ILLETÉK, SZJA… mikor mi?

Az összes videóm közül az egyik legnagyobb elérést az a videóm hozta, amelyben az ingatlanvásárláskor fizetendő illetékről és az ingatlaneladás utáni SZJA-ról beszéltem.

Viszont rengeteg komment érkezett alá, és ezekből azt láttam, hogy még mindig sok kérdést vet fel a téma. Ráadásul közben változtak is a szabályok.
Úgyhogy gondoltam, feldolgozom újra a témát.

Kezdjük azzal, amit talán a legtöbben összekevernek:
ha ingatlant adsz el, SZJA-fizetési kötelezettséged lehet.
Ha ingatlant vásárolsz, vagyonszerzési illetéked lehet.

Ez két teljesen külön dolog. Nem ugyanaz fizeti, nem ugyanakkor kell megfizetni, és az egyik nem üti ki automatikusan a másikat.

Kezdjük az illetékkel.

Ha lakást vásárolsz, főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetned. Ennek mértéke a legtöbb lakásvásárlásnál a NAV által megállapított forgalmi érték 4 százaléka. Szándékosan nem azt mondtam, hogy a vételár 4%-a. Ugyanis ha értékaránytalanságot feltételez a NAV, jogosult kivizsgálni és megállapítani az ingatlan forgalmi értékét. Az illetéket pedig ez alapján kiszabni, nem azalapján ami az adásvételi szerződésben van. Tehát nem érdemes az árral amiatt trükközni, hogy kevesebb legyen az illeték.

De nézzünk egy példát: ha veszel egy 50 millió forintos lakást, akkor az illeték ennek a 4%-a, azaz 2 millió forint.
Ez azért már nem az az összeg, amit érdemes kifelejteni a költségvetésből.

Viszont nem minden esetben kell a teljes 50 millió forint után megfizetned ezt a 4 százalékot.

És itt jön az egyik legfontosabb illetékkedvezmény: a cserét pótló vétel.
De mi is ez?

Nagyon leegyszerűsítve arról van szó, hogy eladsz egy lakást, és egy másik lakást vásárolsz helyette.

Ilyenkor bizonyos feltételek mellett az eladott lakás forgalmi értéke illetékmentes lesz, és csak a két lakás közti értékkülönbség után kell illetéket fizetned, amennyiben az új lakás drágább.
Mondok egy példát.
Eladtál egy lakást 45 millió forintért, és vásárolsz egy másikat 50 millióért.
Ha nem lenne cserepótló vétel, akkor az 50 millió forint 4 százaléka, vagyis 2 millió forint lenne az illeték.
Viszont ha jogosult vagy a kedvezményre, az eladott lakás 45 millió forintos forgalmi értékét figyelembe veszik.
Így csak a két érték különbözete, azaz 5 millió forint után fizeted meg a 4 százalékot.
Vagyis 2 millió forint helyett 200 ezer forint lesz az illeték.
De persze ehhez több feltételnek is teljesülnie kell.
És itt jön egy nagyon fontos, friss változás.

2026. január 1-jétől ennél a szabálynál már a vásárlást megelőző ÖT éven belül eladott lakás is figyelembe vehető. Korábban ez csak három év volt.

Tehát ha például 2023-ban eladtál egy lakást, és 2027-ben vásárolsz egy másikat, az eladásod még beleférhet ebbe az ötéves időszakba.

Van azonban egy furcsaság a jelenlegi szabályozásban, amit mindenképpen érdemes tudni. Ha az új lakásod OLCSÓBB, mint az, amit korábban eladtál, akkor a cserét pótló vétel szabálya miatt akár teljes illetékmentességed is lehet.
Például eladtál egy lakást 60 millió forintért, majd vásárolsz egy másikat 50 millióért.
Ebben az esetben nincs pozitív értékkülönbözet, ami után illetéket kellene fizetned.
DE ennél a teljes illetékmentességnél jelenleg továbbra is HÁROM év a visszatekintési idő.

