Változnak a CSOK feltételei 2024. januárjától

Változnak a CSOK feltételei 2024. januárjától

Megjelentek a Babaváró támogatás- és a kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési támogatásokról, azaz ismertebb nevén falusi CSOK módosításáról szóló rendeletek.

Talán a legfontosabb változás, hogy aki nagyobb városban venne lakást, az már csak decemberig használhatja ki a CSOK lehetőségét. Ez a támogatási forma ugyanis 2024-től csak a meghatározott kistelepüléseken lesz elérhető. A Babaváró támogatás, illetve a falusi CSOK kondíciói is változnak a jövő évtől.

Így változik a Babaváró támogatás 2024. január 1-jétől

Jövőre csak a 30 év alatti nők számára igényelhető a támogatott hitel, ugyanakkor 10 millió forint helyett 11 millió forintos összeghatárral vehető igénybe. Amennyiben az anya elmúlt 30 éves, de még nem töltötte be a 41. életévét és igazolja várandósságát, továbbra is jogosult a támogatás igénybevételére 2024. december 31-ig.

Ezek a változások lesznek a falusi CSOK-ban

Új lakás építése vagy vásárlása esetén NEM emelkedik meg a kistelepüléseken elérhető CSOK összege (marad a maximum 10 millió forint), tehát az emelések kizárólag az eddig is kizárólag használt lakásokra elérhető falusi CSOK-ot érintik (maximum 15 millió forintnyi támogatás).

Egy gyermek után az eddigi 600 ezer forintos támogatás 1 millió forintra,

két gyermek esetén 2,6 millióról 4 millióra,

három vagy több gyermek esetén pedig 10 millióról 15 millió forintra nő.

 

A meglévő lakóingatlan korszerűsítésénél, bővítésénél a támogatási összeg

egy gyermek esetén 300 ezerről 500 ezer forintra,

két gyermeknél 1,3 millióról 2 millióra,

három vagy több gyermeknél pedig 5 millióról 7,5 millió forintra emelkedik.

A kedvezményes csok-hitel megmarad, az összegek nem változnak

Továbbra is felvehetik majd a CSOK-igénylők a kamattámogatott lakáshitelt, de csak abban az esetben, ha egyébként a vissza nem térítendő támogatásra is jogosultak. A maximum felvehető hitelösszegek nem változtak:

két gyermek után legfeljebb 10 millió forintot,

három gyermek után legfeljebb 15 millió forintot lehet felvenni új és használt lakás vásárlása esetén is.

Egy gyermek vállalása továbbra sem elegendő a kedvezményes hitelhez.

Abban az esetben, ha meglévő ingatlant korszerűsít az igénylő, a maximum hitelösszeg feleződik, 5 vagy 7,5 millió forint igényelhető a vállalt gyermekek számától függően.

 

A kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési támogatásokról, azaz ismertebb nevén falusi CSOK 2024. január 1-jétől érvényes részletszabályait teljességében a Magyar Közlöny 2023. évi 103. számának 5215. oldalától lehet elolvasni:

https://cdn.penzcentrum.hu/files/m/mk-23-103.pdf

Milyen költségei vannak az ingatlanvásárlásnak?

Milyen költségei vannak az ingatlanvásárlásnak?

Illeték, ügyvédi munkadíj… segítek összefoglalni, hogy mivel számolj!

Vevőként azt gondolhatjuk, hogy kifizetjük a lakást, és más nincs, ami a pénztárcánkat terhelné. Sajnos ez nem így van. Ami a jó hír, sok járulékos költség valóban elenyésző, de azért nézzük végig, mi mennyibe fog kerülni. 

A vevő számára a vételár mellett a legjelentősebb költség a vagyonszerzési illeték, ami az ingatlan értékétől függően akár több millió forint is lehet. A hatályban lévő törvény alapján az illeték mértéke a vásárolt ingatlan árának 4%-a, amit a vevő köteles megfizetni a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnak. Vannak azonban kivételek is: 

Ha a vevő még nem töltötte be a 35. életévét, és első, 15 millió forint érték alatti lakástulajdonát szerzi meg, csak 2% az illeték. De sajnos ma már elég kevés lakás kerül 15 millió forintnál kevesebbe, legalábbis itt a Közép-Dunántúli régióban. 

Ha a lakásvásárlók gyermeket nevelnek, vagy gyermekvállaláson gondokodnak lehetőségük van CSOK-ot (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) igényelni. A jelenlegi szabályozás szerint a CSOK felvétele az ingatlanvásárlást illetékmentessé teszi. 

