Nem estek az árak, mégis egyre nehezebb eladni egyes ingatlanokat

Kettészakadt a piac: vannak lakások, amikért versenyeznek, mások hónapokig állnak

Ha valaki csak az ingatlanpiacról szóló híreket olvassa, könnyen összezavarodhat.

Az egyik cikk szerint tovább emelkednek az árak. A másik arról ír, hogy egyre több eladó csökkenti a hirdetési árat. Közben vannak ingatlanok, amelyek néhány hét alatt gazdára találnak, míg mások fél éve vagy akár egy éve is a piacon vannak.

A kérdés ilyenkor jogos: akkor most emelkednek az árak vagy csökkennek?

A válasz az, hogy a 2026-os ingatlanpiacot nem lehet egyetlen mondattal leírni. Sokkal inkább egy olyan piacot látunk, amely látványosan kettészakadt.

És talán ez a legfontosabb változás, ami az elmúlt időszakban végbement.

Néhány évvel ezelőtt szinte minden ingatlantípus profitált az emelkedő keresletből. A kínálat szűkebb volt, a hitelkamatok kedvezőbbek, a vevők pedig sokszor attól tartottak, hogy ha nem döntenek gyorsan, néhány hónap múlva már drágábban vásárolhatnak.

Ma egészen más a helyzet.

A vevők sokkal tudatosabban keresnek, és jóval kritikusabban vizsgálják az ingatlanokat, mint korábban.

Ennek eredményeként egyre nagyobb különbség alakult ki az egyes ingatlanok között.

A jó helyen lévő, korszerű, energiahatékony, rendezett jogi hátterű és reálisan árazott lakások továbbra is gyorsan találnak gazdára. Ezeknél nem ritka, hogy több érdeklődő is megjelenik rövid idő alatt, és az alku mértéke minimális marad.

Ezzel szemben a felújítandó, korszerűtlen, kedvezőtlen adottságú vagy egyszerűen csak túl magas áron piacra kerülő ingatlanok esetében jelentősen nőtt az értékesítési idő.

Ezért fordulhat elő, hogy ugyanabban a városban, akár ugyanabban az utcában két hasonló méretű ingatlan teljesen eltérő eredménnyel szerepel a piacon.

Nem feltétlenül az árakkal van a probléma

Sok tulajdonos úgy érzi, hogy ha lassabban érkeznek az érdeklődők, akkor biztosan csökkennek az ingatlanárak.

A valóság azonban ennél árnyaltabb.

Nem az történt, hogy az ingatlanok értéke egyik napról a másikra visszaesett. Sokkal inkább az, hogy egyes esetekben a meghirdetett ár elszakad attól az összegtől, amelyet a piac valóban hajlandó megfizetni.

Az elmúlt évek intenzív áremelkedése sok eladóban azt az érzést alakította ki, hogy érdemes minél magasabbról indítani az értékesítést. Egyre több esetben éppen ez okozza a problémát.

A vevők ugyanis ma már nagyon könnyen összehasonlítják a kínálatot. Látják a környék többi ingatlanát, figyelik az energetikai állapotot, számolnak a felújítás költségeivel, és pontosabban mérik fel a saját lehetőségeiket is.

Ha egy ingatlan jelentősen túlárazott, sokszor egyszerűen tovább lépnek.

Nem alkudnak.

Nem telefonálnak.

Nem nézik meg.

Egyszerűen kiesik a látókörükből.

Az egyik legérdekesebb piaci jelenség jelenleg az, hogy a korrekció sok esetben már a hirdetési szakaszban megjelenik.

Régebben az volt a jellemző, hogy egy magasabb irányárral meghirdetett ingatlan végül az alku során találta meg a valós piaci értékét.

Most egyre többször látjuk azt, hogy az eladó már a hirdetés futása közben kénytelen módosítani az árat. Van, hogy nem is egyszer.

Ez fontos különbség.