Tehát 2026-ban van egy kicsit furcsa kettősség:
ha a vásárolt lakás a drágább, és marad pozitív illetékalap, a korábbi eladásnál már öt évre tekinthetünk vissza. Leegyszerűsítve: ha eladsz egy lakást 5 éved van venni egy drágábbat, ahhoz a kedvezményt felhasználhasd.
Ha viszont az új lakás olcsóbb, és teljes illetékmentességről beszélünk, a jelenlegi szabály szerint továbbra is három év a határidő. Tehát az eladástól 3 éved van venni egy olcsóbbat vagy ugyanolyan értékűt ahhoz, hogy a kedvezmény ne vesszen el.

És mi van akkor, ha fordítva történik?
Előbb megveszed az új lakásodat, és csak utána adod el a meglévőt?
Erre is van lehetőség.
Ilyenkor a vásárlást követően EGY ÉVED van arra, hogy eladd a másik lakást.

Viszont ezt már az illetékkiszabás során jelezni kell. Nyilatkozni kell arról, hogy egy éven belül értékesíteni fogod a másik lakást, és kérni kell, hogy a NAV a cserét pótló vétel szabályai szerint állapítsa meg az illetéket.
A NAV ilyenkor felfüggeszti az illetékkiszabási eljárást.

Ha az eladás az egyéves határidőn belül megtörténik, utána a két lakás forgalmi értékének figyelembevételével számolják ki az illetéket.
Ha viszont nem történik meg határidőben az eladás, vagy nem jelzed azt a NAV felé, annak már plusz költsége is lehet, késedelmi kamatot is felszámolhatnak az illeték összegén felü.

És itt szeretnék tisztázni még két nagyon gyakori félreértést.
Az első:
a cserét pótló vételnél LAKÁSTULAJDONRÓL beszélünk.
Nem elég az, hogy eladtál valamilyen ingatlant, majd vettél egy másik ingatlant.

Ha például eladsz egy lakást, majd veszel egy építési telket, üdülőt, gazdasági épületet vagy egy olyan zártkerti ingatlant, amely jogilag nem minősül lakástulajdonnak, akkor nem alkalmazható automatikusan a cserét pótló vétel kedvezménye.

Tehát nem az a kérdés, hogy mindkettő „ingatlan-e”, hanem az, hogy a jogszabály szerint lakástulajdonnak minősül-e.

A másik nagyon gyakori félreértés:
nem kell azt bizonyítanod, hogy konkrétan az eladott lakásért kapott pénzből vásároltad meg az újat.

Nem a pénz útja számít.
Lehet közben a vásárlásnál hitel, lehet más saját forrásod, lehet, hogy az eladásból kapott pénz egy részét másra fordítottad.

A cserét pótló vételnél az számít, hogy maga az eladás és a vásárlás megfelel-e a jogszabályban meghatározott feltételeknek.

És most térjünk át az SZJA-ra, mert ezt nagyon sokan összekeverik az illetékkel.
Gyakori elképzelés, hogy:
„Eladom a lakásomat, az egész pénzt beleteszem egy másik lakásba, ezért nem kell adót fizetnem.”
Ez így nem igaz.

Az, hogy az eladott ingatlan vételárából vásárolsz egy másik ingatlant, önmagában NEM mentesít az ingatlaneladás után esetlegesen fizetendő személyi jövedelemadó alól.

Viszont az sem igaz, hogy ha öt éven belül eladsz egy ingatlant, akkor automatikusan SZJA-t kell fizetned.

Az SZJA-t ugyanis nem egyszerűen az eladási ár után fizeted.

Először azt kell megnézni, hogy keletkezett-e az eladásból jövedelmed. Ezt a NAV a vásárlási és ez eladási árból számolja. Vagyis nagyon nem mindegy, hogy mennyiért szerezted meg az ingatlant, mennyit költöttél rá igazolhatóan, és mennyiért adod el. Ha drágábban adod el az ingatlant, mint amennyiért vetted, a magyar jogszabályok szerint hasznod, bevételed vagyis jövedelmed keletkezik. Ami adóköteles.

De az eladási bevételből levonhatók bizonyos költségek: a megszerzés egyes költségei – például a korábban megfizetett illeték vagy az ügyvédi díj –, az igazolt értéknövelő beruházások, illetve az értékesítéshez kapcsolódó bizonyos igazolt költségek, például az ingatlanközvetítői díj is!

