Örökölt ingatlant adnál el?

Amikor valaki elveszít egy hozzátartozót, érthető módon nem az jár először a fejében, hogy mennyit ér a lakása vagy a háza.

Ott van a veszteség, a gyász, rengeteg ügyintézés – és közben valahogy el kell jutni a hagyatéki eljárásig is.

Csakhogy van egy dolog, amire ilyenkor kevesen gondolnak, pedig ha az örökölt ingatlant később el szeretnétek adni, nagyon nem mindegy.

Ez pedig az, hogy milyen érték kerül az ingatlan mellé a hagyatékban.

Valamiért még mindig él az a gondolat, hogy hagyatéknál jobb, ha az ingatlan értéke minél alacsonyabb.

Pedig ez sok esetben egyáltalán nem igaz.

Ha például gyermek örököl a szülő után – tehát egyenesági öröklés történik –, az öröklés illetékmentes.

Vagyis nincs olyan előny, hogy azért próbáljunk minél alacsonyabb értéket elfogadtatni, mert így majd kevesebb öröklési illetéket kell fizetni.

Egy későbbi eladásnál viszont ez az érték már nagyon is számíthat.

És itt jön egy tipp, amit kevesen ismernek.

Már a hagyatéki eljárás során is lehet foglalkozni azzal, hogy reális-e az ingatlanra megállapított érték.

Engem is kerestek már meg kifejezetten azért, hogy készítsek szakmai piaci véleményt egy hagyatékban szereplő ingatlanról.

Ha azt látjátok, hogy a megállapított érték jelentősen alacsonyabb annál, amit az ingatlan a valós piacon érhet, érdemes ezt még akkor jelezni, és szakmailag alátámasztani a reális értéket.

Nem az a cél, hogy mesterségesen minél magasabb szám kerüljön a papírra.

Hanem az, hogy reális, piaci adatokkal is indokolható érték szerepeljen benne.

Hogy miért?

Mert ha később eladjátok az ingatlant, az eladás adózásánál a szerzési értéknek jelentősége van.

Egyszerű példával:

ha egy ingatlan valójában körülbelül 60 millió forintot ér, de a hagyatékban csak 50 milliós érték szerepel, majd rövid idő múlva 60 millióért eladjátok, akkor az adózási számítás kiindulópontjánál máris ott lehet ez a 10 millió forintos különbség.

És ezt akkor már nem feltétlenül lehet egyszerűen azzal elintézni, hogy „de hát az ingatlan már akkor is ennyit ért”.

Ezért érdemes erre korábban gondolni.

De menjünk tovább, mert nem ez az egyetlen dolog, amit örökölt ingatlan eladásánál érdemes tisztázni.

A következő kérdés: hol tart a hagyatéki eljárás?

Sokan úgy gondolják, hogy amíg nincs jogerős hagyatékátadó végzés, addig az ingatlannal egyáltalán semmit nem lehet kezdeni.

Ez sem teljesen így van.

Az értékesítést elő lehet készíteni, meg lehet határozni a reális piaci árat, össze lehet állítani az ingatlan dokumentációját, fel lehet készíteni a hirdetésre.

Bizonyos esetekben ennél tovább is lehet menni, de ha még nincs lezárva a hagyatéki eljárás, az adásvétel jogi részét mindenképpen ügyvéddel kell kialakítani.

A következő fontos kérdés: hány örökös van?

Mert egyetlen örökösnél általában viszonylag egyszerű a helyzet.

Ha viszont például három testvér örökölt egy házat, én már a hirdetés előtt leülnék és tisztáznám:

mindenki el akarja-e adni,

mindenki ugyanabban az árban gondolkodik-e,

van-e olyan összeg, ami alatt valaki már nem szeretné értékesíteni,

és ki fogja intézni a gyakorlati dolgokat.

Mert ezeket nem akkor szerencsés elkezdeni megbeszélni, amikor már ott van egy komoly vevő az asztalnál.

És még valami:

a hagyatékban szereplő érték és az az ár, amin később piacra tesszük az ingatlant, két külön kérdés.

Attól, hogy a hagyatékban szerepel egy összeg, nem abból indulok ki automatikusan az értékesítésnél.

Megnézem az aktuális piacot, a környék kínálatát, az ingatlan állapotát, adottságait, lokációját és azt, hogy jelenleg milyen kereslet van rá.