A piac lassulása ugyanis általában nem azzal kezdődik, hogy hirtelen esnek az árak. Sokkal inkább azzal, hogy bizonyos árszinteken eltűnnek a vevők.

Az első jel ilyenkor nem a statisztikákban jelenik meg, hanem a hirdetésekben.

Kevesebb megkeresés.

Kevesebb megtekintés.

Hosszabb értékesítési idő.

Majd végül árcsökkentés.

A használtlakás piac különösen érdekes jelenséget mutat

Az elmúlt másfél év egyik legnagyobb nyertese kétségtelenül ez a szegmens volt (országos átlagban nézve ezen belül is a panelpiac).

Számos városban és budapesti kerületben olyan mértékű drágulás következett be, amely korábban szinte elképzelhetetlennek tűnt.

Most azonban egyre több helyen látható, hogy a kereslet már nem követi automatikusan az emelkedő árakat.

Ennek oka egyszerű.

A vevők fejében létezik egy lélektani határ.

Amíg egy használt lakás jelentősen olcsóbb alternatívát jelent, addig könnyen dönthetnek mellette.

Amikor azonban az árkülönbség elkezd eltűnni, a vásárlók újra mérlegelni kezdenek.

És ilyenkor már nem azt kérdezik, hogy megéri-e.

Hanem azt:

„Ha ennyit kell fizetnem érte, nincs jobb alternatíva?”

Az eladók legnagyobb ellensége ma már nem az alku

Sok tulajdonos még mindig attól tart a legjobban, hogy majd alkudni próbálnak a vevők.

Pedig a tapasztalatok szerint ennél sokkal nagyobb kockázatot jelent, ha egy ingatlan hosszú időre bent ragad a kínálatban.

A piac ugyanis ma már gyorsan visszajelez.

Ha egy ingatlan megfelelő áron kerül piacra, azt az érdeklődők száma szinte azonnal megmutatja.

Ha viszont hónapokig nincs érdemi aktivitás, az legtöbbször nem marketingproblémát jelent, hanem azt, hogy az ár és a piaci kereslet nincs összhangban.

Ráadásul minél tovább van fenn egy hirdetés, annál nehezebb fenntartani iránta az érdeklődést.

A vevők látják, hogy régóta elérhető, és egyre bátrabban kezdenek alkupozícióból tárgyalni.

Így könnyen előfordulhat, hogy a túl magas induló ár végül nagyobb veszteséget okoz, mint egy reális árazás mellett adott kisebb alku.

Mit várhatunk 2026 második felében?

Jelenleg nem látható olyan tényező, amely országos szinten jelentős árcsökkenést vetítene előre.

Ugyanakkor az is egyre valószínűbbnek tűnik, hogy a korábbi évek gyors drágulása sem folytatódik ugyanolyan ütemben.

A piac egyre inkább szelektál.

A jó adottságú, korszerű és helyesen árazott ingatlanok továbbra is keresettek maradhatnak.

A gyengébb adottságú vagy túl optimistán árazott ingatlanok esetében azonban egyre nagyobb szerepet kap a megfelelő árképzés, a professzionális marketing és az értékesítési stratégia.

Összegzés

A 2026-os ingatlanpiacot talán egyetlen szó írja le a legjobban:

„szelektivitás”.

Nem arról van szó, hogy a piac összeomlott volna, és nem is arról, hogy minden ingatlan értéke megállíthatatlanul emelkedik vagy csökken.

Sokkal inkább arról, hogy a vevők ma már válogatnak.

Vannak ingatlanok, amelyekért továbbra is verseny alakul ki.

És vannak olyanok is, amelyek hónapokig várnak a megfelelő vevőre.

Éppen ezért ma talán fontosabb a reális árazás és a jól felépített értékesítési stratégia, mint az elmúlt évek bármelyikében.

Mert a kérdés már nem az, hogy jelen vannak-e a vevők a piacon.

Hanem az, hogy az adott ingatlan valóban megfelel-e annak, amit a mai vevők keresnek – és annak az árnak, amit ezért hajlandók kifizetni.