És még számít az is, hogy mikor szerezted az ingatlant. Ha a szerzés és az eladás között 5 évnél több idő telik el, már nem lesz SZJA-fizetési kötelezettséged. És az 5 éven belül is változik a fizetendő összeg, sávosan. Minél kevesebb idő telik el a vásárlás és az eladás között, annál nagyobb a fizetendő adó.
Mondok erre is egy egyszerűsített példát.

Tegyük fel, hogy vásároltál egy lakást 40 millió forintért, eladtad 50 millióért.
Most az egyszerűség kedvéért ne számoljunk semmilyen további levonható költséggel.
A különbözet 10 millió forint.
Ha az eladás a szerzés évében vagy az azt követő első évben történik, akkor ez a teljes különbözet számít jövedelemnek, és ennek 15%-a lesz a fizetendő adó. 1.500.000 Ft.

Ha a szerzést követő 2. évben adod el az ingatlant, akkor a különbözet, vagyis a 10.000.000 Ft 90%-a számít jövedelemnek. És annak 15%-a lesz SZJA. Tehát 1.350.000 Ft.

HA a 3. évben adod el az ingatlant, akkor a különbözet 60 %-a lesz adóköteles, a fizetendő adód 900.000 Ft lesz.

Ha a 4. évben adod el, akkor a különbözet 30%-a utén fizetsz, összesen 450.000 Ft adót.

Ha az 5. évben vagy azt követően értékesíted az ingatlant, akkor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Nagyon fontos az is, hogy itt nem napra pontosan számoljuk az öt évet.
Naptári évekkel számolunk.

Örökölt ingatlannál is lehet SZJA-kérdés, de ott különösen fontos, hogy nem úgy számolunk, hogy „én nem fizettem érte semmit, tehát a teljes eladási ár a hasznom”.

Öröklésnél a szerzés időpontjára és a szerzési értékre külön szabályok vonatkoznak, és jellemzően a hagyatéki eljárásban megállapított értéknek is jelentősége van. Erről készítettem egy külön videot. Ez a mostani így is nagyon hosszú, nem veszem bele az öröklés kérdését.

Térjünk még vissza az illetékhez, mert a cserét pótló vételen kívül is vannak olyan kedvezmények és mentességek, amelyeket érdemes ismerni.

Például ha a lakásvásárlás megfelel a CSOK vagy a CSOK Plusz illetékmentességi feltételeinek, akkor a lakásszerzés illetékmentes lehet.

Továbbra is létezik a 35 év alatti első lakásvásárlók kedvezménye is.

Ha még nem töltötted be a 35. életévedet, első lakástulajdont szerzel, és az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, az egyébként fizetendő illeték 50 százalékára kedvezmény jár.

Igen, jól hallottad: 2026-ban még mindig 15 millió forint az értékhatár.
A mai ingatlanárak mellett ennek azért – főleg itt a térségünkben – már meglehetősen korlátozott a gyakorlati jelentősége.

És akkor az új építésű lakások.
Nagyon gyakran látom azt a tévhitet is, hogy ha építtetőtől vagy vállalkozótól vásárolsz új építésű lakást, akkor az automatikusan illetékmentes.
Nem.
Attól, hogy egy lakás új építésű, önmagában még nem lesz illetékmentes.

Van ugyan egy régi, értékhatárhoz kötött kedvezmény: a törvényi feltételeknek megfelelő, vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített lakás 15 millió forintos forgalmi értékig illetékmentes lehet, 30 millió forintig pedig részleges kedvezmény járhat.
De ha körülnézünk a mai újépítésű-lakás piacon: ezek az értékhatárok már meglehetősen kevés ingatlannál jelentenek tényleges segítséget.
Illetékmentesség akkor járhat új építésű ingatlannál, ha telket / telekhányadot vásárolsz, és kivitelezési szerződés keretében építik fel neked a lakást vagy házat.

Építési teleknél ugyanis van egy fontos lehetőség. Akár Te építesz, akár építtetsz.
Ha lakóház építésére alkalmas telket vásárolsz, és vállalod, hogy a jogszabályban meghatározott feltételek szerint négy éven belül lakóházat építesz rá, akkor a telekszerzés illetékmentes lehet.
De itt sem elég annyi, hogy „majd egyszer építek rá”.
A szándékot megfelelően jelezni kell a NAV felé, és a felépített lakóházban lévő lakások hasznos alapterületének is el kell érnie a telekre előírt maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.