Mert lehet, hogy közben változott a piac.

És végül az adózás.

Itt talán a legfontosabb félreértés az, hogy ha valaki elad egy örökölt ingatlant, akkor automatikusan az eladási ár 15 százalékát kell befizetnie.

Nem.

A 15 százalékos személyi jövedelemadó nem a teljes vételárra, hanem az ingatlanértékesítésből keletkező adóköteles jövedelemre vonatkozik.

Ennek kiszámításánál többek között számít a szerzési érték, az igazolható költségek és az is, mennyi idő telt el a szerzés óta.

Öröklésnél pedig van még egy fontos dátum:

a szerzés időpontja nem a hagyatéki tárgyalás vagy a végzés napja, hanem az örökhagyó halálának napja.

Az idő múlásával az adóköteles rész fokozatosan csökken, az ötödik évtől pedig az ingatlan értékesítéséből ezen a jogcímen már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Szóval ha örököltetek egy ingatlant, én nem azt mondom, hogy a gyász közepén azonnal kezdjetek el négyzetméterárakat számolni.

De amikor elindul a hagyatéki ügyintézés, az ingatlan értékére már érdemes tudatosan figyelni.

Különösen akkor, ha már sejthető, hogy az ingatlant nem szeretnétek megtartani.

Nézzétek meg, reális-e a hagyatéki érték.

Ha nem, kérjetek szakmai segítséget.

Tisztázzátok, hogy minden örökös ugyanazt szeretné-e.

És mielőtt piacra kerül az ingatlan, legyen rendben a jogi helyzet, az adózási háttér és a reális értékesítési ár.

Mert egy örökölt ingatlannál sokszor nem maga az eladás a bonyolult.
Hanem azok a döntések számítanak igazán, amelyeket jóval az eladás előtt hozunk meg.

Vevői jog ≠ Tulajdonjog – mi a különbség, és miért számít?

Sokan nem tudják, hogy amikor aláírják az adásvételit, még nem lesznek tulajdonosok – „csak” vevői joggal rendelkeznek. De mit is jelent ez pontosan?

A vevői jog azt fejezi ki, hogy te már megvetted az ingatlant – az eladó pedig eladta. Vagyis létrejött a szerződés, és jogod van arra, hogy MAJD a tulajdonjog bejegyzését kérd a földhivatalnál. Viszont ez még nem jelenti azt, hogy azonnal a tiéd az ingatlan.

A tulajdonjog csak akkor jön létre, amikor kifizetted teljesen az ingatlant, és a földhivatal bejegyzi a nevedet a tulajdoni lapra. Ez általában a kifizetéstől számítva 30 nap körüli idő, de függ attól is, hogy az ügyvéd mikor nyújtja be a szerződést, és nincs-e felfüggesztés.

Amíg csak vevői jogod van, de még nem te vagy a tulajdonos –nem is adhatod el, nem terhelheted meg.

A vevői jog mégis rendkívül fontos, mert védi a vevőt. A földhivatal ugyanis előjegyzi ezt a jogot a tulajdoni lapon, így az eladó már nem adhatja el másnak, nem terhelheti, és nem is tud „trükközni” vele. Innentől te vagy az egyetlen, aki jogosult arra, hogy az ingatlan tulajdonjogát megszerezze.

Érdemes úgy elképzelni, mint amikor lefoglalsz egy repülőjegyet:

még nem szálltál fel, de a helyed biztosítva van – más már nem ülhet oda.

Ugyanez történik a vevői jog bejegyzésekor is.

És amikor a vételár teljes egészében kifizetésre került,

az ügyvéd bejelenti a földhivatal felé,

és a vevői jogból tulajdonjog lesz.

Ekkor válik hivatalossá, hogy az ingatlan most már ténylegesen a tiéd.

A vevői jog tehát nem puszta formalitás – lényegében azt mutatja, minden külső szemlélő számára, aki megnézi a tulajdoni lapot, hogy egy adásvétel már folyamatban / üggőben van. Korábban az erre szolgáló jogi intézményt nem véletlenül függőben tartásnak nevezték. Tehát a vevői jog az a jogi biztosíték, ami megvédi a vevőt, amíg a tulajdonjoga ténylegesen létrejön.