A vevőnek jelent költséget az adásvételi szerződés megkötésének ügyvédi munkadíja, amelynek mértékét általában ugyancsak a vételár határozza meg. Az ügyvédi munkadíj nagyságrendje nagyban változó lehet, érdemes előre több ügyvédet megkérdezni. 

Hiteles vásárlás esetén a vevőt plusz költségek is terhelik: az ingatlan értékbecslését és a szerződés közjegyzői hitelesítését a hitelt adó bankok kötelezően előírják. Ezek költsége a hitellel vásárló vevőket terhelik és több tízezer forintot is jelenthet. Érdemes bankfüggetlen pénzügyi szakértő segítségével kiválasztani a számunkra legjobb banki ajánlatot, mert sokszor ezeket a költségeket egy–egy akció keretében átvállalja a pénzintézet.

A Földhivatalban a vevőt, majd a bankot is be kell jegyezni a lakást tulajdoni lapjára. Ennek is van természetesen díja, alkalmanként 6600 (tulajdonjog), illetve 12.600 Ft (jelzálogjog).

Ingatlanmegtekintési illemszabályok

Ingatlanmegtekintési illemszabályok

HOGYAN VISELKEDJÜNK A KISZEMELT LAKÁS MEGTEKINTÉSEKOR?

íME EGY KIS SEGÍTSÉG:

Sokszor hallom és érzékelem mostanában, hogy a vevők, megtekintők nem éppen megfelelően viselkednek egy ingatlan megtekintésekor. Egyre gyakrabb az a hozzáállás, hogy “nálam van a pénz, úgy viselkedek, ahogy akarok”. 

Igenis vannak alapvető elvárások, vagy inkább viselkedési normák, amelyek a lakásvásárlókra vonatkoznak. Jó ha ezt az ALAPVETŐ viselkedési etikettet betartod, amikor megtekinted a kiszemelt ingatlant!

Az első és egyik legfontosabb dolog, hogy tartsd tiszteletben mások idejét! Ne késs! Persze mindenkinél adódhatnak nem várt problémák, amik miatt megcsúszik. Ebben az esetben mindenképpen jelezd az ingatlanosnak vagy a tulajdonosnak, hogy késni fogsz, még ha csak pár percet is! 

Az esetek nagy részében az eladásra kínált lakás vagy ház lakott. Valakinek az otthona. Tiszteljük meg azzal, hogy odafigyelünk a tisztaságra! Vegyük le a cipőt a belső terekben, vagy vegyünk fel higiénikus lábzsákot, ha belépünk az ingatlanba. Ha velem jössz megtekinteni, lábzsákkal mindig készülök Neked!

Amikor végignézed az ingatlant a tulajdonossal, vagy az ingatlanossal, akkor gondold meg, hogy mit mondasz. Ha valami nem tetszik, finoman kérdezz rá! Egy sértő mondat akár az üzlet kimenetelét is befolyásolhatja.

Mi a helyzet az azonnali alkudozással? Eladó és ingatlanos válogatja, hogy mennyire szereti. Én személy szerint el szoktam mondani, hogy nem szerencsés hirtelen, a megtekintéskor lesokkolni az eladót egy olyan ajánlattal, ami meg sem közelíti a vételárat. Ilyenkor ha azonnali választ akarsz kicsikarni az eladóból, az valószínűleg nem lesz számodra pozitív. Tegyél ajánlatot az ingatlanosnak vagy ha a tulajdonossal nézted meg a lakást, akkor neki, de hagyj időt, hogy átgondolja. Ne várj azonnali választ! A tulajdonos általában nem egyedül dönt. Sokkal nagyobb eséllyel kapsz pozitív választ, ha hagysz időt, hogy megbeszéljék, mérlegeljék az ajánlatod. 

Ha ezeket az apróságokat betartod, akkor nem csak szimpátiát nyersz, hanem akár egy kölcsönösen pozitív kimenetelű ügyletet is.

Sikeresen eladni 2023-ban? Lehetséges, de nem lesz könnyű!

Sikeresen eladni 2023-ban? Lehetséges, de nem lesz könnyű!

Erre figyelj!

Manapság nem olyan könnyű eladni, mint ahogy az az utóbbi években működött. A tavalyi év második felétől érezhető a kereslet jelentős visszaesése, így az eladók alkupozíciója is jelentősen csökkent. 

Nem, nem lehet már bármit, jó magas áron eladni. 

