába 2026-tól csak az kerül, aki nettó 800 ezer forintot vagy többet visz haza havonta (természetesen továbbra is a család együttes jövedelmét vizsgálják).

Ez jelentős változás, hiszen sok olyan hitelfelvevő, aki eddig belefért a kedvezőbb kategóriába, jövőre már az alacsonyabb terhelhetőségi sávba esik.

A szabályozás minden hitelt érint, többek között:

lakáshiteleket,

személyi kölcsönöket,

és a Babaváró hitelt is.

Mit jelent ez a hitelfelvevőknek 2026-ban? Sok háztartás kevesebb hitelt kaphat, mint amire korábban számított volna. Ugyanaz a jövedelem kisebb hitelkeretet bír el.

Azoknak, akik 800 000 Ft alatt keresnek, tovább kell tervezniük, vagy nagyobb önerőt kell összeállítaniuk.

Miért fontos ez az eladóknak is?

Kevesebb vevő lesz egycsapásra hitelképes,

nő a hitel-elutasítások aránya,

több érdeklődő „szűrődik ki” még az adásvétel előtt,

a túlárazott ingatlanokra pedig szinte biztosan nem lesz finanszírozható vevő.

Kínálat és kereslet 2026-ban – mi kerül igazán előtérbe?

2025 végére a lakáspiac érezhetően lenyugodott: eltűnt a korábbi kapkodás, és sokkal kiegyensúlyozottabb lett a mozgás a vevők és eladók között. 2026-ban várhatóan tovább erősödik ez a trend, de nem automatikusan – a piac egyre inkább a valódi értéket keresi.

A vevők ma már jóval tudatosabbak, mint néhány évvel ezelőtt. Nem elég, ha egy ingatlan „kedves” vagy „jó elosztású” – sokkal fontosabb lett a műszaki állapot, az energiahatékonyság, a fenntarthatóság, a rezsiköltség, illetve az, hogy hosszú távon is értéket tartson. Ez mind olyan szempont, amely átrendezi a keresletet: előnybe kerülnek a jó állapotú, korszerű, alacsony fenntartású otthonok, illetve azok a lokációk, ahol stabil a környék és jók az adottságok.

Ezzel párhuzamosan az eladói oldalnak is alkalmazkodnia kell: a túlárazott ingatlanok ma már nagyon gyorsan elvesztik a versenyképességüket, és jellemzően hosszú hónapokra beragadnak a hirdetési portálokon. A reális ár, a felkészült dokumentáció és a jó megjelenítés ma nem előny, hanem alapelvárás.

Mit jelent ez neked, ha eladnál vagy vásárolnál?

Ha eladnál

A siker kulcsa 2026-ban a reális ár + jó állapot + profi marketing kombinációja.

A vevők egyre kevesebb kompromisszumot kötnek, ezért annak az ingatlannak van esélye, amelyik valóban jó ár-érték arányt képvisel.

Fontos, hogy rendben legyen:

az energetikai és műszaki dokumentáció,

a jogi háttér,

a műszaki állapot,

és természetesen a megjelenés (fotók, leírás, kommunikáció).

Aki ezekre nem készül fel, az szinte biztosan lassabb eladással és alacsonyabb érdeklődéssel számolhat.

Ha vásárolnál

2026-ban a vásárlók oldalán a legfontosabb szempont a fenntartható összköltség lesz. Nem csak a vételár számít:

a hitel havi terhe, a rezsi, a karbantartási költségek és az energetikai állapot együtt határozza meg, mennyire lesz hosszú távon élhető az otthon.

Mivel várható hitelszigorításokkal is számolhatunk, különösen fontos, hogy:

több bank ajánlatát összevesd,

tisztán lásd a terhelhetőségi határokat,

reálisan számolj a teljes kiadással,

és ne kapkodj – különösen, ha támogatott hitelben gondolkodsz.

A tudatosság most valódi versenyelőnyt jelent.

Miért jó, ha együtt készülünk a 2026-os évre?

Ha velem dolgozol, nem csupán az ingatlan eladásában vagy megvásárlásában segítek.

A cél, hogy stratégiát építsünk – olyat, ami a jelenlegi piaci környezetben is működik.

Amiben számíthatsz rám:

naprakész piaci adatok, összehasonlítások, értékmeghatározás,

reális árképzés a valós eladhatóság alapján,

vevő- vagy hitelszűrés a felesleges körök elkerüléséért,

dokumentáció és jogi megfelelőség átnézése,

energetikai és műszaki szempontok feltárása,

profi marketing, célzott kommunikáció,

befektetői szemlélet, ha értékállóságot vagy hozamot keresel.

2026 nem feltétlenül lesz könnyű év, de azoknak kedvez, akik felkészülten, tudatosan és jó döntésekkel vágnak bele. A bizonytalanabb piaci környezet ellenére is sok lehetőség van azoknak, akik időben lépnek és hozzáértő segítséget kérnek.