És még egy dolog, ami sok vásárlónak nagyon fontos lehet: a részletfizetés.

Ha kiszabják az illetéket, de nincs lehetőséged egy összegben befizetni, magánszemélyként jelenleg évente egyszer legfeljebb 2 millió forint NAV-nál nyilvántartott adótartozásra legfeljebb 12 havi, pótlékmentes részletfizetést kérhetsz.

Ehhez nem kell külön bizonyítanod, hogy rossz az anyagi helyzeted, nincs jövedelem- és vagyonvizsgálat. De fontos: nem adják automatikusan, neked kell kérni a részletfizetést.

Első lakástulajdon megszerzése esetén pedig külön szabály alapján is kérhető legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetés.

És egy dolgot szándékosan nem kevertem most bele ebbe a felsorolásba: az ajándékozást.

Az ugyanis nem lakásvásárlás, és nem visszterhes vagyonátruházási illetékről beszélünk, hanem egy másik illetéktípusról és más szabályokról. Ezt most nem veszem ide.

Szóval foglaljuk össze még egyszer a legfontosabbat.
Ha ELADSZ egy ingatlant, SZJA-fizetési kötelezettséged lehet.
Ha VÁSÁROLSZ egy ingatlant, vagyonszerzési illetéked lehet.

Attól, hogy a kettő egymást követi, még nem olvadnak össze egyetlen adózási szabállyá.

Egy ingatlanvásárlásnál ezért nem csak azt érdemes kiszámolni, hogy mennyi a vételár, mennyi önerő kell, vagy mennyi hitelt tudsz felvenni.

Az illetékkel és egy esetleges korábbi ingatlaneladás SZJA-vonzatával is előre érdemes számolni.

Mert itt akár több százezer vagy több millió forintról is beszélhetünk.

Ha pedig a saját eseted nem egyértelmű, speciális adózási kérdésben mindenképpen érdemes a NAV-val, ügyvéddel vagy adószakértővel egyeztetni.

Ha hasznos volt számodra ez a videó, kövess, mert itt az oldalamon nemcsak ingatlanokat mutatok, hanem azokat a kérdéseket is igyekszem érthetően körbejárni, amelyekkel egy eladás vagy vásárlás során a valóságban találkozhatsz.

Ingatlanos nélkül adnád el a lakásodat? Rendben. Akkor ezt az 5 dolgot mindenképpen csináld meg, mielőtt feladod a hirdetést.

Nem mindenki szeretne ingatlanossal dolgozni.
Van, aki úgy gondolja, hogy ezt maga is meg tudja oldani, vagy egyszerűen nem szeretne közvetítőt bevonni. Ezt teljesen elfogadom.

Azzal viszont nem feltétlenül értek egyet, hogy az ingatlanközvetítés csak egy kényelmi szolgáltatás.

De ez a cikk most nem arról szól, hogy miért válassz ingatlanost. Hanem arról, hogyan állj neki jól akkor is, ha egyedül szeretnéd eladni az ingatlanodat.

Most indul az őszi időszak. Az elmúlt években ez jellemzően aktívabb időszaka volt az ingatlanpiacnak, de ettől még egy rosszul piacra tett ingatlan nem fog magától elkelni.

Elsőként: határozd meg reálisan az árat.
Ne abból indulj ki, hogy a környéken mások mennyiért hirdetik a lakásukat. Az nem ugyanaz, mint amennyiért el is lehet adni. Hasonlíts valóban összehasonlítható ingatlanokat: állapot, emelet, lokáció, műszaki tartalom, méret, adottságok. És ne tegyél rá automatikusan még öt-tíz százalékot csak azért, hogy „legyen miből engedni”.

Második: készítsd fel az ingatlant.
Nem feltétlenül kell felújítani. De legyen tiszta, világos, rendezett, lehetőleg minél kevesebb személyes holmival. Az első benyomásnak itt nagyon is van ára.

Harmadik: ne a fotókon spórolj.
A vevő először nem a lakásodat nézi meg. A hirdetésedet nézi meg. Ha ott nem kelted fel az érdeklődését, személyesen már esélyed sem lesz.

