„Minden rendben, a bank már elbírálta” – aztán jön a visszautasítás
Mit tehet az eladó, ha a vevő mégsem hitelképes?
Elindult minden flottul. Az eladó boldog, mert végre van komoly érdeklődő.
A vevő is lelkes – már egyeztetett a bankkal, beadta a kérelmet, és elhangzik a kulcsmondat:
„Ne aggódjanak, a bank részéről gyakorlatilag biztos a hitel!”
A szerződés aláírásra kerül. A vevő foglalót fizet, de a vételár fennmaradó részét a bankból szeretné rendezni.
Aztán jön a hidegzuhany: a bank elutasítja a hitelkérelmet. És a vevő nem tud fizetni. Nem azért, mert nem akar – hanem mert nem tud.
Most mi lesz?
Mit tehet az eladó, ha már aláírták a szerződést, de a vevő mégsem tud fizetni?
Bukik az üzlet?
A vevő bukja a foglalót?
Az eladó újra hirdethet – vagy perelhet?
Esetleg mindkettő?
Nézzük a jogi alapokat
A Polgári Törvénykönyv szerint, ha az adásvételi szerződést megkötötték, és a vevő vállalta a teljes vételár kifizetését (akkor is, ha részben hitelből), akkor felelős a teljesítésért.
Ez azt jelenti, hogy nem mentség, ha a bank végül nem ad hitelt.
Ha a vevő a saját kockázatára vállalta a hitelfelvételt, és ez nem sikerül, elveszíti a foglalót.
Kivéve, ha…
Van egy fontos kivétel:
ha a szerződésben külön kikötötték, hogy az adásvétel „banki hitelbírálathoz kötött” vagy „hitelképesség esetén érvényes”, akkor a vevő mégis visszakaphatja a foglalót, ha a bank nem finanszírozza az ügyletet. De a gyakorlatban ehhez az eladó hozzájárulása kell. Tehát ez a szerződésbe csak akkor kerül bele, ha abba az eladó is belemegy, és vállalja a kockázatát, hogy akár hónapokat vár, majd minden anyagi haszon nélkül az egész ügylet meghiúsulhat. Azt azért érzitek, hogy ez nagyon ritkán működhet. Olyan esetben fordul elő, ha az ingatlant valami miatt nagyon nehéz eladni, régóta hirdetik.. és a pozitív végkifejlet reményében az eladó még azt is bevállalja, hogy hónapokat vár a hitelfelvevőre. Foglaló persze iylenkor is van, más indokkal nem tud visszalépni a vevő, de ha nem kap hitelt, a foglalót visszakapja.
Tehát minden azon múlik, mi szerepel pontosan a szerződésben.
Tipikus félreértés: az „előminősítés”
A vevő sokszor azt mondja:
„A bank már rábólintott. Már csak az ingatlan értékbecslése hiányzik.”
Valójában ilyenkor nincs még végleges döntés, csak előzetes hitelképességi vélemény.
Ha az értékbecslés vagy a jövedelemvizsgálat során valami problémát talál a bank, akkor:
visszautasíthatja a hitelkérelmet,
és az egész ügylet meghiúsulhat.
Mit tehet az eladó?
A szerződéskötéskor feltétlenül nézze meg, hogy nem került-e bele a szerződésbe, hogy az ügylet csak akkor jön létre, ha a bank finanszírozza, vagyis ha a vevő megkapja a hitelt. Ha ezt nem vállalja, akkor nehogy benne maradjon az adásvételiben.
Ha nincs ilyen, a vevő bukja a foglalót.
Ha van, a foglaló visszajár, és az eladó nem tarthatja meg.
Persze az eladó még mindig lehet együttműködő. Ésszerű határidőkkel lehet módosítani a szerződést, hogy a vevő esetleg egy más banknál is próbálkozzon vagy más forrásból teremtse elő a különbözetet.
Vevőként ez nem hangzik jól. Sokszor megkapom, hogy ez nem fair, mert mit tehet róla a vevő, ha nem kap hitelt. De nézzük meg a másik oldalt. Az eladó hónapokat vár a semmiért, ezalatt elveszíthet olyan vevőket, akik tudnának fizetni. Vevőként mérd fel ezt a kockázatot, és tegyél meg mindent, hogy a lehető legkisebbre csökkentsd! Mit tehetsz? Keress egy jó hitelszakértőt, aki kellően körüljárja a kérdést, előminősít. Ha ő azt tanácsolja, mert mondjuk az ingatlan értékbecslése kérdőjeles, akkor kérj előzetes értékbecslést. Tudom, pénzbe kerül. De még mindig inkább veszíts néhány tíz ezer forintot, mint milliós foglalókat. A hitelügyintéződ meg fogja mondani mindezek alapján, hogy kockázatos-e számodra az adott ügylet.
Összefoglalva:
A „nem kaptam hitelt” nem mentség – ha nincs benne a szerződésben.
Ha a vevő vállalta a teljesítést, és mégsem tud fizetni: elveszti a foglalót.
