Miért fontos a hitel előbírálat, mielőtt lefoglalózod az ingatlant?

Mielőtt lefoglalóznál egy ingatlant, nagyon fontos, hogy pontosan tisztában legyél azzal, mekkora hitelt és milyen feltételekkel kaphatsz a banktól. Sokan beleesnek abba a hibába, hogy beleszeretnek egy lakásba vagy házba, gyorsan aláírják az adásvételit és átadják a foglalót, majd csak ezután derül ki, hogy a hitel valamiért nem megy végig. Ilyenkor viszont könnyen elveszíthetik a foglalót, ami több millió forintos veszteség is lehet.

Éppen ezért van nagy szerepe a hitel előbírálatnak. De fontos tudni, hogy ez nem egyetlen dolgot jelent, hanem többféle formában is kérhető. Nézzük meg, melyek a leggyakoribb lehetőségek, és miben különböznek egymástól.

Az első a hitel előminősítés. Ez a legegyszerűbb és leggyorsabb folyamat: az ügyintéző a bank rendszerébe felviszi az adatokat, és a program kiszámolja, mekkora hitelt kaphatnál. Ez jól hangzik, de fontos látni, hogy ez nem kötelező érvényű döntés, csupán egy iránymutatás. Ha valami változik – például a jövedelmed, a meglévő hiteleid, vagy az ingatlan paraméterei –, akkor a végső eredmény is teljesen más lehet.

A következő szint a tényleges hitel előbírálat. Itt a bank már hivatalosan megvizsgálja a jövedelmedet és a hitelképességedet, és írásos igazolást ad arról, hogy mekkora összegig hitelezhető vagy. Ez már jóval nagyobb biztonságot jelent, hiszen ha később megtalálod a megfelelő ingatlant, nagy valószínűséggel megkapod a hitelt az előre jóváhagyott összegig. Az előnye tehát a stabilitás, a hátránya viszont az, hogy több időt vesz igénybe: általában egy–három hét alatt készül el.

A harmadik lehetőség, hogy beadod a teljes hitelkérelmet még az adásvételi szerződés aláírása előtt. Ilyenkor a bank már a teljes dokumentációt bekéri, és elindítja a teljes körű bírálatot. Ennek az a nagy előnye, hogy mire az adásvételit aláírod, pontosan tudni fogod, hogy milyen feltételekkel juthatsz hitelhez. Így gyakorlatilag nullára csökkentheted a kockázatot. A hátránya viszont az, hogy idő- és papírigényesebb folyamat, mint az előző kettő.

A kérdés tehát mindig az, hogy neked mire van szükséged. Ha még csak nézelődsz, elég lehet az előminősítés. Ha komolyabb szándékaid vannak, akkor a hivatalos előbírálat biztonságosabb. Ha pedig már kinézted az álomotthonodat és semmit sem akarsz a véletlenre bízni, akkor érdemes az adásvételi szerződés nélküli hitelkérelmet választani.

Nagyon fontos, hogy ne ringassuk magunkat hamis biztonságérzetbe. Az előminősítés például nem jelenti automatikusan azt, hogy meg is kapjuk a hitelt. És bár előbírálat nélkül is előfordulhat, hogy minden rendben zajlik, óriási kockázatot vállalunk, ha vakon rohanunk bele a foglalózásba. Gondolj bele: egy kis utánajárással több milliós veszteségtől óvhatod meg magad.

A hitel előbírálat tehát nemcsak egy papírmunka, hanem egy biztonsági háló. Segít abban, hogy magabiztosan dönthess, amikor egy ingatlanról van szó. És bár nincs minden élethelyzetre egyetlen, mindenki számára tökéletes megoldás, egy biztos: sokkal jobb tisztán látni, mint utólag bánkódni.

Vevői jog ≠ Tulajdonjog – mi a különbség, és miért számít?

Sokan nem tudják, hogy amikor aláírják az adásvételit, még nem lesznek tulajdonosok – „csak” vevői joggal rendelkeznek. De mit is jelent ez pontosan?

A vevői jog azt fejezi ki, hogy te már megvetted az ingatlant – az eladó pedig eladta. Vagyis létrejött a szerződés, és jogod van arra, hogy MAJD a tulajdonjog bejegyzését kérd a földhivatalnál. Viszont ez még nem jelenti azt, hogy azonnal a tiéd az ingatlan.

A tulajdonjog csak akkor jön létre, amikor kifizetted teljesen az ingatlant, és a földhivatal bejegyzi a nevedet a tulajdoni lapra. Ez általában a kifizetéstől számítva 30 nap körüli idő, de függ attól is, hogy az ügyvéd mikor nyújtja be a szerződést, és nincs-e felfüggesztés.

