Vagyonszerzési illeték – Amit minden ingatlanvásárlónak tudnia kell
Sokan összekeverik az ingatlaneladás után fizetendő személyi jövedelemadót (SZJA-t) és a vagyonszerzési illetéket. Pedig ez két teljesen különböző dolog, más az alapja, más fizeti, és máskor kell számolni vele. Szeretném tisztába tenni az illeték kérdését, remélem sokaknak segít.
Szóval mi az a vagyonszerzési illeték?
A vagyonszerzési illeték egy állami teher, nem adó, hanem illeték, ahogy a neve is mutatja, amelyet akkor kell megfizetni, amikor valaki ingatlant vásárol – tehát nem az eladó, hanem a vevő fizeti.
Az illeték mértéke általánosan: 4% a megvásárolt ingatlan forgalmi értéke után.
De vannak kivételes esetek, kedvezmények és mentességek, amelyek csökkenthetik vagy akár teljesen el is törölhetik az illetéket.
Mindezek előtt azt szeretném tisztázni, hogy az illeték NEM EGYENLŐ az SZJA-val!
Sokan azt gondolják, hogy ha eladtak egy lakást, majd vesznek egy másikat, akkor semmi adót nem kell fizetniük. De ez nem így van. Ingatlaneladás után SZJA-fizetési kötelezettség keletkezhet, ha még nem telt el 5 év ugyanannak az ingatlannak a vásárlása óta. Ezt a vételi és az eladási ár közti különbség után fizetjük, és akkor is fizetni kell, ha az ingatlan árából másik ingatlant veszünk! Ez fontos! Ez adó, a másik illeték. Nem lehet összevonni vagy megúszni.
Tehát, ha eladunk egy olyan ingatlant, amit 5 éven belül vettünk, és többért adjuk el, mint amennyiért vettük, akkor biztosan kell személyi jövedelemadót fizetnünk. Mert a magyar jog szerint jövedelmünk = hasznunk keletkezett.
Aztán ha a pénzből ingatlant veszünk, akkor valóban keletkezik illetékkedvezményünk, mutatom hogyan és miért.
A cserepótló vétel az egyik leggyakoribb illetékkedvezmény, de sokan félreértik vagy nem tudják jól alkalmazni.
A cserepótló vétel lényege:
Ha az ingatlanvásárlást megelőző 3 évben eladtál egy másik ingatlant, akkor csak a két érték különbözete után kell illetéket fizetned.
Egyszerű példa:
Eladsz egy lakást 45 millió forintért
Veszel egy új lakást 50 millióért
Az illeték alapja: 50 – 45 = 5 millió forint lesz, az illeték pedig ennek a 4%-a: 200 000 Ft
Ha az eladott ingatlan értéke meghaladja a vásároltét, akkor nincs illetékfizetés.
Mi van, ha előbb vásárolsz, és csak később adsz el?
Ez is lehetséges – de ekkor külön kérelmet kell benyújtani a NAV-hoz!
Ilyenkor kérhető az illetékkiszabási eljárás felfüggesztése, arra hivatkozva, hogy a vevő a meglévő ingatlanát hamarosan eladja, és így jogosult lehet a cserepótló kedvezményre.
A kérelem benyújtásának határideje az adásvételi szerződés megkötésétől számított 30 nap, vagy a NAV által küldött illetékkiszabó határozat kézhezvételétől számított 15 nap (ha már kaptál ilyet).
Mennyi idő van az eladás és vásárlás között?
A vásárlás és eladás között maximum 1 év telhet el.
Ha például:
- május 1-jén vásárolsz, akkor 2026. április 30-ig el kell adnod a korábbi lakásodat, és ezt igazolnod kell a NAV felé az illeték kiszabásának felfüggesztésére tett kérelem után.
Ha nem adsz el határidőn belül, vagy nem nyújtod be időben a kérelmet, a NAV automatikusan kiszabja a teljes illetéket – visszamenőleg is.
A cserepótló vétel mellett számos olyan helyzet van, amikor nem vagy csak részben kell illetéket fizetni:
✅ Teljes illetékmentességek:
Egyenesági rokonok közti ajándékozás (pl. szülő–gyermek)
Házastársak közötti ajándékozás
Öröklés esetén (de ez külön szabályozás alá esik)
Kedvezmények:
35 év alatti első lakásvásárló ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor 50%-os kedvezmény jár. (Ha drágább a lakás, akkor a teljes kedvezmény elvész.)
Többgyermekes családok:
A CSOK Plusz hitellel vagy Falusi CSOK-kal vásárlók is mentesülhetnek az illetékfizetés alól.
Építkezés, új lakás vásárlása
Sokan kérdezik: kell-e illetéket fizetni építkezéskor?
Új építésű lakás vásárlásakor:
Ha vállalkozótól vásárolsz (pl. beruházótól egy új társasházi lakást), akkor az illeték a vételár után fizetendő – kivéve, ha illetékmentességi szabályba esel (pl. CSOK).
Ha építési telket veszel, és 4 éven belül lakóházat építesz rá, akkor 100% kedvezményt kapsz – nem kell illetéket fizetned.
A feltétel: valóban lakóházat kell építeni, nem például műhelyt vagy raktárt.
Mi a helyzet a haszonélvezeti joggal?
A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy valaki használhatja és hasznosíthatja az ingatlant (pl. ott lakhat, kiadhatja), de nem tulajdonos. A haszonélvezeti jognak is van számszerűsíthető értéke, és az is illetékköteles!
Ha például egy gyermekre kerül az ingatlan tulajdonjoga, de a szülő haszonélvezeti jogot kap, akkor külön kell számolni a haszonélvezeti jog értékével is – és az után is kell illetéket fizetni.
Az érték a haszonélvező életkorától függően egy százalékos kulcs alapján számolható ki. Tehát kiszámoljuk az ingatlan értékéből a haszonélvezeti jog értékét (erre vonatkozóan szuper kalkulátorokat lehet találni a interneten). És ezen értéknek a 4%-át a haszonélvező fizeti meg illetékként, ne ma tulajdonos.
Ajándékozás
Ajándékozás esetén nem az ingatlan piaci ára számít, hanem az, hogy kinek ajándékozol:
Egyenesági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő): teljes illetékmentesség.
Nem egyenesági rokon vagy idegen: illetéket kell fizetni, az ingatlan értékének 18%-áig is elmehet (különösen üzleti ingatlan esetén).
Részletfizetés lehetősége
Sokan nem tudják, hogy kérhető részletfizetés vagy fizetési halasztás is!
Ez különösen fontos lehet fiatal vásárlóknak vagy azoknak, akik önerő nélkül, hitelből vesznek ingatlant.
Fontos:
A kérelmet írásban kell benyújtani a NAV felé.
A NAV méltányosságból 6-12 havi részletet is engedélyezhet.
Az ingatlanvásárlás nemcsak érzelmi és pénzügyi, hanem jogi és adózási szempontból is komoly döntés. A vagyonszerzési illeték nem elkerülhető, de jól tervezhető – ha tisztában vagy a lehetőségekkel, akár százezreket spórolhatsz.
Ha nem vagy biztos benne, hogy rád mi vonatkozik, mindig érdemes szakemberrel vagy ügyvéddel egyeztetni – vagy fordulj hozzám bátran, segítek eligazodni!
