A kaució sokszor kerül elő szerződésekben, mint biztosíték. A kaució kifejezést a köznyelvben használják, de a jogszabályokban ilyen elnevezést nem találunk. Jogi szaknyelven a kauciót óvadéknak nevezik.

A kaució lényege röviden, hogy mennyiben az óvadékot nyújtó fél a szerződésben foglalt kötelezettségét megszegi, akkor a másik szerződő fél az óvadékot felhasználhatja a szerződés alapján fennálló követeléseinek kielégítésére. Bonyolultnak tűnik ez a megfogalmazás, nézzük mit is jelent a gyakorlatban, egy ingatlan bérbeadási szerződésre vonatkoztatva.

A kaució fogalmával akkor találkozunk, amikor új albérletbe költözünk. Ezt a biztosítékot minden esetben ki kell fizetnie a bérlőnek a bérbeadó számára a bérleti szerződés megkötésével egyidőben. Viszont az összeg a szerződés megszüntetésekor visszajár.

A kaució célja, hogy biztosítékot jelenten az ingatlan tulajdonosának, hogy a bérbe adott lakással kapcsolatban kár, vagy fizetési elmaradás esetén anyagi veszteség ne érje. Tipikus esetek többek között egy albérlet lelakása, a bérleti díjjal vagy számlákkal kapcsolatos fizetési elmaradás. A kaució összegével a bérbeadó és a bérlő a bérleti szerződés leteltét, megszűnését követően el kell, hogy számoljon.

Mennyi a kaució összege?
A kaució összege albérlet esetében általában 1-3 havi bérleti díj összegének megfelelő, de indokolt esetekben, például, ha nagyon értékes az ingatlan berendezése, a kaució értéke magasabb is lehet. Fontos, hogy a kaució összegét és, hogy azt a bérbeadó átvette, minden esetben tartalmazza a bérleti szerződés.

Mikor jár vissza a kaució?
Amennyiben a bérelt ingatlan ugyanolyan állapotban kerül visszaadásra, mint amikor azt a bérlő átvette, a kaució teljes összege visszajár.

Mikor nem jár vissza a kaució?
A kaució akkor nem jár vissza, ha a bérlő nem tudja visszaadni megfelelő állapotában az albérletet. Fizetési hátralék és károkozás esetében a bérbeadónak jogában áll levonni a bérleti díj hátralékot vagy az esetleges károkozás mértékével egyenértékű összeget a kaució értékéből.

Mi van, ha a bérbeadó nem akarja visszaadni a kauciót?
Abban az esetben, ha például egy albérlet tulajdonosa (feltéve, ha nem történt károkozás) nem adja vissza a bérlőnek a jogszerint visszajáró kauciót, a bérlő számításba veheti a Ptk. szerinti jogorvoslati lehetőségeit és hatósági úton visszakövetelheti a kaució összegét.

A kaució „lelakása”
Magyarországon, ha a bérbeadó és a bérlő között megfelelő a viszony, a kaució „lelakása” a szokás, ami azt jelenti, hogy az albérlő az utolsó hónapokban már nem fizet bérleti díjat, hanem a kaució összegéből él az ingatlanban, ami így nem kerül visszafizetésre. Bérbeadói szempontból azonban a kaució „lelakása” kockázatos, hiszen az utolsó pillanatban is érheti olyan kár a lakást, amit máskülönben költséges lenne megtéríteni. Lehetőség szerint fizettessük végig az albérletet, a kaucióval pedig számoljunk el korrekt módon a bérleti szerződés felmondása után, amikor kiköltözik a lakó.

Forrás: pénzcentrum.hu, miosz.hu

Ingatlan vásárlásakor felmerülhet, hogy a teljes vételár egy részét előre ki kell fizetni. Ez az összeg az előleg vagy a foglaló. Nagyon nem mindegy, hogy milyen címszóval kerül a szerződésben rögzítésre, nézzük meg miért. 

Az előleg egy olyan szándéknyilatkozat, amivel a vevő a tulajdonos felé igazolja, hogy nyitott a vásárlásra. Ennek ellenére minden jogi következmény és veszteség nélkül bármelyik fél eltérhet ettől. Ebben az esetben a vevő visszakapja az előleget, ha lemond a vételről, és az eladó is elállhat az eladástól, ha például jobb ajánlatot ad, egyszerűen az előleg visszafizetésével. 