Amíg csak vevői jogod van, de még nem te vagy a tulajdonos –nem is adhatod el, nem terhelheted meg.

A vevői jog mégis rendkívül fontos, mert védi a vevőt. A földhivatal ugyanis előjegyzi ezt a jogot a tulajdoni lapon, így az eladó már nem adhatja el másnak, nem terhelheti, és nem is tud „trükközni” vele. Innentől te vagy az egyetlen, aki jogosult arra, hogy az ingatlan tulajdonjogát megszerezze.

Érdemes úgy elképzelni, mint amikor lefoglalsz egy repülőjegyet:

még nem szálltál fel, de a helyed biztosítva van – más már nem ülhet oda.

Ugyanez történik a vevői jog bejegyzésekor is.

És amikor a vételár teljes egészében kifizetésre került,

az ügyvéd bejelenti a földhivatal felé,

és a vevői jogból tulajdonjog lesz.

Ekkor válik hivatalossá, hogy az ingatlan most már ténylegesen a tiéd.

A vevői jog tehát nem puszta formalitás – lényegében azt mutatja, minden külső szemlélő számára, aki megnézi a tulajdoni lapot, hogy egy adásvétel már folyamatban / üggőben van. Korábban az erre szolgáló jogi intézményt nem véletlenül függőben tartásnak nevezték. Tehát a vevői jog az a jogi biztosíték, ami megvédi a vevőt, amíg a tulajdonjoga ténylegesen létrejön.

Hogyan csökkentheted az ingatlaneladás utáni SZJA-t?

Sokan meglepődnek, amikor egy lakás vagy ház eladásakor szembesülnek azzal, hogy bizony adókötelezettségük is felmerülhet.

A jó hír viszont az, hogy ez az összeg sokszor jelentősen csökkenthető – ha előrelátóan gyűjtöd a számlákat.

De nézzük először is, hogy kinek – mikor – mit is kell fizetni. A szabály úgy szól, hogy ha az ingatlant 5 éven belül vásároltad vagy örökölted, és nyereséggel adod el, akkor az elért nyereség után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. A nyereség a két ár különbözete. Tehát amennyivel többért adod el, mint vetted.

Ez az adó az első évben a teljes nyereségre vonatkozik, de jó hír, hogy évről évre csökken:

1. és 1. évben: a teljes nyereség után kell adózni
2. évben: a nyereség 90%-a után
3. évben: a nyereség 60%-a után
4. évben: a nyereség 30%-a után
5. évben már nincs SZJA-fizetési kötelezettség

Ezért is van, hogy sokan kivárnak, ha közel az 5 év – de ha nem tudsz vagy nem akarsz várni, akkor is van megoldás: számlagyűjtéssel jelentősen csökkenthető a fizetendő adó összege.

Milyen költségek számolhatók el?

Már vásárláskor felmerül az ügyvédi munkadíj, a földhivatali díjak (tulajdonjog, jelzálog bejegyzés), esetleg közjegyzői díj (ha hitellel vásároltad az ingatlant)

Menet közben felmerülhetnek felújítás, korszerűsítés költségei: építőanyagok számlái, munkadíjak (pl. festés, burkolás, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés), gépészeti, elektromos szerelés költségei

Eladáskor pedig az ingatlanközvetítő díja, az energetikai tanúsítvány költsége, a villamos biztonsági felülvizsgálat díja

Miért fontosak a számlák?

Minél több igazolt költséget tudsz bemutatni, annál kisebb lesz az adóalap, és így annál kevesebb adót kell befizetni. Mindig tegyél el mindent, akkor is ha vásárláskor még azt gondolod, hogy biztosan nem adod el az ingaltant 5 éven belül. Sosem tudhatod biztosan!

Nézzük meg még azt is, hogy mi történik öröklés esetén:

Ha a hagyatékban megjelölték az ingatlan értékét, akkor az számít szerzéskori értéknek

Ha örököltél, és nem készült hagyatéki értékbecslés, akkor a bevétel, azaz az eladási ár 75%-át automatikusan költségnek tekintik, így csak a fennmaradó 25% után kell adóznod. Ez sokszor kedvezőbb, mint a vásárlásnál. Tehát pl. egy 40 milliós eladásnál, ha örökölted, és nem volt meghatározva a hagyatékban az értéke, akkor automatikusan a 25%-át tekintik adóalapnak, azaz 10.000.000 Ft-ot. Innentől pedig ugyamúgy számolunk a szerzés éve óta eltelt idő alapján, mintha az ingatlant vásároltuk volna.

Összefoglalva tehát az SZJA terhe évről évre csökken, és ha tudatosan gyűjtöd a számlákat, akkor akár több százezer forinttal kevesebb adót kell befizetned.