Negyedik: készíts össze minden fontos információt.
Alapterület, alaprajz, rezsi, közös költség, felújítások, fűtés, társasházi információk, energetika, jogi helyzet. Ne az érdeklődő kérdésénél kezdd el keresgélni őket.

És ötödik: nagyon figyeld az első egy-két hét reakcióit.
Hányan nézik a hirdetést? Hány érdeklődő telefonál? Hányan jönnek ki? Érkezik ajánlat?

Ha szinte senki nem jelentkezik, annak általában oka van. És nem biztos, hogy az a jó stratégia, hogy még három hónapig ugyanúgy vársz.

Az első néhány hét nagyon sokat elárul arról, hogy jól tetted-e piacra az ingatlanodat.

És talán ez a legfontosabb:

Ha magad szeretnéd eladni, ne egyszerűen meghirdesd. Készülj fel az értékesítésére. A kettő nem ugyanaz.

Nézzük, hogy hogyan néz ki egy hiteligénylés ideális esetben.

Az első és legfontosabb feladatod – és ezt nem győzöm hangsúlyozni:

Keress fel egy független hiteltanácsadót!

És ha ezt megtetted, több dolgod nincs.

Na jó, viccet félretéve.

Megadod neki a szükséges adatokat magadról, a jövedelmedről és a kiszemelt ingatlanról. Megnézitek, melyik bank és melyik konstrukció a legjobb neked, kiválasztjátok, és innen a folyamat nagy részét ő intézi helyetted.

Nem kell nyolcszor bemenned egy bankba egyeztetni.
Nem neked kell követni, hogy éppen hol tart az ügy.
És nem neked kell olyan kérdésekre válaszolnod, amelyekről körülbelül tegnapig azt sem tudtad, hogy léteznek.

A háttérben zajló folyamatok nagy részéből gyakorlatilag semmit nem érzékelsz.

A végén bemész a bankba, aláírod a hitelszerződést – és ennyi.

Hidd el, bőven elég az az alapizgalom, amivel egy hiteles lakásvásárlás jár. Nem kell még annak a terhét is magadra vállalnod, hogy te egyeztess, telefonálgass, rohangálj a bankba, és próbáld kitalálni, hogy éppen mit kérnek tőled.

És ilyenkor sokszor jön az érv a vevőktől:

„De én prémium ügyfél vagyok a saját bankomnál.”

Ki kell, hogy ábrándítsalak: ettől még egyáltalán nem biztos, hogy Te kapod a legjobb hitelt. Sőt!

Egy független szakértő több bank ajánlatát látja, össze tudja őket hasonlítani, és adott esetben olyan egyedi kamatkedvezményt is el tud érni, amit te egyszerűen besétálva, akár VIP-ként, a saját bankodba nem biztos, hogy megkapsz.

És ami szerintem legalább ilyen fontos:
valakinek fontos lesz az ügyed.
Nem egy leszel a sok közül.

Sokat láttam már olyat, amikor valaki maga intézte a bankjánál, és olyat is, amikor egy jó hitelszakértő vitte végig az egészet.

És hidd el, tudom a különbséget.

Csökkennek a kamatok. De mit jelenthet ez a lakáspiacon?

Az elmúlt napokban ismét csökkent a jegybanki alapkamat.

2026. augusztus 26-tól már 5,50 százalék az MNB alapkamata, miután a jegybank újabb 25 bázispontos csökkentésről döntött.
Ez önmagában még lehetne egy egyszerű gazdasági hír.

Ingatlanosként engem azonban sokkal inkább az érdekel, hogy mikor és hogyan jelenhet meg mindez a lakáspiacon.

Mert fontos tisztázni valamit:
attól, hogy csökken az alapkamat, másnap még nem lesznek olcsóbbak a lakáshitelek.

A legfrissebb, augusztus 28-án közzétett MNB-adatok szerint a piaci lakáshitelek átlagos kamata 2026 második negyedévében továbbra is 6,4 százalék körül alakult. Vagyis ezen a területen egyelőre még nem történt látványos fordulat.