Mennyit ér valójában egy ingatlanos munkája? 

Sokan azt mondják, hogy az ingatlanos semmit nem csinál. Felteszi a hirdetést, megmutatja a lakást, aztán elkéri a jutalékot.
De mi történik akkor, amikor valami elromlik?

Nem az a kérdés, hogy mennyibe kerül egy ingatlanos. A valódi kérdés az, hogy mennyibe kerül a hiánya. Mert egy sikeres adásvételnél kívülről tényleg úgy tűnhet, hogy minden egyszerű.
Megjött a vevő.
Aláírták a szerződést.
Mindenki boldog.
Csakhogy a legtöbb problémát nem látjátok.

A rosszul megállapított ár hónapokkal hosszabbíthatja meg az értékesítést.
Egy nem megfelelően kiválasztott vevő miatt elbukhat a foglaló, csúszhat az egész ügylet vagy akár teljesen meghiúsulhat az adásvétel.
Egy előzetesen nem tisztázott hitelképesség heteket vagy hónapokat vehet el minden érintett életéből.
Sokszor az is gondot okoz, hogy az ingatlan jogi vagy műszaki háttere nincs megfelelően feltárva.
És ilyenkor már nem az a kérdés, hogy mennyi volt a jutalék.

Hanem az, hogy mennyibe kerül a hiba.
Természetesen nem minden ingatlanos dolgozik ugyanúgy.
Ahogy minden szakmában, itt is vannak kiváló és gyenge szakemberek.
De amikor valaki azt mondja, hogy az ingatlanos semmit nem csinál, valójában azokat a problémákat nem látja, amelyek sok esetben éppen azért nem történnek meg, mert valaki időben kezelte őket.

A jó ingatlanos munkájának jelentős része láthatatlan.
És talán éppen ez a legnagyobb értéke.

A jó ingatlanos nem elad. Problémákat előz meg.
Nem a jutalék a drága. A hiba az.

Miért kerül egy lakás végül többe, mint amennyiért megvetted?

Sokan azt hiszik, hogy egy ingatlan annyiba kerül, amennyi a vételára… pedig van egy költség, amivel rengetegen nem számolnak. És emiatt a végén egy lakás valójában jóval többe kerülhet, mint amit elsőre gondolták.

Az első és legfontosabb dolog, amit tisztázni szeretnék, mert rengeteg félreértés van körülötte: a vagyonszerzési illeték és az SZJA nem ugyanaz.

Két teljesen külön dologról beszélünk.

Az illetéket a vevő fizeti, amikor ingatlant vásárol. Az SZJA pedig az eladót érintheti, ha 5 éven belül ad el egy ingatlant, és azon nyeresége keletkezik.

És itt jön az a pont, amit nagyon sokan rosszul tudnak: attól, hogy eladsz egy lakást, és veszel egy másikat, az SZJA még nem „tűnik el”. Ha 5 éven belül adsz el nyereséggel, akkor lehet adófizetési kötelezettséged – akkor is, ha az egész összeget egy másik ingatlanba forgatod vissza. Ez egy teljesen külön adónem. Erről van külön videóm és cikkem is, most nem megyek bele mélyebben, de ezt nagyon fontos tisztán látni.

Na de nézzük az illetéket.

A vagyonszerzési illetéket akkor fizeted, amikor lakóingatlant vásárolsz. És ezt azért hangsúlyozom külön, mert amikről most beszélek, azok kifejezetten lakóingatlanokra vonatkoznak – ez is egy olyan pont, amit korábban sokan hiányoltak, és teljesen jogosan.

Az illeték általános mértéke a vételár 4%-a. Ez az az összeg, amivel nagyon sokan nem számolnak előre.

És itt jön az a rész, ahol a legtöbb félreértés van.