Az első lépés, hogy az eladóknak muszáj valahogy kitűnni a hirdetésével a többi közül. De a lakás maga is felkészítést igényel. A vevők választása nagyrészt érzelmi alapon történik: az első benyomás rettenetesen fontos! Ne legyen kosz, szagok, rendetlenség. Alap, hogy rendet tegyünk, tisztaság legyen, de még jobb ha van lehetőségünk kicsit hangulatosabbá is tenni a lakást. A home staging már csak a „leg-leg”. Ha van lehetőségünk, éljünk vele. Egy festés, kicsi átrendezés csodákra képes! 

Most még inkább felértékelődik a jó ingatlanos tudása is:

  • igényes hirdetésre van szükséged, minél több felületen, minél több formában. De ne várj csodát. Ha a lakás koszos, kupis, nincs az az ingatlanos, aki csodát tudd tenni! Első lépés, tedd fotózhatóvá a lakást!! 
  • a vevőjelöltek kezelése: egy ingatlanos kipuhatolja, hogy az érdeklődő mit keres, be tudja mutatni a lakásod a megfelelő szemszögből.
  • most nem mindegy, hogy kezeljük a vevőjelöltet: tudunk-e neki rugalmasan időpontot adni, felmérjük-e mit keres, fel tudjuk-e csigázni az érdeklődését…

Hidd el ez is egy szakma, tanulni, tapasztalni kell! Válassz egy jó ingatlanost és hagyatkozz rá!

És az utolsó, legkritikusabb pont: a megfelelő árazás. Kérj objektív segítséget! A piac most rendkívül árérzékeny. Ha eladni szeretnél, nem csak árulni, félre kell tenned az érzelmi kötődést, a “látom mit mennyiért árulnak” elképzeléseket. Egy jó ingatlanos reális képet ad az ingatlanodért elkérhető árról. 

Segítségre van szükséged ingatlanod eladásában? Árulod, de nincs komoly érdeklődő? Hívj! A felmérés és a tanácsadás díjmentes, és nem jár semmilyen kötelezettséggel!

Hogy készítsük fel a lakást a fotózásra vagy a vevőjelölt érkezésére?

Hogy készítsük fel a lakást a fotózásra vagy a vevőjelölt érkezésére?

Íme néhány apró trükk, amiken akár az eladás is múlhat.

MIT TEHETSZ, HOGY A VEVŐJELÖLT BELESZERESSEN INGATLANODBA?

Az esetek legnagyobb százalékában az eladó ingatlan még lakott. Mondhatom, hogy sokszor okoz kihívást a megfelelő bemutatás, de sok esetben már a fotózás is. Pedig néhány apró “trükkel” sokat tehetnénk (tehetne a tulajdonos), hogy elősegítsük a mihamarabbi sikeres eladást.

Az ingatlanfelkészítés külföldön már egy külön szakma (home staging). Itthon sajnos sokszor arra sem lehet megkérni a tulajdonost, hogy a szennyes ruháját vagy a fogkeféjét elpakolja, ha fotózni érkezem, vagy ne adj isten már egy vevőjelöltet hozok az eladásra szánt ingatlanba.

 Pedig az első benyomásnak most még nagyobb jelentősége van, mint valaha. A folyamatosan szűkülő kereslet miatt egyre kisebb tóból kell kihalásznunk a vevőt. Éppen ezért meg kell fognunk már az első pillanatban. Már a lakásról készült képekkel.

 A megtekintők az esetek 98%-ban az első 10 másodpercben el fogják dönteni, hogy az az ingatlan kell nekik, vagy sem, főként az érzékszerveikre és az érzelmeikre hagyatkozva.

De hogyan tudjuk felkészíteni az eladó ingatlant? Íme néhány apró, de annál hasznosabb tipp:

 Tegyünk rendet, ne hagyjunk elöl mosatlan edényeket a konyhában, vagy szennyesruhát, illetve ne legyen poros a polc, mert a vevő próbálja majd magát elképzelni a leendő otthonában, de ha kosz vagy zsúfolt, “kupis” környezet fogadja, az minden esetben negatív kép lesz számára.

Most már jön a jó idő, sokáig világos lesz, de azért érdemes az ingatlanban a régi izzókat korszerűsíteni. Nem nagy befeketetés, és azon túl, hogy energiatakarékos, teljesen más megvilágításba helyezi az otthonunkat. Szó szerint. Sokszor van, hogy régi, sárga izzók fénye mellett kellene jó fotót csinálni az ingatlanról. Hiszen nem mindig van olyan szerencsénk, hogy ragyogó napsütésben fotózhatunk. Így viszont a képek hangulata teljesen más lesz. Komorabb. Nem azt a benyomást kelti, amit tulajdonosként szeretnénk. Ugyanez a helyzet az ingatlan bemutatásánál.

