ILLETÉK, SZJA… mikor mi?
Az összes videóm közül az egyik legnagyobb elérést az a videóm hozta, amelyben az ingatlanvásárláskor fizetendő illetékről és az ingatlaneladás utáni SZJA-ról beszéltem.
Viszont rengeteg komment érkezett alá, és ezekből azt láttam, hogy még mindig sok kérdést vet fel a téma. Ráadásul közben változtak is a szabályok.
Úgyhogy gondoltam, feldolgozom újra a témát.
Kezdjük azzal, amit talán a legtöbben összekevernek:
ha ingatlant adsz el, SZJA-fizetési kötelezettséged lehet.
Ha ingatlant vásárolsz, vagyonszerzési illetéked lehet.
Ez két teljesen külön dolog. Nem ugyanaz fizeti, nem ugyanakkor kell megfizetni, és az egyik nem üti ki automatikusan a másikat.
Kezdjük az illetékkel.
Ha lakást vásárolsz, főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetned. Ennek mértéke a legtöbb lakásvásárlásnál a NAV által megállapított forgalmi érték 4 százaléka. Szándékosan nem azt mondtam, hogy a vételár 4%-a. Ugyanis ha értékaránytalanságot feltételez a NAV, jogosult kivizsgálni és megállapítani az ingatlan forgalmi értékét. Az illetéket pedig ez alapján kiszabni, nem azalapján ami az adásvételi szerződésben van. Tehát nem érdemes az árral amiatt trükközni, hogy kevesebb legyen az illeték.
De nézzünk egy példát: ha veszel egy 50 millió forintos lakást, akkor az illeték ennek a 4%-a, azaz 2 millió forint.
Ez azért már nem az az összeg, amit érdemes kifelejteni a költségvetésből.
Viszont nem minden esetben kell a teljes 50 millió forint után megfizetned ezt a 4 százalékot.
És itt jön az egyik legfontosabb illetékkedvezmény: a cserét pótló vétel.
De mi is ez?
Nagyon leegyszerűsítve arról van szó, hogy eladsz egy lakást, és egy másik lakást vásárolsz helyette.
Ilyenkor bizonyos feltételek mellett az eladott lakás forgalmi értéke illetékmentes lesz, és csak a két lakás közti értékkülönbség után kell illetéket fizetned, amennyiben az új lakás drágább.
Mondok egy példát.
Eladtál egy lakást 45 millió forintért, és vásárolsz egy másikat 50 millióért.
Ha nem lenne cserepótló vétel, akkor az 50 millió forint 4 százaléka, vagyis 2 millió forint lenne az illeték.
Viszont ha jogosult vagy a kedvezményre, az eladott lakás 45 millió forintos forgalmi értékét figyelembe veszik.
Így csak a két érték különbözete, azaz 5 millió forint után fizeted meg a 4 százalékot.
Vagyis 2 millió forint helyett 200 ezer forint lesz az illeték.
De persze ehhez több feltételnek is teljesülnie kell.
És itt jön egy nagyon fontos, friss változás.
2026. január 1-jétől ennél a szabálynál már a vásárlást megelőző ÖT éven belül eladott lakás is figyelembe vehető. Korábban ez csak három év volt.
Tehát ha például 2023-ban eladtál egy lakást, és 2027-ben vásárolsz egy másikat, az eladásod még beleférhet ebbe az ötéves időszakba.
Van azonban egy furcsaság a jelenlegi szabályozásban, amit mindenképpen érdemes tudni. Ha az új lakásod OLCSÓBB, mint az, amit korábban eladtál, akkor a cserét pótló vétel szabálya miatt akár teljes illetékmentességed is lehet.
Például eladtál egy lakást 60 millió forintért, majd vásárolsz egy másikat 50 millióért.
Ebben az esetben nincs pozitív értékkülönbözet, ami után illetéket kellene fizetned.
DE ennél a teljes illetékmentességnél jelenleg továbbra is HÁROM év a visszatekintési idő.
Tehát 2026-ban van egy kicsit furcsa kettősség:
ha a vásárolt lakás a drágább, és marad pozitív illetékalap, a korábbi eladásnál már öt évre tekinthetünk vissza. Leegyszerűsítve: ha eladsz egy lakást 5 éved van venni egy drágábbat, ahhoz a kedvezményt felhasználhasd.
Ha viszont az új lakás olcsóbb, és teljes illetékmentességről beszélünk, a jelenlegi szabály szerint továbbra is három év a határidő. Tehát az eladástól 3 éved van venni egy olcsóbbat vagy ugyanolyan értékűt ahhoz, hogy a kedvezmény ne vesszen el.
És mi van akkor, ha fordítva történik?
Előbb megveszed az új lakásodat, és csak utána adod el a meglévőt?
Erre is van lehetőség.
Ilyenkor a vásárlást követően EGY ÉVED van arra, hogy eladd a másik lakást.