Mikor érdemes előleget fizetni?
Személyes véleményem az, hogy egyáltalán nem célszerű vagyis nincs értelme. Sem eladóként, sem vevőként. Hiszen nem jelent kötöttséget egyik fél számára sem. Nem jelent elköteleződést, bárki indoklás nélkül elállhat a vételi/eladási szándéktól, ez pedig általában egyik félnek sem érdek – persze ha komoly a vételi szándék. De ha például tetszik a kiszemelt ingatlan, szeretnéd kifejezni vételi szándékod, de azért még megnéznél pár további lakást, jog szerint adható előleg. Előnyös lehet, ha nem vagyunk még teljesen elköteleződve egy ingatlan mellett. Előnyös lehet az eladónak is, hiszen ha pl. kap egy jobb ajánlatot, az előleget visszafizetve elállhat a megállapodás teljesítésétől. Így viszont oda kanyarodunk, amivel kezdtem is: szerintem nincs sok értelme. Nem jelent biztosítékot egyik fél számára sem.

Mit jelent ellenben a foglaló? 

Ha megtaláltad az ingatlant, amit kerestél, mindenképpen foglalózd le! Persze nem eszetlenül, azonnal, de ha a tulajdonviszonyokat és egyéb lényeges tényezőket sikerült tisztázni, és minden rendben, akkor mihamarabb. A foglaló az előleggel ellentétben komolyabb vásárlási szándékot mutat. Így ha meggondolnád magad, akkor a jogszabályok által előírt következményei is drasztikusabbak. A foglalót is azért fizeti a vevő, hogy vásárlási szándékát bizonyítsa az eladónak, de a foglalóval egyfajta kizárólagosság, elköteleződés jön létre. Ha ennek ellenére a vevő visszalép, az adott foglalót elveszíti. Viszont ha az eladó lép vissza, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. 

A legfontosabb tehát, hogy csak akkor adj, vagy fogadj el foglalót, ha biztos vagy a dolgodban.

És ami még nagyon fontos, a szerződésből nyilvánvalónak kell lennie, hogy a vételár részeként kifizetett összeg foglalónak minősül. A Polgári Törvénykönyv nem határozza meg konkrétan ennek a mértékét, megegyezés kérdése. A gyakorlatban általában az ingatlan vételárának általában 10 százalékát kérik el, leggyakrabban készpénzben.

Megjelentek a Babaváró támogatás- és a kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési támogatásokról, azaz ismertebb nevén falusi CSOK módosításáról szóló rendeletek.

Talán a legfontosabb változás, hogy aki nagyobb városban venne lakást, az már csak decemberig használhatja ki a CSOK lehetőségét. Ez a támogatási forma ugyanis 2024-től csak a meghatározott kistelepüléseken lesz elérhető. A Babaváró támogatás, illetve a falusi CSOK kondíciói is változnak a jövő évtől.

Így változik a Babaváró támogatás 2024. január 1-jétől

Jövőre csak a 30 év alatti nők számára igényelhető a támogatott hitel, ugyanakkor 10 millió forint helyett 11 millió forintos összeghatárral vehető igénybe. Amennyiben az anya elmúlt 30 éves, de még nem töltötte be a 41. életévét és igazolja várandósságát, továbbra is jogosult a támogatás igénybevételére 2024. december 31-ig.

Ezek a változások lesznek a falusi CSOK-ban

Új lakás építése vagy vásárlása esetén NEM emelkedik meg a kistelepüléseken elérhető CSOK összege (marad a maximum 10 millió forint), tehát az emelések kizárólag az eddig is kizárólag használt lakásokra elérhető falusi CSOK-ot érintik (maximum 15 millió forintnyi támogatás).

Egy gyermek után az eddigi 600 ezer forintos támogatás 1 millió forintra,

két gyermek esetén 2,6 millióról 4 millióra,

három vagy több gyermek esetén pedig 10 millióról 15 millió forintra nő.

A meglévő lakóingatlan korszerűsítésénél, bővítésénél a támogatási összeg

egy gyermek esetén 300 ezerről 500 ezer forintra,

két gyermeknél 1,3 millióról 2 millióra,

három vagy több gyermeknél pedig 5 millióról 7,5 millió forintra emelkedik.

