„Minden rendben, a bank már elbírálta” – aztán jön a visszautasítás

Mit tehet az eladó, ha a vevő mégsem hitelképes?

Elindult minden flottul. Az eladó boldog, mert végre van komoly érdeklődő.
A vevő is lelkes – már egyeztetett a bankkal, beadta a kérelmet, és elhangzik a kulcsmondat:
„Ne aggódjanak, a bank részéről gyakorlatilag biztos a hitel!”

A szerződés aláírásra kerül. A vevő foglalót fizet, de a vételár fennmaradó részét a bankból szeretné rendezni.

Aztán jön a hidegzuhany: a bank elutasítja a hitelkérelmet. És a vevő nem tud fizetni. Nem azért, mert nem akar – hanem mert nem tud.

Most mi lesz?
Mit tehet az eladó, ha már aláírták a szerződést, de a vevő mégsem tud fizetni?
Bukik az üzlet?
A vevő bukja a foglalót?
Az eladó újra hirdethet – vagy perelhet?
Esetleg mindkettő?

Nézzük a jogi alapokat
A Polgári Törvénykönyv szerint, ha az adásvételi szerződést megkötötték, és a vevő vállalta a teljes vételár kifizetését (akkor is, ha részben hitelből), akkor felelős a teljesítésért.
Ez azt jelenti, hogy nem mentség, ha a bank végül nem ad hitelt.
Ha a vevő a saját kockázatára vállalta a hitelfelvételt, és ez nem sikerül, elveszíti a foglalót.

Kivéve, ha…
Van egy fontos kivétel:
ha a szerződésben külön kikötötték, hogy az adásvétel „banki hitelbírálathoz kötött” vagy „hitelképesség esetén érvényes”, akkor a vevő mégis visszakaphatja a foglalót, ha a bank nem finanszírozza az ügyletet. De a gyakorlatban ehhez az eladó hozzájárulása kell. Tehát ez a szerződésbe csak akkor kerül bele, ha abba az eladó is belemegy, és vállalja a kockázatát, hogy akár hónapokat vár, majd minden anyagi haszon nélkül az egész ügylet meghiúsulhat. Azt azért érzitek, hogy ez nagyon ritkán működhet. Olyan esetben fordul elő, ha az ingatlant valami miatt nagyon nehéz eladni, régóta hirdetik.. és a pozitív végkifejlet reményében az eladó még azt is bevállalja, hogy hónapokat vár a hitelfelvevőre. Foglaló persze iylenkor is van, más indokkal nem tud visszalépni a vevő, de ha nem kap hitelt, a foglalót visszakapja.

Tehát minden azon múlik, mi szerepel pontosan a szerződésben.

Tipikus félreértés: az „előminősítés”
A vevő sokszor azt mondja:
„A bank már rábólintott. Már csak az ingatlan értékbecslése hiányzik.”
Valójában ilyenkor nincs még végleges döntés, csak előzetes hitelképességi vélemény.
Ha az értékbecslés vagy a jövedelemvizsgálat során valami problémát talál a bank, akkor:
visszautasíthatja a hitelkérelmet,
és az egész ügylet meghiúsulhat.

Mit tehet az eladó?
A szerződéskötéskor feltétlenül nézze meg, hogy nem került-e bele a szerződésbe, hogy az ügylet csak akkor jön létre, ha a bank finanszírozza, vagyis ha a vevő megkapja a hitelt. Ha ezt nem vállalja, akkor nehogy benne maradjon az adásvételiben.
Ha nincs ilyen, a vevő bukja a foglalót.
Ha van, a foglaló visszajár, és az eladó nem tarthatja meg.

Persze az eladó még mindig lehet együttműködő. Ésszerű határidőkkel lehet módosítani a szerződést, hogy a vevő esetleg egy más banknál is próbálkozzon vagy más forrásból teremtse elő a különbözetet.

Vevőként ez nem hangzik jól. Sokszor megkapom, hogy ez nem fair, mert mit tehet róla a vevő, ha nem kap hitelt. De nézzük meg a másik oldalt. Az eladó hónapokat vár a semmiért, ezalatt elveszíthet olyan vevőket, akik tudnának fizetni. Vevőként mérd fel ezt a kockázatot, és tegyél meg mindent, hogy a lehető legkisebbre csökkentsd! Mit tehetsz? Keress egy jó hitelszakértőt, aki kellően körüljárja a kérdést, előminősít. Ha ő azt tanácsolja, mert mondjuk az ingatlan értékbecslése kérdőjeles, akkor kérj előzetes értékbecslést. Tudom, pénzbe kerül. De még mindig inkább veszíts néhány tíz ezer forintot, mint milliós foglalókat. A hitelügyintéződ meg fogja mondani mindezek alapján, hogy kockázatos-e számodra az adott ügylet.