 Kicsit az első ponthoz kapcsolódnék még vissza: a személyes higiéniás tárgyainkat nem kell mindenkinek megmutatnunk. Amikor egy fürdőszobában 3 fogkefe, 2 borotva, 8 tusfürdő és 6 sampon van a kád szélén, a mosdó szélén és 3 pár zokni lóg a radiátoron, akkor nem feltétlenül fogjuk tudni jól fotózni. Illetve a megtekintéskor a vevőjelöltnek sem lesz jó érzése, ha ezt a zsúfoltságot látja. Sajnos sokszor nem együttműködőek a tulajdonosok ezen a téren. Gyakran megkapom, hogy “Ebben a lakásban élnek, miért baj az, ha ennek a jelei látszanak?” Nem baj, csak éppen maga a lakás nem látszik. Ha valóban el szeretnénk adni a lakás, szerintem annyit igazán megtehetünk, hogy ezeket a tárgyakat a fotózás/megtekintés idejére egy dobozba vagy zacskóba beletesszük és valamelyik szekrénybe rejtjük.

 Nemrégiben volt dolgom egy ezen a téren hajthatatlan tulajdonossal. A lakás makulátlan volt, gyönyörűen felújítva, igényes burkolatokkal. Csak éppen a fotókról ez egyáltalán nem derült ki. A padozat nem is volt kivehető a szinte minden négyzetcentimétert betakaró, kb 100 különböző méretű és mintájú szőnyegtől.

 Ágyazzunk be! A fenti okból nagyon fontos, hogy a fotókon illetve mutatásnál az ágy ne abban az állapotban legyen, ahogy reggel kikeltünk belőle.

 Figyeljünk oda az apró hibákra. A tulajdonos, aki bent él az ingatlanban, biztosan megszokta már pl. azt a pár hibát, gyerekrajzot a falon, de egy érdeklődőnek nagymértékben rombolhatja az összképet. Ha van rá módunk, javítsuk ki!

A végére hagytam a kedvencem:

Pusztítsuk el a szagokat! Nyilván ha nagyobb testű kutyus van az ingatlanban vagy dohányoznak, ez nem mindig egyszerű dolog. De javítani könnyedén lehet. Sajnos sokesetben számunkra megszokott szagok, amik nekünk fel sem tűnnek, az első pillanatban eldönthetik a bemutatás végkimenetelét. Egy odaégett étel “illata”, terjengő fokhagymaszag vagy a lefolyó nem épp kellemes bűze elrettentő lehet. Ráadásul könnyedén, egy jól időzített szellőztetéssel és egy illatosítóval megoldható lenne a probléma. 

Ezek sokak számára alapvető dolgok. De aki nem gyakran ad el vagy vesz ingatlant, mégsem feltétlenül gondol rá. Remélem segítettem ezzel a pár kis trükkel!

Illeték, adó vagy mindkettő? Mit fizetek ha eladok, vagy ha vásárolok ingatlant?

Illeték, adó vagy mindkettő? Mit fizetek ha eladok, vagy ha vásárolok ingatlant?

Íme egy kis mankó az adózási szabályok útvesztőjében

Magyarországon élünk, és itt az ingatlanügyletekhez személyi jövedelemadó-fizetési, illetve illetékfizetési kötelezettségek társulnak. Jó tisztában lenni ezekkel előre, hiszen a pénztárcánkat akár mélyen is érinthetik ezek az összegek.

Eladóként személyi jövedelemadóval, azaz SZJA-val kell számolnunk. De csak abban az esetben, ha az ingatlant 5 éven belül vásároltuk. Tehát ha a vásárlástól számított 5 éven belül szeretnénk eladni. Most csak a lakóingatlanok esetét vizsgáljuk!