A kedvezményes csok-hitel megmarad, az összegek nem változnak

Továbbra is felvehetik majd a CSOK-igénylők a kamattámogatott lakáshitelt, de csak abban az esetben, ha egyébként a vissza nem térítendő támogatásra is jogosultak. A maximum felvehető hitelösszegek nem változtak:

két gyermek után legfeljebb 10 millió forintot,

három gyermek után legfeljebb 15 millió forintot lehet felvenni új és használt lakás vásárlása esetén is.

Egy gyermek vállalása továbbra sem elegendő a kedvezményes hitelhez.

Abban az esetben, ha meglévő ingatlant korszerűsít az igénylő, a maximum hitelösszeg feleződik, 5 vagy 7,5 millió forint igényelhető a vállalt gyermekek számától függően.

A kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési támogatásokról, azaz ismertebb nevén falusi CSOK 2024. január 1-jétől érvényes részletszabályait teljességében a Magyar Közlöny 2023. évi 103. számának 5215. oldalától lehet elolvasni:

https://cdn.penzcentrum.hu/files/m/mk-23-103.pdf

Illeték, ügyvédi munkadíj… segítek összefoglalni, hogy mivel számolj!

Vevőként azt gondolhatjuk, hogy kifizetjük a lakást, és más nincs, ami a pénztárcánkat terhelné. Sajnos ez nem így van. Ami a jó hír, sok járulékos költség valóban elenyésző, de azért nézzük végig, mi mennyibe fog kerülni. 

A vevő számára a vételár mellett a legjelentősebb költség a vagyonszerzési illeték, ami az ingatlan értékétől függően akár több millió forint is lehet. A hatályban lévő törvény alapján az illeték mértéke a vásárolt ingatlan árának 4%-a, amit a vevő köteles megfizetni a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnak. Vannak azonban kivételek is: 

Ha a vevő még nem töltötte be a 35. életévét, és első, 15 millió forint érték alatti lakástulajdonát szerzi meg, csak 2% az illeték. De sajnos ma már elég kevés lakás kerül 15 millió forintnál kevesebbe, legalábbis itt a Közép-Dunántúli régióban. 

Ha a lakásvásárlók gyermeket nevelnek, vagy gyermekvállaláson gondokodnak lehetőségük van CSOK-ot (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) igényelni. A jelenlegi szabályozás szerint a CSOK felvétele az ingatlanvásárlást illetékmentessé teszi. 

A vevőnek jelent költséget az adásvételi szerződés megkötésének ügyvédi munkadíja, amelynek mértékét általában ugyancsak a vételár határozza meg. Az ügyvédi munkadíj nagyságrendje nagyban változó lehet, érdemes előre több ügyvédet megkérdezni. 

Hiteles vásárlás esetén a vevőt plusz költségek is terhelik: az ingatlan értékbecslését és a szerződés közjegyzői hitelesítését a hitelt adó bankok kötelezően előírják. Ezek költsége a hitellel vásárló vevőket terhelik és több tízezer forintot is jelenthet. Érdemes bankfüggetlen pénzügyi szakértő segítségével kiválasztani a számunkra legjobb banki ajánlatot, mert sokszor ezeket a költségeket egy–egy akció keretében átvállalja a pénzintézet.

A Földhivatalban a vevőt, majd a bankot is be kell jegyezni a lakást tulajdoni lapjára. Ennek is van természetesen díja, alkalmanként 6600 (tulajdonjog), illetve 12.600 Ft (jelzálogjog).

HOGYAN VISELKEDJÜNK A KISZEMELT LAKÁS MEGTEKINTÉSEKOR?

íME EGY KIS SEGÍTSÉG:

Sokszor hallom és érzékelem mostanában, hogy a vevők, megtekintők nem éppen megfelelően viselkednek egy ingatlan megtekintésekor. Egyre gyakrabb az a hozzáállás, hogy “nálam van a pénz, úgy viselkedek, ahogy akarok”. 

Igenis vannak alapvető elvárások, vagy inkább viselkedési normák, amelyek a lakásvásárlókra vonatkoznak. Jó ha ezt az ALAPVETŐ viselkedési etikettet betartod, amikor megtekinted a kiszemelt ingatlant!