Összefoglalva:
A „nem kaptam hitelt” nem mentség – ha nincs benne a szerződésben.
Ha a vevő vállalta a teljesítést, és mégsem tud fizetni: elveszti a foglalót.

A szeptemberben induló Otthon Start program kapcsán talán az egyik legnagyobb lehetőség, hogy a piaci hitelekhez képest a rendelet megengedi, hogy akár 10% önerővel is lehessen ingatlant venni. A piaci hiteleknél ez általában 20%.

Volt már korábban, sőt most is van is olyan támogatott hitel, ahol szintén megengedik a 10% önerőt a jogszabályok, de ez az új program napi szinten foglalkoztatja most az ingatlanpiacot, így fontosnak tartom beszélni róla.

Szeretném felhívni a figyelmet arra, hogy ez 10% önerő csak meghatározott feltételek mellett lehetséges. Ne vedd biztosra!!

Szeretnék segíteni ezzel kapcsolatban, hogy senki ne kerüljön kellemetlen helyzetbe – különösen ne veszítse el a foglalóját egy félreszámolt önerő miatt!

Nézzük miért nem elég mindig a 10%?

Tegyük fel, hogy kinéztél egy 50 millió forintos ingatlant, és van hozzá 5 millió forint önerőd. Az elmélet működik… egészen addig, amíg az értékbecslés is 50 millióra hozza ki az ingatlant.

De mi történik, ha az értékbecslő “csak” 45 millióra értékeli? (És hidd el, ez gyakori. Nem azért mert nem ér annyit a kiszemelt ingatlan. Egyszerűen csak a banknak nem ér annyit. Érteni kell ennek a hátterét, hogy a banknak mi az érdeke, hogy mindenek előtt a saját megtérülésüket, fedezetüket igyekeznek biztosítani.)

Tehát a bank 45 millióra értékelte az említett ingatlant, aminek ugye a vételára 50 millió Ft. Ekkor csak az értékbecslés által kihozott érték 90%-át fogja figyelembe venni, vagyis legfeljebb 40,5 millió forint hitelt ad. A fennmaradó 9,5 millió forintot saját forrásból kell előteremteni. Ez majdnem kétszerese az eredeti önerődnek!

Tévhit: a 10% mindenkinél automatikusan működik.

A valóságban ez csak egy lehetőség, amit a program megenged, és amit minden esetben a bank bírál el. A pénzintézet a saját kockázatát nézi – vagyis, hogy hajlandó-e egy adott ingatlanba, adott helyszínen, adott vevő esetében beleállni a 90%-os finanszírozásba.

Jellemzően a nagyobb városokban, jó állapotú ingatlanoknál valószínűbb, hogy elfogadják a 10%-os önerőt. De ez nem garantált.

Sok esetben akár 20-30% önerőt is kérhetnek!

Mit tehetsz, hogy ne legyen ebből probléma?

👉 Kérj előminősítést – itt már látni fogod, hogy a te személyes helyzeted alapján mire vagy jogosult.

👉 Kérj előzetes értékbecslést – így még a foglaló előtt megtudod, valós értékén mennyit ér a kiszemelt ingatlan a bank szemében.

Ez különösen fontos, ha épp csak kijön a 10% önerőd, és nincs mögötted tartalék vagy további fedezet. Ne kockáztasd, hogy egy rossz számítás miatt elvész a foglalód.

És közben próbáljuk megérteni az eladói oldalt is!

Sokan kérdezik, hogy miért nem elég az előleg a tulajdonosnak? És ha mégsem kapjuk meg a 10% önerővel a hitelt, visszaléphetünk.

Képzeld magad az eladó helyébe. Kivárja a kedvedért a hitelfolyamatot, minimális önerő mellett. Fog várni rád a semmiért? Kockáztatva, hogy közben egy biztos vevőt elbukjon? Biztosan nem!

Nem fog várni rád foglaló nélkül, ha bizonytalan az egész ügylet.

Tipp a végére:

Ha van már elképzelésed, ne halogasd!

Kérj előminősítést, értékbecslést, és ha szeretnél biztonságban haladni, segíthetek! Nálam senki nem bukta még el a foglalóját – mert mindig gondolkodtunk és időben léptünk.