Sokan azt gondolják, hogy ha eladtak egy lakást és vesznek egy másikat, akkor nem kell illetéket fizetniük. Ez így ebben a formában nem igaz. Van egy kedvezmény, a cserepótló vétel, de ezt nagyon sokan félreértik vagy rosszul alkalmazzák.

A cserepótló vétel lényege, hogy ha eladsz egy lakást, és veszel egy másikat, akkor nem a teljes vételár után fizetsz illetéket, hanem csak a kettő közötti különbözet után.

Mondok egy egyszerű példát. Ha eladsz egy lakást 45 millió forintért, és veszel egy másikat 50 millióért, akkor nem az 50 millió forint után fizeted a 4%-ot, hanem csak az 5 millió forintos különbség után. Ha pedig drágábban adtad el a korábbi ingatlanodat, mint amennyiért veszel, akkor nincs illetékfizetés.

És itt jön az a frissítés, ami miatt ezt a témát most újra elő kellett vennem.

január 1-jétől változás történt.

A cserepótló vételhez kapcsolódó egyik legfontosabb szabály módosult: a visszamenőleges időszak 3 évről 5 évre nőtt.

Ez azt jelenti, hogy ha most vásárolsz egy ingatlant, akkor már nem csak az számít, hogy az elmúlt 3 évben adtál-e el lakást, hanem akár 5 éven belüli eladásodat is figyelembe veheted az illetékkedvezménynél.

Ez nem egy apró módosítás, hanem egy nagyon komoly könnyítés. Több időd van lépni, kisebb rajtad a nyomás, és sok esetben jelentős összegeket tudsz megspórolni vele.

Fontos viszont, hogy ezt jól kell csinálni.

Nagyon sokszor látom, hogy valaki jogosult lenne a kedvezményre, de egyszerűen „elveszíti”, mert nem mondja az ügyvédnek, nem kerül bele a szerződésbe, vagy nem jelzik a NAV felé. Pedig ezen tényleg százezrek múlhatnak.

Van még egy gyakorlati helyzet, amit sokan kérdeznek: mi van akkor, ha előbb vásárolsz, és csak utána adsz el?

Ez is működik, de ilyenkor továbbra is egy éved van arra, hogy eladd a korábbi ingatlanodat. Ebben az esetben kérni kell az illetékkiszabás felfüggesztését. Ha ezt elmulasztod, a NAV automatikusan kiszabja a teljes illetéket.

A jó hír viszont az, hogy ha utólag derül ki, hogy jogos lettél volna a kedvezményre, akkor még vissza is lehet igényelni – csak ez már több adminisztrációval jár.

És akkor a legfontosabb gondolat az egészből:

Az illeték nem elkerülhető, de tervezhető.

Ha tisztában vagy a szabályokkal, és időben jelzed a megfelelő helyeken, akkor jelentősen csökkenthető. Ha viszont nem foglalkozol vele, akkor utólag nagyon kellemetlen meglepetés tud lenni.

Nem az a cél, hogy mindenki fejből tudja a jogszabályokat. Hanem az, hogy amikor élethelyzetbe kerülsz – eladsz, veszel, költözöl –, akkor ne utólag derüljön ki, hogy lett volna egy lehetőséged, és nem éltél vele.

Ha bizonytalan vagy, kérdezz. Ha vásárlás előtt állsz, nézz utána. Vagy kérj segítséget.

Mert itt tényleg pénzről van szó.

Örökléssel szerzett ingatlan eladása  – hogy ne az adó vigye el hasznot

Bár az örökléssel és az ajándékozással szerzett ingatlanok eladása sok szenpontból hasonló adózásilag, de mégsem teljesen ugyanaz. Ez a cikk most csak az  örökléssel szerzett ingatlanról szól. 

És kezdjük ott, ahol ez az egész valójában indul.

Amikor egy családban haláleset történik, és hagyatéki eljárás indul, teljesen érthető, hogy az örökösök nem azon gondolkodnak, hogy később hogyan járnak majd a legjobban adózási szempontból.

