Pedig tavaly még belefért volna…
Miért nem kapsz ma akkora hitelt, mint tavaly? – Így változott a hitelfékszabály, közérthetően
Elmagyarázom, mi változott, mit jelent ez a gyakorlatban, és mire kell most felkészülni annak, aki ingatlanvásárláson, pontosabban hiteles ingatlanvásárláson gondolkodik.
Nem jogszabályszöveg, hanem valódi, mindennapi helyzetekre lefordított magyarázat.
Sok vásárló nem érti, miért kap most kevesebb hitelt, mint korábban – miközben „nem romlott” a jövedelme. A válasz nem az egyéni körülményekben, hanem a hitelfékszabály változásában keresendő.
Ez a cikk azért született, hogy érthetően, szakzsargon nélkül elmagyarázza, mi változott, miért fontos ez, és mire kell most felkészülni annak, aki ingatlanvásárláson gondolkodik.
Hogyan hat a hitelfékszabály az idei ingatlanpiacra?
Az ingatlanpiac alakulását az elmúlt években nagyrészt a hitelezési feltételek határozták meg. Amikor könnyebb volt hitelhez jutni, több vevő jelent meg, amikor szigorodtak a szabályok, a piac is visszafogottabbá vált. Ez idén sincs másként.
A hitelfelvételt szabályozó úgynevezett hitelfékszabály – hivatalos nevén az adósságfék szabályozás, ezen belül a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) – azt határozza meg, hogy egy háztartás a havi jövedelmének mekkora részét fordíthatja hiteltörlesztésre. Ennek célja az, hogy senki ne vállaljon be túl nagy terhet, ami hosszú távon kockázatossá válhat.
Mi volt eddig?
Az eddigi szabályozás szerint, ha valakinek alacsonyabb volt a jövedelme, akkor a bank csak a fizetésének egy kisebb részét engedte törlesztésre fordítani. Magasabb jövedelemnél viszont megengedőbb volt a rendszer: ilyenkor a jövedelem nagyobb aránya is terhelhető volt hitellel. Pontosan számokban: eddig ha jövedelem havi nettó 500.000 Ft vagy az alatti volt, akkor annak 50%-a volt terhelhető hitellel, vagyis hitel törlesztőrészlettel. Azonban ha 600.000 volt ez az összeg, akkor már 60%
Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy sok vásárló viszonylag magas hitelösszeget tudott felvenni, még akkor is, ha a jövedelme nem volt kiemelkedően magas. Emiatt sokan már a lakáskeresés elején „kiszámolták”, hogy mire futja majd.
Mi változott most?
A szabályozás módosításával szigorodott, hogy ki számít magasabb jövedelmű hitelfelvevőnek. A bankok most már csak egy magasabb jövedelmi szint felett, ami 800.000 Ft engedik meg, hogy a fizetés nagyobb részét hiteltörlesztésre lehessen fordítani. Ez azt jelenti, hogy sok olyan vásárló, aki korábban még belefért a kedvezőbb kategóriába, most már kisebb hitelösszegre jogosult.
Fontos hangsúlyozni: nem arról van szó, hogy ne lehetne hitelt kapni, hanem arról, hogy ugyanazzal a jövedelemmel lehet, hogy csak kevesebb hitel fér bele, mint korábban. Ez sokaknál csak akkor derül ki, amikor már kiválasztották az ingatlant, és elindul a banki bírálat.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A változás egyik legfontosabb hatása, hogy nem minden érdeklődő lesz automatikusan vevő. Hiába tetszik egy ingatlan, hiába lenne meg az elhatározás, ha a finanszírozás nem illeszkedik az új szabályokhoz.
Eladói oldalon ez azt eredményezi, hogy a megtekintések száma és a valódi vásárlók száma között nagyobb különbség lehet. A komoly vevő ma az, aki már előre tisztában van a hitelkeretével, és nem csak reméli, hogy „majd a bank megoldja”.
Vevői oldalon pedig felértékelődik az előzetes pénzügyi tervezés. Ma már nem érdemes úgy lakást keresni, hogy nincs pontos kép arról, mekkora összeg finanszírozható biztonságosan. Ez nemcsak időt, hanem sok felesleges csalódást is megspórol.
Miért fontos erről beszélni?
A hitelfékszabály változása nem egyik napról a másikra borítja fel a piacot, hanem lassan, fokozatosan alakítja át. A döntések továbbra is megszületnek, de tudatosabbak, megfontoltabbak lesznek. Az idei ingatlanpiacon ezért azok járnak jól, akik nem utólag szembesülnek a korlátokkal, hanem már az elején tisztában vannak a lehetőségeikkel.