Tehát ha 5 éven belül adunk el, és az eladási ár magasabb, mint a vásárlási ár volt, a magyar jogszabályoknak megfelelően a két ár különbözete számunkra jövedelmet jelent, ami adóköteles. Az ingatlan vásárláskori ára és eladáskori ára közti különbség lesz az adóalap. Ebből kell kiindulnunk. Az adó kiszámítása pedig a szerzés időpontjától függően az alábbiak szerint számítható:

  • Ha 1 éven belül adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 100%-ának 15%-át kell fizetnünk. Azaz a vásárláskori és az eladáskori ár különbözetének 15%-át.
  • Ha a 2. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 90%-ának 15%-át kell fizetnünk. Azaz a vásárláskori és az eladáskori ár különbözetének a 90%-át vesszük alapul, és ennek 15%-a lesz a fizetendő adó.
  • Ha a 3. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 60%-ának 15%-át kell fizetnünk. Azaz a vásárláskori és az eladáskori ár különbözetének a 60%-át vesszük alapul, és ennek 15%-a lesz a fizetendő adó.
  • Ha a 4. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 30%-ának 15%-át kell fizetnünk. Azaz a vásárláskori és az eladáskori ár különbözetének a 30%-át vesszük alapul, és ennek 15%-a lesz a fizetendő adó.
  • Az 5. évtől már nem kell SZJA-t fizetni!

Fontos tudni, hogy az SZJA „önbevallós”! Tehát nem fog az adóhatóság csekket küldeni. Nekünk kell a következő évi adóbevallásban bevallanunk az ilyen formában szerzett jövedelmünket és az utána fizetendő adót.

Vevőként visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnünk. Itt nincs időkorlát, ha valaki vásárol illetékfizetési kötelezettsége fennáll. Az illeték mértéke jelenleg a vételár 4 %-a. Ezt az összeget az illetékhivatal kiszámolja nekünk, és levélben vagy ügyfélkapun értesít a fizetési kötelezettségről. Gyakorlatban most néhány hónappal az adásvételi megkötése után kell rá számítanunk. 12 hónapos, kamatmentes részletfizetés kérhető.

Ha korábban volt ingatlaneladásunk (3 éven belül), akkor annak értékéig a vásárlásunk illetékmentes lesz. Tehát ha 3 éven belül pl. 20.000.000 Ft-ért eladtunk egy lakóingatlant, és most 25.000.000 Ft-ért vásároltunk, akkor a 20.000.000 Ft illetékmentes lesz. A 4%-kot csak a különbözet, azaz az 5.000.000 Ft után kell megfizetnünk. Ezt hívjuk cserepótló vételnek.

Igénybe veheted az illetékkedvezményt akkor is, ha előbb megveszed az új ingatlant, és csak aztán adod el a régit. De csak akkor, ha ez 1 éven belül megtörténik. Egy év után elesel ettől a lehetőségtől.

Létezik a fiatal első lakásszerzők illetékkedvezménye is, ám mára ennek valóságalapja igen kicsi. Ha még nem töltötted be a 35. évedet, a vásárolt ingatlan értéke nem haladja meg a 15.000.000 Ft-ot, és első alkalommal válsz ingatlantulajdonossá, akkor csak az eredeti illeték felét, azaz 2%-ot kell fizetned. A probléma ott van, hogy már egyre kevésbé lehet 15.000.000 Ft-ért lakóingatlant vásárolni. A kedvezmény pedig nem 15.000.000 Ft-ra jár, hanem a lakás teljes értéke alapján számolandó. Az nem haladhatja meg a 15.000.000 Ft-ot.

Építési telek vagy új építésű lakás megvásárlása esetén is járhat illetékkedvezmény. Ha lakóház építésére alkalmas telket vásárolsz, és vállalod, hogy 4 éven belül lakóházat építesz rá, nem kell illetéket fizetned. Vagy ha újonnan épített és 15.000.000 Ft-os forgalmi értéket meg nem haladó lakást vásároltál közvetlenül az építtető vállalkozótól, szintén nem fizetsz illetéket. Ha a lakás értéke 15.000.000 és 30.000.000 Ft közé esik, akkor csak a 15.000.000 fölötti érték után kell 4%-os illetéket fizetni. 30.000.000 feletti érték esetén megszűnik az illetékkedvezmény.

Jelenleg létezik CSOK-os illetékmentesség is: ha családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával vásárolsz lakást, nem kell illetéket fizetek. Azonban ha a határidő lejártáig nem teljesült a gyermekvállalás, vagy ha bármilyen okból még határidő előtt visszafizetted a CSOK-ot, akkor az illetéket is be kell fizetned!

Jelenleg az ajándékozás is illetékmentes Magyarországon. Az adásvétel, ha egyenes ági rokonok, illetve házastársak közötti zajlik, semmilyen illetéket nem kell fizetni utána. Ha pedig ajándékozás történik, akkor lakóingatlanok esetében 8% illeték fizetendő.

Ha segítségre van szükséged ingatlanügyeid intézésében, segíthetek! Független-ingatlantanácsadás, egyedi díjakkal, kötelezettségek nélkül. A felmérés és a tanácsadás teljesen díjmentes.