Villamosbiztonsági felülvizsgálat ingatlaneladáskor – miért lett most hirtelen téma?
Az utóbbi időszakban egyre több eladó és vevő szembesül azzal, hogy az adásvételi folyamat során az ügyvéd vagy a bank rákérdez:
van-e villamosbiztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv az ingatlanról?
Ez sokaknál meglepetést okoz. Gyakori reakció, hogy „eddig ilyet senki nem kért”, vagy hogy „biztos csak újabb lehúzás”. Pedig a valóság ennél árnyaltabb – és jogszabályi alapja is van.
Ahhoz, hogy tisztán lássunk, érdemes az elején kezdeni.
Mi az a villamosbiztonsági felülvizsgálat valójában?
A villamosbiztonsági felülvizsgálat nem felújítás, nem korszerűsítés, és nem arról szól, hogy kötelezően bele kell nyúlni az ingatlan elektromos hálózatába. Ez egy szakértői állapotfelmérés, amely azt vizsgálja, hogy az adott ingatlan villamos berendezései biztonságosan használhatók-e.
A felülvizsgálat során ellenőrzik többek között:
fennáll-e áramütés veszélye,
megfelelő-e az érintésvédelem,
nem jelent-e tűzveszélyt az elektromos hálózat,
és összességében megfelel-e az alapvető műszaki biztonsági követelményeknek.
Az eredmény egy írásos minősítő irat (jegyzőkönyv), amely rögzíti az állapotot – akár megfelelőt, akár hiányosságokat.
Fontos hangsúlyozni:
a jegyzőkönyv nem kötelez automatikus javításra, csak tényeket rögzít.
Mióta kötelező, és mi az alapja?
Sokan azt gondolják, hogy ez egy új szabály, pedig nem az.
A villamosbiztonsági felülvizsgálat kötelezettsége a
40/2017. (XII. 4.) NGM rendeletben szerepel, valamint annak 1. mellékletében, a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban.
A szabály lényege a következő:
Lakóingatlan tulajdonosváltásakor (adásvételkor) vagy bérbeadásakor villamosbiztonsági felülvizsgálat szükséges, ha nem áll rendelkezésre 6 évnél nem régebbi, érvényes minősítő irat.
Ez azt jelenti, hogy:
nem minden eladásnál kell „újra és újra” vizsgálatot végeztetni,
de ha nincs friss jegyzőkönyv, akkor a felülvizsgálat nem opcionális.
Akkor miért nem foglalkoztak vele korábban?
Ez az a pont, ahol sok félreértés születik.
Az elmúlt években a szabály létezett, de a gyakorlatban ritkán kérték számon. Nem volt egységes ügyvédi gyakorlat, a bankok sem írták elő hiteles vásárlásnál, és az eladások nagy része „átcsúszott” ezen a ponton. És korábban az eladásoknál kivételszabály is létezett.
Az utóbbi időszakban azonban több dolog változott:
nőtt a jogi tudatosság,
több vita és kárigény indult rejtett elektromos hibák miatt,
az ügyvédek felelősségbiztosítási és szakmai kockázata is előtérbe került.
és megszűntek a „kivételek”
Ennek eredményeként ma már sok ügyvéd tudatosan kéri a felülvizsgálatot, nem „szokásból”, hanem kockázatkezelésből.
Érvénytelen az adásvétel nélküle?
Ez az egyik legfontosabb félreértés, amit érdemes tisztázni.
Nem igaz, hogy a villamosbiztonsági felülvizsgálat hiánya automatikusan érvénytelenné teszi az adásvételi szerződést.
Ugyanakkor az is igaz, hogy:
az elektromos hálózat rejtett hibának minősülhet,
az eladónak szavatossági felelőssége van,
egy későbbi áramütés, tűzeset vagy meghibásodás komoly jogvitát indíthat el.
Ezért a felülvizsgálatot jogszerűen kérheti:
a vevő,
a vevő bankja (hitel esetén) – bár ez még nem jellemző
az ügyvéd, a felek védelmében.
Miért jó ez az eladónak is?
Elsőre sokan csak plusz költséget látnak benne, pedig eladói oldalról is van előnye.
Egy érvényes villamosbiztonsági jegyzőkönyv:
tisztázza az ingatlan műszaki állapotát,
csökkenti az alkudozás lehetőségét,
megelőzhet későbbi reklamációkat,
és jogilag is védettebb helyzetet teremt az eladónak.
Egyszerűen fogalmazva:
nem ellened készül, hanem érted is.
Összegzés
A villamosbiztonsági felülvizsgálat nem új keletű szabály, csak most kezd valóban bekerülni a mindennapi ingatlanügyletekbe. Eladásnál – ha nincs 6 éven belüli érvényes minősítés – nem választható kérdés, ugyanakkor nem is az adásvétel „ellehetetlenítéséről” szól.
Sokkal inkább arról, hogy az eladó és a vevő is tiszta, átlátható és biztonságos helyzetben hozhasson döntést.
