Hogyan csökkentheted az ingatlaneladás utáni SZJA-t?
Sokan meglepődnek, amikor egy lakás vagy ház eladásakor szembesülnek azzal, hogy bizony adókötelezettségük is felmerülhet.
A jó hír viszont az, hogy ez az összeg sokszor jelentősen csökkenthető – ha előrelátóan gyűjtöd a számlákat.
De nézzük először is, hogy kinek – mikor – mit is kell fizetni. A szabály úgy szól, hogy ha az ingatlant 5 éven belül vásároltad vagy örökölted, és nyereséggel adod el, akkor az elért nyereség után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. A nyereség a két ár különbözete. Tehát amennyivel többért adod el, mint vetted.
Ez az adó az első évben a teljes nyereségre vonatkozik, de jó hír, hogy évről évre csökken:
- és 1. évben: a teljes nyereség után kell adózni
- évben: a nyereség 90%-a után
- évben: a nyereség 60%-a után
- évben: a nyereség 30%-a után
- évben már nincs SZJA-fizetési kötelezettség
Ezért is van, hogy sokan kivárnak, ha közel az 5 év – de ha nem tudsz vagy nem akarsz várni, akkor is van megoldás: számlagyűjtéssel jelentősen csökkenthető a fizetendő adó összege.
Milyen költségek számolhatók el?
Már vásárláskor felmerül az ügyvédi munkadíj, a földhivatali díjak (tulajdonjog, jelzálog bejegyzés), esetleg közjegyzői díj (ha hitellel vásároltad az ingatlant)
Menet közben felmerülhetnek felújítás, korszerűsítés költségei: építőanyagok számlái, munkadíjak (pl. festés, burkolás, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés), gépészeti, elektromos szerelés költségei
Eladáskor pedig az ingatlanközvetítő díja, az energetikai tanúsítvány költsége, a villamos biztonsági felülvizsgálat díja
Miért fontosak a számlák?
Minél több igazolt költséget tudsz bemutatni, annál kisebb lesz az adóalap, és így annál kevesebb adót kell befizetni. Mindig tegyél el mindent, akkor is ha vásárláskor még azt gondolod, hogy biztosan nem adod el az ingaltant 5 éven belül. Sosem tudhatod biztosan!
Nézzük meg még azt is, hogy mi történik öröklés esetén:
Ha a hagyatékban megjelölték az ingatlan értékét, akkor az számít szerzéskori értéknek
Ha örököltél, és nem készült hagyatéki értékbecslés, akkor a bevétel, azaz az eladási ár 75%-át automatikusan költségnek tekintik, így csak a fennmaradó 25% után kell adóznod. Ez sokszor kedvezőbb, mint a vásárlásnál. Tehát pl. egy 40 milliós eladásnál, ha örökölted, és nem volt meghatározva a hagyatékban az értéke, akkor automatikusan a 25%-át tekintik adóalapnak, azaz 10.000.000 Ft-ot. Innentől pedig ugyamúgy számolunk a szerzés éve óta eltelt idő alapján, mintha az ingatlant vásároltuk volna.
Összefoglalva tehát az SZJA terhe évről évre csökken, és ha tudatosan gyűjtöd a számlákat, akkor akár több százezer forinttal kevesebb adót kell befizetned.