Ilyenkor minden más fontosabb. Érzelmek, ügyintézés, családi helyzetek.

De ha az elhunytnak ingatlanvagyona volt, akkor mégis van egy pont, ahol érdemes egy pillanatra megállni és tudatosnak lenni. Mert a hagyatéki eljárás során megállapított érték évekkel később is számítani fog.

Ha ugyanis az örökölt ingatlant 5 éven belül eladják, akkor az eladásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. És itt jön az egyik legfontosabb kérdés. Mi volt a szerzési érték? Hiszen ez és az eladási ár lesz majd a fizetendő adó alapja.

A szabály egyszerű:
öröklésnél főszabály szerint az az érték számít,
ami a hagyatéki eljárás során került megállapításra.
Ezért nagyon nem mindegy, hogy ez az érték mennyi.

És itt jön az a pont, amiről nagyon keveset beszélnek.
Ha a hagyatéki érték túl alacsony, az később akár milliós különbséget is jelenthet az adóban.

Ezért – bármennyire furcsán hangzik egy ilyen élethelyzetben – fontos, hogy ha ingatlan van a hagyatékban, az reális piaci értéken kerüljön be a hagyatéki eljárásba.

De mi történik akkor, ha az érték túl alacsony?
A hagyatéki eljárás során az ingatlan értéke általában az önkormányzat által kiállított adó- és értékbizonyítványból kerül a hagyatéki leltárba.
Ez egy becslés.
És bizony előfordul, hogy nem teljesen tükrözi a valós piaci értéket.

Ilyenkor az örökösök észrevételt tehetnek az értékre, és jelezhetik, ha az nem tükrözi a piaci valóságot.

Ez a gyakorlatban gyakran úgy történik, hogy
készül egy ingatlanforgalmi értékbecslés,
vagy egy piaci értékmegállapítás egy helyi ingatlanostól,
és ezt a hagyatéki eljárás során a közjegyző felé benyújtják.
Én magam is kaptam már ilyen felkérést hagyatéki ügyben.

A cél ilyenkor nem az, hogy „felverjük az árat”, hanem az, hogy a hagyatékban valós piaci érték szerepeljen.

És van egy dolog, amit kevesen tudnak, pedig sokszor nagyon hasznos lehet.
Ha szeretnénk elkerülni, hogy az ingatlan túl alacsony értéken kerüljön be a hagyatékba, már előre is készülhetünk.
Vagyis akár már a hagyatéki eljárás elején oda lehet vinni vagy el lehet küldeni a közjegyzőnek
egy hivatalos ingatlanforgalmi értékbecslést,
vagy akár egy-két ingatlanos piaci értékmegállapítását.
A gyakorlatban ezeket sok esetben figyelembe is veszik.

És ez nem vitát jelent, hanem egyszerűen azt, hogy segítünk abban, hogy a hagyatékban reális érték szerepeljen.

A cél itt az, hogy valós piaci érték jelenjen meg a hagyatéki iratokban.

Felmerül még egy gyakori kérdés.

Mi van akkor, ha valaki azt látja a papírok között, hogy nincs külön feltüntetve az ingatlan értéke?
A jogszabály szerint ingatlan esetén értéknek szerepelnie kell a hagyatéki leltárban, mert ez az eljárás része.
A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy az örökösök még nem látják az összes dokumentumot. Ezért ilyen esetben mindig érdemes utánanézni a hagyatéki leltárnak vagy a közjegyzőnél rákérdezni az értékre.

Most nézzünk egy egyszerű példát.

Ha a hagyatéki eljárásban az ingatlan értékét 45 millió forintban állapítják meg,
és te 55 millió forintért adod el az ingatlant 5 éven belül,
akkor a különbség 10 millió forint.