Az első és egyik legfontosabb dolog, hogy tartsd tiszteletben mások idejét! Ne késs! Persze mindenkinél adódhatnak nem várt problémák, amik miatt megcsúszik. Ebben az esetben mindenképpen jelezd az ingatlanosnak vagy a tulajdonosnak, hogy késni fogsz, még ha csak pár percet is! 

Az esetek nagy részében az eladásra kínált lakás vagy ház lakott. Valakinek az otthona. Tiszteljük meg azzal, hogy odafigyelünk a tisztaságra! Vegyük le a cipőt a belső terekben, vagy vegyünk fel higiénikus lábzsákot, ha belépünk az ingatlanba. Ha velem jössz megtekinteni, lábzsákkal mindig készülök Neked!

Amikor végignézed az ingatlant a tulajdonossal, vagy az ingatlanossal, akkor gondold meg, hogy mit mondasz. Ha valami nem tetszik, finoman kérdezz rá! Egy sértő mondat akár az üzlet kimenetelét is befolyásolhatja.

Mi a helyzet az azonnali alkudozással? Eladó és ingatlanos válogatja, hogy mennyire szereti. Én személy szerint el szoktam mondani, hogy nem szerencsés hirtelen, a megtekintéskor lesokkolni az eladót egy olyan ajánlattal, ami meg sem közelíti a vételárat. Ilyenkor ha azonnali választ akarsz kicsikarni az eladóból, az valószínűleg nem lesz számodra pozitív. Tegyél ajánlatot az ingatlanosnak vagy ha a tulajdonossal nézted meg a lakást, akkor neki, de hagyj időt, hogy átgondolja. Ne várj azonnali választ! A tulajdonos általában nem egyedül dönt. Sokkal nagyobb eséllyel kapsz pozitív választ, ha hagysz időt, hogy megbeszéljék, mérlegeljék az ajánlatod. 

Ha ezeket az apróságokat betartod, akkor nem csak szimpátiát nyersz, hanem akár egy kölcsönösen pozitív kimenetelű ügyletet is.

Erre figyelj!

Manapság nem olyan könnyű eladni, mint ahogy az az utóbbi években működött. A tavalyi év második felétől érezhető a kereslet jelentős visszaesése, így az eladók alkupozíciója is jelentősen csökkent. 

Nem, nem lehet már bármit, jó magas áron eladni. 

Az első lépés, hogy az eladóknak muszáj valahogy kitűnni a hirdetésével a többi közül. De a lakás maga is felkészítést igényel. A vevők választása nagyrészt érzelmi alapon történik: az első benyomás rettenetesen fontos! Ne legyen kosz, szagok, rendetlenség. Alap, hogy rendet tegyünk, tisztaság legyen, de még jobb ha van lehetőségünk kicsit hangulatosabbá is tenni a lakást. A home staging már csak a „leg-leg”. Ha van lehetőségünk, éljünk vele. Egy festés, kicsi átrendezés csodákra képes! 

Most még inkább felértékelődik a jó ingatlanos tudása is:

• igényes hirdetésre van szükséged, minél több felületen, minél több formában. De ne várj csodát. Ha a lakás koszos, kupis, nincs az az ingatlanos, aki csodát tudd tenni! Első lépés, tedd fotózhatóvá a lakást!! 
• a vevőjelöltek kezelése: egy ingatlanos kipuhatolja, hogy az érdeklődő mit keres, be tudja mutatni a lakásod a megfelelő szemszögből.
• most nem mindegy, hogy kezeljük a vevőjelöltet: tudunk-e neki rugalmasan időpontot adni, felmérjük-e mit keres, fel tudjuk-e csigázni az érdeklődését…

Hidd el ez is egy szakma, tanulni, tapasztalni kell! Válassz egy jó ingatlanost és hagyatkozz rá!

És az utolsó, legkritikusabb pont: a megfelelő árazás. Kérj objektív segítséget! A piac most rendkívül árérzékeny. Ha eladni szeretnél, nem csak árulni, félre kell tenned az érzelmi kötődést, a “látom mit mennyiért árulnak” elképzeléseket. Egy jó ingatlanos reális képet ad az ingatlanodért elkérhető árról. 

Segítségre van szükséged ingatlanod eladásában? Árulod, de nincs komoly érdeklődő? Hívj! A felmérés és a tanácsadás díjmentes, és nem jár semmilyen kötelezettséggel!