Vagyonszerzési illeték – Amit minden ingatlanvásárlónak tudnia kell

Sokan összekeverik az ingatlaneladás után fizetendő személyi jövedelemadót (SZJA-t) és a vagyonszerzési illetéket. Pedig ez két teljesen különböző dolog, más az alapja, más fizeti, és máskor kell számolni vele. Szeretném tisztába tenni az illeték kérdését, remélem sokaknak segít.

Szóval mi az a vagyonszerzési illeték?

A vagyonszerzési illeték egy állami teher, nem adó, hanem illeték, ahogy a neve is mutatja, amelyet akkor kell megfizetni, amikor valaki ingatlant vásárol – tehát nem az eladó, hanem a vevő fizeti.

Az illeték mértéke általánosan: 4% a megvásárolt ingatlan forgalmi értéke után.

De vannak kivételes esetek, kedvezmények és mentességek, amelyek csökkenthetik vagy akár teljesen el is törölhetik az illetéket.

Mindezek előtt azt szeretném tisztázni, hogy az illeték NEM EGYENLŐ az SZJA-val!

Sokan azt gondolják, hogy ha eladtak egy lakást, majd vesznek egy másikat, akkor semmi adót nem kell fizetniük. De ez nem így van. Ingatlaneladás után SZJA-fizetési kötelezettség keletkezhet, ha még nem telt el 5 év ugyanannak az ingatlannak a vásárlása óta. Ezt a vételi és az eladási ár közti különbség után fizetjük, és akkor is fizetni kell, ha az ingatlan árából másik ingatlant veszünk! Ez fontos! Ez adó, a másik illeték. Nem lehet összevonni vagy megúszni.

Tehát, ha eladunk egy olyan ingatlant, amit 5 éven belül vettünk, és többért adjuk el, mint amennyiért vettük, akkor biztosan kell személyi jövedelemadót fizetnünk. Mert a magyar jog szerint jövedelmünk = hasznunk keletkezett.

Aztán ha a pénzből ingatlant veszünk, akkor valóban keletkezik illetékkedvezményünk, mutatom hogyan és miért.

A cserepótló vétel az egyik leggyakoribb illetékkedvezmény, de sokan félreértik vagy nem tudják jól alkalmazni.

A cserepótló vétel lényege:

Ha az ingatlanvásárlást megelőző 3 évben eladtál egy másik ingatlant, akkor csak a két érték különbözete után kell illetéket fizetned.

Egyszerű példa:

Eladsz egy lakást 45 millió forintért

Veszel egy új lakást 50 millióért

Az illeték alapja: 50 – 45 = 5 millió forint lesz, az illeték pedig ennek a 4%-a: 200 000 Ft

Ha az eladott ingatlan értéke meghaladja a vásároltét, akkor nincs illetékfizetés.

Mi van, ha előbb vásárolsz, és csak később adsz el?

Ez is lehetséges – de ekkor külön kérelmet kell benyújtani a NAV-hoz!

Ilyenkor kérhető az illetékkiszabási eljárás felfüggesztése, arra hivatkozva, hogy a vevő a meglévő ingatlanát hamarosan eladja, és így jogosult lehet a cserepótló kedvezményre.

A kérelem benyújtásának határideje az adásvételi szerződés megkötésétől számított 30 nap, vagy a NAV által küldött illetékkiszabó határozat kézhezvételétől számított 15 nap (ha már kaptál ilyet).

Mennyi idő van az eladás és vásárlás között?

A vásárlás és eladás között maximum 1 év telhet el.

Ha például:

2025. május 1-jén vásárolsz, akkor 2026. április 30-ig el kell adnod a korábbi lakásodat, és ezt igazolnod kell a NAV felé az illeték kiszabásának felfüggesztésére tett kérelem után.

Ha nem adsz el határidőn belül, vagy nem nyújtod be időben a kérelmet, a NAV automatikusan kiszabja a teljes illetéket – visszamenőleg is.

A cserepótló vétel mellett számos olyan helyzet van, amikor nem vagy csak részben kell illetéket fizetni:

✅ Teljes illetékmentességek:

Egyenesági rokonok közti ajándékozás (pl. szülő–gyermek)

Házastársak közötti ajándékozás

Öröklés esetén (de ez külön szabályozás alá esik)

Kedvezmények:

35 év alatti első lakásvásárló ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor 50%-os kedvezmény jár. (Ha drágább a lakás, akkor a teljes kedvezmény elvész.)