Villamosbiztonsági felülvizsgálat ingatlaneladáskor – miért lett most hirtelen téma?

Az utóbbi időszakban egyre több eladó és vevő szembesül azzal, hogy az adásvételi folyamat során az ügyvéd vagy a bank rákérdez:

van-e villamosbiztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv az ingatlanról?

Ez sokaknál meglepetést okoz. Gyakori reakció, hogy „eddig ilyet senki nem kért”, vagy hogy „biztos csak újabb lehúzás”. Pedig a valóság ennél árnyaltabb – és jogszabályi alapja is van.

Ahhoz, hogy tisztán lássunk, érdemes az elején kezdeni.

Mi az a villamosbiztonsági felülvizsgálat valójában?

A villamosbiztonsági felülvizsgálat nem felújítás, nem korszerűsítés, és nem arról szól, hogy kötelezően bele kell nyúlni az ingatlan elektromos hálózatába. Ez egy szakértői állapotfelmérés, amely azt vizsgálja, hogy az adott ingatlan villamos berendezései biztonságosan használhatók-e.

A felülvizsgálat során ellenőrzik többek között:

fennáll-e áramütés veszélye,

megfelelő-e az érintésvédelem,

nem jelent-e tűzveszélyt az elektromos hálózat,

és összességében megfelel-e az alapvető műszaki biztonsági követelményeknek.

Az eredmény egy írásos minősítő irat (jegyzőkönyv), amely rögzíti az állapotot – akár megfelelőt, akár hiányosságokat.

Fontos hangsúlyozni:

a jegyzőkönyv nem kötelez automatikus javításra, csak tényeket rögzít.

Mióta kötelező, és mi az alapja?

Sokan azt gondolják, hogy ez egy új szabály, pedig nem az.

A villamosbiztonsági felülvizsgálat kötelezettsége a

40/2017. (XII. 4.) NGM rendeletben szerepel, valamint annak 1. mellékletében, a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban.

A szabály lényege a következő:

Lakóingatlan tulajdonosváltásakor (adásvételkor) vagy bérbeadásakor villamosbiztonsági felülvizsgálat szükséges, ha nem áll rendelkezésre 6 évnél nem régebbi, érvényes minősítő irat.

Ez azt jelenti, hogy:

nem minden eladásnál kell „újra és újra” vizsgálatot végeztetni,

de ha nincs friss jegyzőkönyv, akkor a felülvizsgálat nem opcionális.

Akkor miért nem foglalkoztak vele korábban?

Ez az a pont, ahol sok félreértés születik.

Az elmúlt években a szabály létezett, de a gyakorlatban ritkán kérték számon. Nem volt egységes ügyvédi gyakorlat, a bankok sem írták elő hiteles vásárlásnál, és az eladások nagy része „átcsúszott” ezen a ponton. És korábban az eladásoknál kivételszabály is létezett.

Az utóbbi időszakban azonban több dolog változott:

nőtt a jogi tudatosság,

több vita és kárigény indult rejtett elektromos hibák miatt,

az ügyvédek felelősségbiztosítási és szakmai kockázata is előtérbe került.

és megszűntek a „kivételek”

Ennek eredményeként ma már sok ügyvéd tudatosan kéri a felülvizsgálatot, nem „szokásból”, hanem kockázatkezelésből.

Érvénytelen az adásvétel nélküle?

Ez az egyik legfontosabb félreértés, amit érdemes tisztázni.

Nem igaz, hogy a villamosbiztonsági felülvizsgálat hiánya automatikusan érvénytelenné teszi az adásvételi szerződést.

Ugyanakkor az is igaz, hogy:

az elektromos hálózat rejtett hibának minősülhet,

az eladónak szavatossági felelőssége van,

egy későbbi áramütés, tűzeset vagy meghibásodás komoly jogvitát indíthat el.

Ezért a felülvizsgálatot jogszerűen kérheti:

a vevő,

a vevő bankja (hitel esetén) – bár ez még nem jellemző

az ügyvéd, a felek védelmében.

Miért jó ez az eladónak is?

Elsőre sokan csak plusz költséget látnak benne, pedig eladói oldalról is van előnye.

Egy érvényes villamosbiztonsági jegyzőkönyv:

tisztázza az ingatlan műszaki állapotát,

csökkenti az alkudozás lehetőségét,

megelőzhet későbbi reklamációkat,

és jogilag is védettebb helyzetet teremt az eladónak.

Egyszerűen fogalmazva:

nem ellened készül, hanem érted is.

Összegzés

A villamosbiztonsági felülvizsgálat nem új keletű szabály, csak most kezd valóban bekerülni a mindennapi ingatlanügyletekbe. Eladásnál – ha nincs 6 éven belüli érvényes minősítés – nem választható kérdés, ugyanakkor nem is az adásvétel „ellehetetlenítéséről” szól.

Sokkal inkább arról, hogy az eladó és a vevő is tiszta, átlátható és biztonságos helyzetben hozhasson döntést.