Viszont ezt már az illetékkiszabás során jelezni kell. Nyilatkozni kell arról, hogy egy éven belül értékesíteni fogod a másik lakást, és kérni kell, hogy a NAV a cserét pótló vétel szabályai szerint állapítsa meg az illetéket.
A NAV ilyenkor felfüggeszti az illetékkiszabási eljárást.
Ha az eladás az egyéves határidőn belül megtörténik, utána a két lakás forgalmi értékének figyelembevételével számolják ki az illetéket.
Ha viszont nem történik meg határidőben az eladás, vagy nem jelzed azt a NAV felé, annak már plusz költsége is lehet, késedelmi kamatot is felszámolhatnak az illeték összegén felü.
És itt szeretnék tisztázni még két nagyon gyakori félreértést.
Az első:
a cserét pótló vételnél LAKÁSTULAJDONRÓL beszélünk.
Nem elég az, hogy eladtál valamilyen ingatlant, majd vettél egy másik ingatlant.
Ha például eladsz egy lakást, majd veszel egy építési telket, üdülőt, gazdasági épületet vagy egy olyan zártkerti ingatlant, amely jogilag nem minősül lakástulajdonnak, akkor nem alkalmazható automatikusan a cserét pótló vétel kedvezménye.
Tehát nem az a kérdés, hogy mindkettő „ingatlan-e”, hanem az, hogy a jogszabály szerint lakástulajdonnak minősül-e.
A másik nagyon gyakori félreértés:
nem kell azt bizonyítanod, hogy konkrétan az eladott lakásért kapott pénzből vásároltad meg az újat.
Nem a pénz útja számít.
Lehet közben a vásárlásnál hitel, lehet más saját forrásod, lehet, hogy az eladásból kapott pénz egy részét másra fordítottad.
A cserét pótló vételnél az számít, hogy maga az eladás és a vásárlás megfelel-e a jogszabályban meghatározott feltételeknek.
És most térjünk át az SZJA-ra, mert ezt nagyon sokan összekeverik az illetékkel.
Gyakori elképzelés, hogy:
„Eladom a lakásomat, az egész pénzt beleteszem egy másik lakásba, ezért nem kell adót fizetnem.”
Ez így nem igaz.
Az, hogy az eladott ingatlan vételárából vásárolsz egy másik ingatlant, önmagában NEM mentesít az ingatlaneladás után esetlegesen fizetendő személyi jövedelemadó alól.
Viszont az sem igaz, hogy ha öt éven belül eladsz egy ingatlant, akkor automatikusan SZJA-t kell fizetned.
Az SZJA-t ugyanis nem egyszerűen az eladási ár után fizeted.
Először azt kell megnézni, hogy keletkezett-e az eladásból jövedelmed. Ezt a NAV a vásárlási és ez eladási árból számolja. Vagyis nagyon nem mindegy, hogy mennyiért szerezted meg az ingatlant, mennyit költöttél rá igazolhatóan, és mennyiért adod el. Ha drágábban adod el az ingatlant, mint amennyiért vetted, a magyar jogszabályok szerint hasznod, bevételed vagyis jövedelmed keletkezik. Ami adóköteles.
De az eladási bevételből levonhatók bizonyos költségek: a megszerzés egyes költségei – például a korábban megfizetett illeték vagy az ügyvédi díj –, az igazolt értéknövelő beruházások, illetve az értékesítéshez kapcsolódó bizonyos igazolt költségek, például az ingatlanközvetítői díj is!
És még számít az is, hogy mikor szerezted az ingatlant. Ha a szerzés és az eladás között 5 évnél több idő telik el, már nem lesz SZJA-fizetési kötelezettséged. És az 5 éven belül is változik a fizetendő összeg, sávosan. Minél kevesebb idő telik el a vásárlás és az eladás között, annál nagyobb a fizetendő adó.
Mondok erre is egy egyszerűsített példát.
Tegyük fel, hogy vásároltál egy lakást 40 millió forintért, eladtad 50 millióért.
Most az egyszerűség kedvéért ne számoljunk semmilyen további levonható költséggel.
A különbözet 10 millió forint.
Ha az eladás a szerzés évében vagy az azt követő első évben történik, akkor ez a teljes különbözet számít jövedelemnek, és ennek 15%-a lesz a fizetendő adó. 1.500.000 Ft.
Ha a szerzést követő 2. évben adod el az ingatlant, akkor a különbözet, vagyis a 10.000.000 Ft 90%-a számít jövedelemnek. És annak 15%-a lesz SZJA. Tehát 1.350.000 Ft.
HA a 3. évben adod el az ingatlant, akkor a különbözet 60 %-a lesz adóköteles, a fizetendő adód 900.000 Ft lesz.
Ha a 4. évben adod el, akkor a különbözet 30%-a utén fizetsz, összesen 450.000 Ft adót.
Ha az 5. évben vagy azt követően értékesíted az ingatlant, akkor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Nagyon fontos az is, hogy itt nem napra pontosan számoljuk az öt évet.
Naptári évekkel számolunk.