Ennek oka, hogy a hosszú évekre rögzített lakáshitelek árazását nem kizárólag a jegybanki alapkamat határozza meg. A hosszabb piaci hozamoknak, a bankok forrásköltségének és a gazdasági várakozásoknak is szerepük van benne.

Tehát idő kell hozzá.
De ha a kamatcsökkentési folyamat folytatódik, előbb-utóbb a lakáshitelek árazásában is megjelenhet.
És itt kezd igazán érdekessé válni a történet a lakáspiac számára.

Egy alacsonyabb hitelkamat ugyanis ugyanakkora jövedelem mellett kisebb havi törlesztőt jelenthet – vagy ugyanazzal a vállalható törlesztőrészlettel magasabb hitelösszeg válhat elérhetővé.

Magyarul: nőhet a vásárlók pénzügyi mozgástere.

Persze ezt ma jelentősen árnyalja az Otthon Start, hiszen a jogosult elsőlakás-vásárlók számára a támogatott 3 százalékos hitel egészen más finanszírozási helyzetet teremt.

A piaci kamatok csökkenése ezért elsősorban azoknál lehet érdekes, akik nem férnek bele ebbe a körbe: költöznének, nagyobb vagy drágább ingatlant vásárolnának, esetleg befektetési céllal lépnének piacra.

És van egy másik oldal is.

Az állampapíroké.
Ott ugyanis már nagyon jól látható a csökkenő kamatkörnyezet.

A jelenleg forgalmazott hároméves Fix Magyar Állampapír kamata 5,50 százalék.

Ez azért érdekes az ingatlanpiac szempontjából, mert minél kisebb hozam érhető el viszonylag egyszerűen és alacsony kockázat mellett állampapírban, annál többen kezdhetik el újra összehasonlítani ezt más befektetési lehetőségekkel.
Például az ingatlannal.

De ebből még nem következik automatikusan az, hogy a befektetők holnap tömegesen lakásokat kezdenek vásárolni.
Sőt.

Az MNB legutóbbi Lakáspiaci jelentése szerint a befektetők jelenléte csökkent, és ebben az alacsonyabb bérbeadási hozamoknak, illetve az elmúlt időszak jelentős áremelkedésének is szerepe volt. A jegybank becslése szerint 2025 végére országosan már 22,5 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolható szintet.

Tehát egy befektetőnek ma már nem elég annyit látnia, hogy csökken az állampapír kamata.

Megnézi azt is, mennyiért tud lakást venni, mennyiért tudja kiadni, milyen költségei vannak, és milyen további értéknövekedésre számíthat.

És közben maga a lakáspiac is érdekes ponthoz érkezett.

Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe szerint júliusban országosan mindössze 0,1 százalékkal emelkedtek az árak az előző hónaphoz képest, miközben az éves áremelkedés üteme 11,9 százalékra lassult.

Vagyis az árak még mindig magasabbak, mint egy évvel ezelőtt, de a korábbi lendület egyértelműen mérséklődött.

És szerintem most ez az igazán érdekes kérdés: mi történik, ha innen tovább csökkennek a kamatok?
Mert akkor két irányból is változhat a kereslet.
Egyrészt olcsóbbá válhat a hitelből történő vásárlás.

Másrészt, ha tovább csökkennek az állampapírhozamok, a befektetők egy része ismét elkezdhet alternatívát keresni a pénzének.

Ez azonban nem egyik napról a másikra történik.

És még kevésbé jelenti automatikusan azt, hogy ettől rögtön újabb lakásárrobbanás következik.

Én inkább azt figyelném, mi történik előtte.

Nő-e az érdeklődők száma?

Többen jutnak-e finanszírozáshoz?

Visszatérnek-e a befektetők?

Csökken-e az alku?

Rövidül-e az ingatlanok értékesítési ideje?

Mert egy lakáspiaci fordulatot sokszor nem az árakon lehet először észrevenni.

Hanem azon, hogy újra több valódi vevő jelenik meg a piacon.

És ha a következő hónapokban egyszerre folytatódik a jegybanki kamatcsökkentés, csökkennek az állampapírhozamok és végül a piaci lakáshitelek is érezhetően olcsóbbá válnak, annak már nagyon komoly hatása lehet a 2026 végi és a 2027-es lakáspiacra.

Hogy pontosan mekkora?