Ez a számított összeg. Ez lesz a jogszabályok szerint a Te hasznod az eladásból, ami jövedelemnek minősül és ezáltal adóköteles.
Erre jönnek még az idő múlásával csökkenő adószabályok és az elszámolható költségek.
És ezért nem mindegy az sem, hogy mikor adod el az ingatlant. Ugyanis a SZJA összege évről évre csökken. 5 év után pedig nem kell fizetni. Azt, hogy sávosan pontosan hogyan alakul: évről évre, a szerzés évétől távolodva hogy lesz egyre kisebb a fizetendő adó százaléka, most nem szeretném végigvezetni. Az ingatlaneladás után fizetendő SZJA-ról már készült egy külön videóm.
Illetve az is nagyon fontos, hogy az adó csökkenthető. Mert nagyon sok költség – akár már a hagyaték kapcsán felmerülő költségek, akár felúíjtások, az eladáshoz kapcsolódó költségek – persze számlával igazoltan csökkentik az adóalapot.

A lényeg tehát:
örökölt ingatlan eladásánál nemcsak az számít, mennyiért adod el.
Az is számít,
milyen értéken került be a hagyatékba,
milyen költségeket tudsz igazolni,
és mikor történik az eladás.
Ezek együtt döntik el, hogy végül mennyi marad meg a vételárból.

És talán ez az a pont, amit a legtöbben csak utólag értenek meg.
Egy hagyatéki érték elsőre csak egy számnak tűnik egy papíron.
De amikor évekkel később eladják az ingatlant, akkor derül ki, hogy ez a szám akár milliókat is jelenthet, vagy jelenthetett volna.

Van még egy pont, amit sokan nem tudnak – pedig kifejezetten az örökös javára válhat.

Mikortól számít az örökös tulajdonosnak adózási szempontból?
Adózásnál nem a hagyatéki eljárás lezárásának dátuma számít.
És nem is az, amikor a tulajdonjog bekerül a földhivatali nyilvántartásba.
👉 Az öröklés időpontja adózási szempontból az örökhagyó halálának napja.

Ez azt jelenti, hogy az örökös már attól a pillanattól „szerzőnek” minősül, amikor az örökhagyó elhunyt – függetlenül attól, hogy a hagyatéki eljárás meddig húzódik el.

Fontos különbséget tenni:
jogilag a hagyatéki eljárás végéig még nem rendelkezel az ingatlannal,
de adózási szempontból a tulajdonszerzés időpontja már korábban bekövetkezik.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az 5 éves időszak nem a hagyatéki végzéstől, hanem a halál évétől indul.
Ez akár előnyt is jelenthet az örökösnek
Ha a hagyatéki eljárás hosszabb ideig tart – ami egyáltalán nem ritka –, akkor előfordulhat, hogy az örökös egy vagy akár több naptári évet is „nyer” az adómentesség felé vezető úton.

Magyarul:
mire jogilag lezárul az öröklés, az 5 éves adózási időszakból már jócskán eltelt idő.
Ez teljesen jogszerű, nem kiskapu – csak kevesen vannak tisztában vele.

Ajándékozással szerzett ingatlan eladása

Szeretnék kettéválasztani az örökléssel szerzett ingatlanok és az ajándékozással szerzett ingatlanok kérdéskörét. Bár első ránézésre hasonló helyzetről van szó – hiszen mindkettőnél úgy kerül hozzád egy ingatlan, hogy nem vásároltad –, az adózási szabályok bizony nem teljesen ugyanazok.

Kezdjük azzal a kérdéssel, ami a legtöbbször felmerül:
mikor jó ötlet egy ingatlant ajándékozással átruházni?

Sokan azt gondolják, hogy az ajándékozás mindig egyszerű és költségmentes megoldás.
Ez azonban csak bizonyos rokoni körben igaz.
Magyarországon illetékmentes az ajándékozás például:
szülő és gyermek között
nagyszülő és unoka között
házastársak között
valamint testvérek között.