Örökölt ingatlannál is lehet SZJA-kérdés, de ott különösen fontos, hogy nem úgy számolunk, hogy „én nem fizettem érte semmit, tehát a teljes eladási ár a hasznom”.
Öröklésnél a szerzés időpontjára és a szerzési értékre külön szabályok vonatkoznak, és jellemzően a hagyatéki eljárásban megállapított értéknek is jelentősége van. Erről készítettem egy külön videot. Ez a mostani így is nagyon hosszú, nem veszem bele az öröklés kérdését.
Térjünk még vissza az illetékhez, mert a cserét pótló vételen kívül is vannak olyan kedvezmények és mentességek, amelyeket érdemes ismerni.
Például ha a lakásvásárlás megfelel a CSOK vagy a CSOK Plusz illetékmentességi feltételeinek, akkor a lakásszerzés illetékmentes lehet.
Továbbra is létezik a 35 év alatti első lakásvásárlók kedvezménye is.
Ha még nem töltötted be a 35. életévedet, első lakástulajdont szerzel, és az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, az egyébként fizetendő illeték 50 százalékára kedvezmény jár.
Igen, jól hallottad: 2026-ban még mindig 15 millió forint az értékhatár.
A mai ingatlanárak mellett ennek azért – főleg itt a térségünkben – már meglehetősen korlátozott a gyakorlati jelentősége.
És akkor az új építésű lakások.
Nagyon gyakran látom azt a tévhitet is, hogy ha építtetőtől vagy vállalkozótól vásárolsz új építésű lakást, akkor az automatikusan illetékmentes.
Nem.
Attól, hogy egy lakás új építésű, önmagában még nem lesz illetékmentes.
Van ugyan egy régi, értékhatárhoz kötött kedvezmény: a törvényi feltételeknek megfelelő, vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített lakás 15 millió forintos forgalmi értékig illetékmentes lehet, 30 millió forintig pedig részleges kedvezmény járhat.
De ha körülnézünk a mai újépítésű-lakás piacon: ezek az értékhatárok már meglehetősen kevés ingatlannál jelentenek tényleges segítséget.
Illetékmentesség akkor járhat új építésű ingatlannál, ha telket / telekhányadot vásárolsz, és kivitelezési szerződés keretében építik fel neked a lakást vagy házat.
Építési teleknél ugyanis van egy fontos lehetőség. Akár Te építesz, akár építtetsz.
Ha lakóház építésére alkalmas telket vásárolsz, és vállalod, hogy a jogszabályban meghatározott feltételek szerint négy éven belül lakóházat építesz rá, akkor a telekszerzés illetékmentes lehet.
De itt sem elég annyi, hogy „majd egyszer építek rá”.
A szándékot megfelelően jelezni kell a NAV felé, és a felépített lakóházban lévő lakások hasznos alapterületének is el kell érnie a telekre előírt maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.
És még egy dolog, ami sok vásárlónak nagyon fontos lehet: a részletfizetés.
Ha kiszabják az illetéket, de nincs lehetőséged egy összegben befizetni, magánszemélyként jelenleg évente egyszer legfeljebb 2 millió forint NAV-nál nyilvántartott adótartozásra legfeljebb 12 havi, pótlékmentes részletfizetést kérhetsz.
Ehhez nem kell külön bizonyítanod, hogy rossz az anyagi helyzeted, nincs jövedelem- és vagyonvizsgálat. De fontos: nem adják automatikusan, neked kell kérni a részletfizetést.
Első lakástulajdon megszerzése esetén pedig külön szabály alapján is kérhető legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetés.
És egy dolgot szándékosan nem kevertem most bele ebbe a felsorolásba: az ajándékozást.
Az ugyanis nem lakásvásárlás, és nem visszterhes vagyonátruházási illetékről beszélünk, hanem egy másik illetéktípusról és más szabályokról. Ezt most nem veszem ide.
Szóval foglaljuk össze még egyszer a legfontosabbat.
Ha ELADSZ egy ingatlant, SZJA-fizetési kötelezettséged lehet.
Ha VÁSÁROLSZ egy ingatlant, vagyonszerzési illetéked lehet.
Attól, hogy a kettő egymást követi, még nem olvadnak össze egyetlen adózási szabállyá.
Egy ingatlanvásárlásnál ezért nem csak azt érdemes kiszámolni, hogy mennyi a vételár, mennyi önerő kell, vagy mennyi hitelt tudsz felvenni.
Az illetékkel és egy esetleges korábbi ingatlaneladás SZJA-vonzatával is előre érdemes számolni.
Mert itt akár több százezer vagy több millió forintról is beszélhetünk.
Ha pedig a saját eseted nem egyértelmű, speciális adózási kérdésben mindenképpen érdemes a NAV-val, ügyvéddel vagy adószakértővel egyeztetni.
Ha hasznos volt számodra ez a videó, kövess, mert itt az oldalamon nemcsak ingatlanokat mutatok, hanem azokat a kérdéseket is igyekszem érthetően körbejárni, amelyekkel egy eladás vagy vásárlás során a valóságban találkozhatsz.