Többgyermekes családok:

A CSOK Plusz hitellel vagy Falusi CSOK-kal vásárlók is mentesülhetnek az illetékfizetés alól.

Építkezés, új lakás vásárlása

Sokan kérdezik: kell-e illetéket fizetni építkezéskor?

Új építésű lakás vásárlásakor:

Ha vállalkozótól vásárolsz (pl. beruházótól egy új társasházi lakást), akkor az illeték a vételár után fizetendő – kivéve, ha illetékmentességi szabályba esel (pl. CSOK).

Ha építési telket veszel, és 4 éven belül lakóházat építesz rá, akkor 100% kedvezményt kapsz – nem kell illetéket fizetned.

A feltétel: valóban lakóházat kell építeni, nem például műhelyt vagy raktárt.

Mi a helyzet a haszonélvezeti joggal?

A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy valaki használhatja és hasznosíthatja az ingatlant (pl. ott lakhat, kiadhatja), de nem tulajdonos. A haszonélvezeti jognak is van számszerűsíthető értéke, és az is illetékköteles!

Ha például egy gyermekre kerül az ingatlan tulajdonjoga, de a szülő haszonélvezeti jogot kap, akkor külön kell számolni a haszonélvezeti jog értékével is – és az után is kell illetéket fizetni.

Az érték a haszonélvező életkorától függően egy százalékos kulcs alapján számolható ki. Tehát kiszámoljuk az ingatlan értékéből a haszonélvezeti jog értékét (erre vonatkozóan szuper kalkulátorokat lehet találni a interneten). És ezen értéknek a 4%-át a haszonélvező fizeti meg illetékként, ne ma tulajdonos.

Ajándékozás

Ajándékozás esetén nem az ingatlan piaci ára számít, hanem az, hogy kinek ajándékozol:

Egyenesági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő): teljes illetékmentesség.

Nem egyenesági rokon vagy idegen: illetéket kell fizetni, az ingatlan értékének 18%-áig is elmehet (különösen üzleti ingatlan esetén).

Részletfizetés lehetősége

Sokan nem tudják, hogy kérhető részletfizetés vagy fizetési halasztás is!

Ez különösen fontos lehet fiatal vásárlóknak vagy azoknak, akik önerő nélkül, hitelből vesznek ingatlant.

Fontos:

A kérelmet írásban kell benyújtani a NAV felé.

A NAV méltányosságból 6-12 havi részletet is engedélyezhet.

Az ingatlanvásárlás nemcsak érzelmi és pénzügyi, hanem jogi és adózási szempontból is komoly döntés. A vagyonszerzési illeték nem elkerülhető, de jól tervezhető – ha tisztában vagy a lehetőségekkel, akár százezreket spórolhatsz.

Ha nem vagy biztos benne, hogy rád mi vonatkozik, mindig érdemes szakemberrel vagy ügyvéddel egyeztetni – vagy fordulj hozzám bátran, segítek eligazodni!

3 vevőtípus, akikkel minden ingatlanos találkozik

Az ingatlanos munka nemcsak lakásokból, szerződésekből és áralkuból áll. Néha olyan karakterekkel találkozunk, akiket egyszerűen nem lehet elfelejteni – mert annyira tipikusak, mégis egyediek.
Ha valaha jártál már lakásnézésen vevőként, lehet, hogy magadra ismersz. Ha még nem, most megtudod, melyik típusba tartozhatnál!

1. A HALK – a csend mestere
Ő az, aki belép a lakásba, körbenéz, és… bólogat. Maximum hümmög egyet-egyet, de hogy tetszik-e neki, azt a világért sem árulná el.

Miért szeretjük?
Mert csendben végigjárja a lakást, nem kérdez minden sarkon, de nagyon figyel.

Miért nehéz?
Mert soha nem tudjuk, hogy a végén azt mondja-e: „Tökéletes, megvenném.” – vagy azt, hogy „Nem, köszönöm.”

2. A MŰSZAKI ZSENI – a kérdés-nindzsa
Már a lépcsőházban elkezdi:
„Hány kilowattos a kazán?”
„A vezetékek réz vagy alumínium?”
„Van hőtérkép az épületről?”
„Milyen márkájú a szúnyogháló?”

Mindenről van kérdése, néha műszaki doktorival felérően. Néha olyan dolgokat kérdez, amiről még a tulajdonos sem hallott soha.