Ebben a körben tehát valóban előfordulhat, hogy az ajándékozás illetékmentesen történik. De ha az ajándékozás nem ebben a rokoni körben történik, akkor már illetéket kell fizetni. 
Lakástulajdon ajándékozásánál ez általában 9% ajándékozási illeték.
Tehát ha például egy nagynéni ajándékoz egy lakást az unokaöccsének, akkor ez már nem illetékmentes.
Ha az ingatlan értéke mondjuk 40 millió forint, akkor az ajándékozási illeték 3,6 millió forint.

Ezért nagyon fontos már az elején átgondolni, hogy az ajándékozás valóban jó megoldás-e az adott helyzetben.

Most nézzük a másik nagy kérdést.
Mi történik akkor, ha az ajándékba kapott ingatlant később eladják?

Itt jön az a szabály, amit sokan emlegetnek.
Az úgynevezett 75%-os költséghányad szabály.
Ez akkor jöhet szóba, ha az ajándékozásnál nem került sor illetékkiszabásra – amihez ugye meghatározták volna az ingatlan piaci értékét, vagy nincs olyan érték, amelyet az illetékhatóság figyelembe vett – tehát nem volt az ajándékozási szerződésben feltüntetve az érték.
Ilyenkor a törvény lehetőséget ad arra, hogy az eladási ár 75%-át megszerzésre fordított összegnek tekintsük.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy
az eladási ár 75%-a költségként elszámolható,
és csak a fennmaradó 25% számít jövedelemnek.
És erre a jövedelemre kell megfizetni a 15% személyi jövedelemadót.

Nézzünk egy példát.

Tegyük fel, hogy valaki ajándékba kap egy ingatlant,
majd később 40 millió forintért eladja.

Ha alkalmazható a 75%-os szabály, akkor
a 40 millió forint 75%-a, vagyis 30 millió forint tekinthető megszerzési értéknek.
A különbség 10 millió forint.
Ez lesz az adó alapja.
Ennek a 15%-a, vagyis 1,5 millió forint az SZJA.
Ez a szabály sok esetben kedvezőbb, mintha egy alacsony értékről kellene kiindulni.

Viszont fontos tudni egy dolgot.

Ha az ajándékozásnál az illetékhatóság már megállapított egy forgalmi értéket, például az illetékkiszabás során, akkor az lesz a kiindulási pont az adózásnál.

Vagyis ilyenkor nem a 75%-os szabályt használjuk, hanem az illeték alapjául szolgáló értéket.

Ezért ajándékozásnál mindig érdemes három dolgot végiggondolni:
van-e illeték
milyen érték kerül az ügyletbe
és lesz-e később eladás.

Mert ezek együtt határozzák meg a későbbi adózást.

És sokszor az derül ki, hogy ami elsőre egyszerű megoldásnak tűnik, az később komoly költséget jelenthet.

Az ingatlanügyleteknél nagyon gyakran nem az számít, hogy mit csinálunk. Hanem az, hogy mikor és hogyan csináljuk.

Záró gondolat a videó végére

Az öröklésnél és az ajándékozásnál is ugyanaz a tanulság.

Egy ingatlan megszerzésekor sokszor még senki nem gondol az eladásra.

Pedig az adózási szabályok már akkor eldőlnek, amikor az ingatlan hozzád kerül.

És ami akkor csak egy szám egy papíron, az később milliókat jelenthet.

Eladható-e a haszonélvezettel terhelt lakás?

Eladható-e egy olyan lakás, amin haszonélvezeti jog van?

Röviden: igen, eladható.

De a nagy kérdés inkább az, hogy kinek, milyen áron, és lesz-e rá banki hitel.

Mert a haszonélvezet nem egy ‘apró betűs’ tétel a tulajdoni lapon.

A haszonélvezeti jog lényege, hogy a haszonélvező jogosult az ingatlant birtokolni, használni, és akár a hasznait is szedni – tipikusan: ott lakhat, kiadhatja az ingatlant, és nem lehet csak úgy ‘kitenni’.

Kezdjük a legfontosabbal: mit veszel meg ilyenkor?