Szerintem most ezt érdemes figyelni.

„Készpénzes vevő vagyok. Csak előtte el kell adnom a saját lakásomat.”

Ezt a mondatot ingatlanosként elég gyakran hallom.

És ilyenkor van egy rossz hírem:
akkor te jelenleg még nem vagy készpénzes vevő.

Majd akkor leszel az, amikor a saját ingatlanodat eladtad, és a vételár ténylegesen rendelkezésedre áll.
Addig ugyanis a vásárlásod egy másik ingatlan eladásától függ.
És ha eladóként ilyen vevő érkezik hozzád, ezt nagyon fontos tisztán látni.
Mert innentől nem egyszerűen egy vevőd van.
Bekerülsz egy adásvételi láncba.

A vevődnek el kell adnia a saját lakását.
Ahhoz neki is kell találnia egy vevőt.
Az a vevő lehet, hogy hitelből vásárol.
Jön a banki értékbecslés.
A hitelbírálat.
A folyósítás.

És hirtelen a te ingatlanod vételárának kifizetése akár egy olyan bank döntésétől is függhet, amellyel neked egyébként semmilyen kapcsolatod nincs.

Ezért az első kérdés ilyenkor nálam mindig az:
hol tart most annak az ingatlannak az eladása?
Még meg sincs hirdetve?
Már piacon van?
Reális áron hirdetik?
Van rá komoly érdeklődő?
Van már elfogadott ajánlat?
Vagy esetleg már aláírt adásvételi szerződés is van?
Mert ezek egyáltalán nem ugyanazt a kockázatot jelentik.

Ha valaki most fogja meghirdetni a lakását, azt én biztosan nem kezelném ugyanúgy, mint azt, akinek már aláírt szerződése van a saját ingatlanára.

És itt jön az egyik legfontosabb dolog:

én pusztán egy ígéretért nem várnék hónapokat egy vevőre.

Az, hogy:
„Biztosan megveszem, csak várjatok rám”
– eladói oldalról önmagában nagyon kevés.

Mert közben elengedhetsz más érdeklődőket, elveszíthetsz több hónapot, aztán kiderülhet, hogy ez a vevő mégsem tud teljesíteni.

Ha viszont valóban elköteleződik, megkötitek az adásvételi szerződést, foglalót fizet és vállal egy reális, pontos teljesítési határidőt, az már egy teljesen más helyzet.
Ott már nem csak szándék van.
Van valódi kötelezettségvállalás is.

A foglaló pedig nyilván komoly motiváció: senki nem szeretné elveszíteni.
Ettől még persze fontos, hogy az ügyvéd pontosan szabályozza a feltételeket és a határidőket.
És itt jön a másik kritikus kérdés:
mennyi időt adj neki?

Ha a saját ingatlana még nincs eladva, én biztosan nem néhány hétben gondolkodnék.

A saját ügyfeleimnek ilyen helyzetben sokszor azt mondom, hogy akár fél éves teljesítési idővel is érdemes számolni.

Nem azért, mert minden lakást fél év eladni.
Hanem mert nem elég vevőt találni rá.

Lehet, hogy az ő vevője hiteles lesz.
Jön az értékbecslés.
A hitelbírálat.
A folyósítás.
És csak ezután jut el hozzád a pénz.

Persze nagyon nem mindegy az sem, hogy milyen ingatlant kell közben eladni.

Egy jó helyen lévő, jól árazott, keresett lakás egészen más kockázat, mint egy túlárazott vagy eleve nehezebben értékesíthető ingatlan.

Ezért erre nincs egyetlen, minden helyzetre használható szabály.

De egy dolgot eladóként szerintem érdemes megjegyezni:

ha a vevőd azt mondja, hogy készpénzes, de előtte még el kell adnia a saját ingatlanát, ne azt kérdezd, hogy készpénzes-e.

Hanem azt:

hol van most az a pénz?

Ha már rendelkezésére áll, akkor készpénzes.

Ha még egy másik ingatlanban van, amit előbb el kell adni, akkor a te adásvételed egy másik ügylet sikerétől is függ.

És ezt a határidőknek, a feltételeknek és annak is tükröznie kell, hogy eladóként mekkora kockázatot vállalsz.