Miért szeretjük?
Mert alapos, tudatos, nem dől be a felszínnek, és valóban meg akar győződni arról, mit vásárol.

Miért nehéz?
Mert sokszor többet kérdez, mint amit bármilyen dokumentáció tartalmaz, és a legnagyobb jóindulattal sem tudunk mindenre azonnal válaszolni.

3. A BARÁTKOZÓ – aki elmeséli az életét
Ő az a típus, aki nemcsak a lakást nézi meg, hanem közben elmeséli, hogyan vált el, mikor költözött haza külföldről, mit mondott az anyósa, és mit főz a kutyájának hétvégén.

Miért szeretjük?
Mert emberi, közvetlen és kedves, és sokszor a történetei által jobban megértjük, mire vágyik.

Miért nehéz?
Mert néha az egész lakásbemutató elmegy egy kellemes, de céltalan beszélgetésbe, miközben már vár a következő időpont.

És most őszintén: te melyik típus vagy?
Nem baj, ha magadra ismersz – minden vevő más, és épp ez teszi változatossá ezt a munkát.
A csendesek, a műszaki zsenik és a barátkozós sztorizók mind ugyanolyan fontosak és értékesek, csak másképp kell hozzájuk kapcsolódni.

Mi az energetikai tanúsítvány, és mikor, miért van rá szükséged?

Csak egy kötelező dokumentum, vagy hasznodra is lehet?

Az ingatlanvásárlás vagy -eladás világában egyre több dokumentum és szabály között kell eligazodni. Ezek közül az egyik gyakran emlegetett, mégis sokszor félreértett elem az energetikai tanúsítvány. De mi is ez pontosan? Mikor kötelező, mire jó, és mit érdemes tudni róla 2025-ben?

Az energetikai tanúsítvány egy hivatalos okirat, amely megmutatja, mennyire energiahatékony egy adott ingatlan. A besorolás olyan szempontokat vizsgál, mint:

a hőszigetelés minősége,

a nyílászárók állapota,

a fűtési és melegvíz-ellátási rendszer típusa és hatékonysága,

és az épület energiafogyasztási jellemzői.

 A cél az, hogy a vásárló reális képet kapjon az ingatlan várható energiafogyasztásáról – és ezzel együtt a fenntartási költségekről is.

 Mikor kötelező a tanúsítvány?

2025-ben is kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni a lakóingatlanok eladása esetén kötelező, de szükséges új építésű ingatlan használatbavételekor is!

Fontos: Bár az adásvételi szerződésbe nem kell beírni a tanúsítvány számát, a meglétét nyilatkozni kell, és a dokumentumnak elérhetőnek kell lennie az ügylet során.

Mit mutat meg pontosan?

Az energetikai tanúsítvány két fő értéket ad meg:

Összesített energetikai jellemző – az éves energiaigény alapján

Fajlagos CO₂-kibocsátás – a környezetterhelés mértéke

A dokumentumban az ingatlant kategóriába sorolja a szakértő „AA++” (kiváló) és „JJ” (kifejezetten rossz) közötti skálán. A besorolást meghatározza:

az épület szerkezeti hővesztesége,

a fűtési rendszer hatékonysága,

a megújuló energiaforrások alkalmazása (ha van).

Akkor miért nem nézik a vevők?

Bár a tanúsítvány fontos információkat tartalmaz, a vevői döntésekben még mindig nem ez az első számú szempont. Tapasztalatom szerint:

A vevők inkább az ingatlan állapotára és esztétikájára koncentrálnak.

Azt vizsgálják, milyen felújításokat kell elvégezni, és ez milyen költségekkel jár.

Az energiahatékonyságot inkább a közüzemi számlákból próbálják kiolvasni, nem a tanúsítványból.

Az energiaár-emelkedés ellenére is inkább a „rezsiszámla” hat a döntésre, nem a betűkód a tanúsítványon.

Hogyan készül el ez a dokumentum?

A tanúsítványt kizárólag engedéllyel rendelkező szakértő, energetikus = energetikai tanúsító készítheti el. A folyamat pedig, hogy a helyszínen megvizsgálják a nyílászárókat, falakat, födémet, tetőt, fűtési rendszert stb. Majd számítások alapján megállapítják az energiaigényt és a szén-dioxid-kibocsátást. A tanúsítványt elektronikus formában adják ki.

A tanúsítvány 5 évig érvényes, de ha komoly felújítás történik (pl. nyílászárócsere, új fűtés), újat kell készíttetni.