Ha te vevőként megveszel egy haszonélvezettel terhelt ingatlant, akkor tulajdonjogot szerzel, de a haszonélvezeti jog jellemzően fennmarad, és ‘ráül’ a tulajdonodra. Magyarul: te leszel a tulajdonos, de a haszonélvezőnek haláláig megmarad a joga a használatra.

Ezért az ilyen ingatlanoknál gyakran igaz, hogy jogilag eladható, csak piaci értelemben „nehéz áru”: kevesebb vevőt érdekel, és egyértelműen értékcsökkentő tényező, hiszen nem tudható pontosan, hogy mikor tudja majd a tulajdonos ténylegesen használni vagy hasznosítani majd a tulajdonát.

Kell-e a haszonélvező beleegyezése az eladáshoz?

Szigorúan jogi értelemben a tulajdonosnak van rendelkezési joga, tehát az ingatlan eladható úgy is, hogy a haszonélvező nem „ír alá” adásvételt. De ilyenkor a haszonélvezeti jog megmarad.

A gyakorlatban ezért a legtöbb adásvétel ott dől el, hogy a haszonélvező:

lemond-e a haszonélvezeti jogáról (ingyen vagy ellenérték fejében),

vagy nem mond le, és akkor a vevő ezt vállalja-e.

A nagy vízválasztó: lehet-e rá banki hitelt kapni?

Na itt szokott igazán izgalmassá válni a téma.

Pénzügyi oldalon nem az a kérdés, hogy „szabad-e”, hanem hogy a bank kockázatosnak tartja-e a fedezetet.

Haszonélvezettel terhelt ingatlannál a banki gyakorlat jellemzően óvatos: sokszor csak úgy megy, ha a haszonélvező is bevonásra kerül, vagy a haszonélvezeti jog rendeződik (például lemondással).

Fontos tudnod vevőként is:

még ha egy bank el is fogadja fedezetként, a haszonélvezet értékcsökkentő, így előfordulhat, hogy kevesebb hitelt adnak ugyanarra az ingatlanra, mintha tehermentes lenne.

Mi a „tiszta” megoldás eladásnál?

Először is tisztázzuk a haszonélvezet típusát (holtig tartó? határozott idejű? ki a jogosult?).

Megállapodás a haszonélvezővel: lemond-e a jogról, mikor, és van-e ellenértéke. Ha lemond, akkor azt is okiratba foglalva kell tenni – leggyakrabban az adásvételi szerződésbe belefogalmazva, és a földhivatalnál is rögzítésre kell kerülnie.

Itt nagyon fontos, hogy a haszonélvező lemondása lehet ingyenes vagy történhet ellenérték fejében, és ennek adózási vonzata is lehet, ezért ezt mindig érdemes ügyvéddel és szükség esetén adótanácsadóval is ránézetni.

És ha a haszonélvező nem mond le?

Akkor is eladható az ingatlan, csak más „termék” lesz belőle. Ilyenkor a kommunikációban teljesen őszintének kell lenni:

a vevő tulajdonjogot vesz,

a haszonélvező használati joga megmarad,

ez általában befektetői vagy hosszú távra tervező vevőnek lehet opció,

és jellemzően árazási engedményt igényel.

Ezt nem szabad „elsunnyogni”, mert a tulajdoni lap úgyis mindent elmond, és egy ilyen információ eltitkolása azonnal bizalomvesztés.

Gyakran azért kerül elő a haszonélvezet kérdése, mert sokan családon belüli ajándékozáskor úgy próbálják védeni magukat, hogy a tulajdonjogot átadják, de a használati jogot megtartják. Ennek van létjogosultsága, de később, eladásnál ez ugyanúgy forgalmi nehezítő tényező lesz.

Zárás – a lényeg egy mondatban

Tehát: igen, eladható a haszonélvezettel terhelt lakás.

Csak tudni kell, hogy a vevő valójában nem „szabadon birtokba vehető” ingatlant vesz, és a banki finanszírozás sokszor itt akad el.