Íme egy kis mankó az adózási szabályok útvesztőjében
Magyarországon élünk, és itt az ingatlanügyletekhez személyi jövedelemadó-fizetési, illetve illetékfizetési kötelezettségek társulnak. Jó tisztában lenni ezekkel előre, hiszen a pénztárcánkat akár mélyen is érinthetik ezek az összegek.
Eladóként személyi jövedelemadóval, azaz SZJA-val kell számolnunk. De csak abban az esetben, ha az ingatlant 5 éven belül vásároltuk. Tehát ha a vásárlástól számított 5 éven belül szeretnénk eladni. Most csak a lakóingatlanok esetét vizsgáljuk!
Tehát ha 5 éven belül adunk el, és az eladási ár magasabb, mint a vásárlási ár volt, a magyar jogszabályoknak megfelelően a két ár különbözete számunkra jövedelmet jelent, ami adóköteles. Az ingatlan vásárláskori ára és eladáskori ára közti különbség lesz az adóalap. Ebből kell kiindulnunk. Az adó kiszámítása pedig a szerzés időpontjától függően az alábbiak szerint számítható:
- Ha 1 éven belül adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 100%-ának 15%-át kell fizetnünk. Azaz a vásárláskori és az eladáskori ár különbözetének 15%-át.
- Ha a 2. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 90%-ának 15%-át kell fizetnünk. Azaz a vásárláskori és az eladáskori ár különbözetének a 90%-át vesszük alapul, és ennek 15%-a lesz a fizetendő adó.
- Ha a 3. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 60%-ának 15%-át kell fizetnünk. Azaz a vásárláskori és az eladáskori ár különbözetének a 60%-át vesszük alapul, és ennek 15%-a lesz a fizetendő adó.
- Ha a 4. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 30%-ának 15%-át kell fizetnünk. Azaz a vásárláskori és az eladáskori ár különbözetének a 30%-át vesszük alapul, és ennek 15%-a lesz a fizetendő adó.
- Az 5. évtől már nem kell SZJA-t fizetni!
Fontos tudni, hogy az SZJA „önbevallós”! Tehát nem fog az adóhatóság csekket küldeni. Nekünk kell a következő évi adóbevallásban bevallanunk az ilyen formában szerzett jövedelmünket és az utána fizetendő adót.
Vevőként visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnünk. Itt nincs időkorlát, ha valaki vásárol illetékfizetési kötelezettsége fennáll. Az illeték mértéke jelenleg a vételár 4 %-a. Ezt az összeget az illetékhivatal kiszámolja nekünk, és levélben vagy ügyfélkapun értesít a fizetési kötelezettségről. Gyakorlatban most néhány hónappal az adásvételi megkötése után kell rá számítanunk. 12 hónapos, kamatmentes részletfizetés kérhető.
Ha korábban volt ingatlaneladásunk (3 éven belül), akkor annak értékéig a vásárlásunk illetékmentes lesz. Tehát ha 3 éven belül pl. 20.000.000 Ft-ért eladtunk egy lakóingatlant, és most 25.000.000 Ft-ért vásároltunk, akkor a 20.000.000 Ft illetékmentes lesz. A 4%-kot csak a különbözet, azaz az 5.000.000 Ft után kell megfizetnünk. Ezt hívjuk cserepótló vételnek.
Igénybe veheted az illetékkedvezményt akkor is, ha előbb megveszed az új ingatlant, és csak aztán adod el a régit. De csak akkor, ha ez 1 éven belül megtörténik. Egy év után elesel ettől a lehetőségtől.
Létezik a fiatal első lakásszerzők illetékkedvezménye is, ám mára ennek valóságalapja igen kicsi. Ha még nem töltötted be a 35. évedet, a vásárolt ingatlan értéke nem haladja meg a 15.000.000 Ft-ot, és első alkalommal válsz ingatlantulajdonossá, akkor csak az eredeti illeték felét, azaz 2%-ot kell fizetned. A probléma ott van, hogy már egyre kevésbé lehet 15.000.000 Ft-ért lakóingatlant vásárolni. A kedvezmény pedig nem 15.000.000 Ft-ra jár, hanem a lakás teljes értéke alapján számolandó. Az nem haladhatja meg a 15.000.000 Ft-ot.
Építési telek vagy új építésű lakás megvásárlása esetén is járhat illetékkedvezmény. Ha lakóház építésére alkalmas telket vásárolsz, és vállalod, hogy 4 éven belül lakóházat építesz rá, nem kell illetéket fizetned. Vagy ha újonnan épített és 15.000.000 Ft-os forgalmi értéket meg nem haladó lakást vásároltál közvetlenül az építtető vállalkozótól, szintén nem fizetsz illetéket. Ha a lakás értéke 15.000.000 és 30.000.000 Ft közé esik, akkor csak a 15.000.000 fölötti érték után kell 4%-os illetéket fizetni. 30.000.000 feletti érték esetén megszűnik az illetékkedvezmény.
Jelenleg létezik CSOK-os illetékmentesség is: ha családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával vásárolsz lakást, nem kell illetéket fizetek. Azonban ha a határidő lejártáig nem teljesült a gyermekvállalás, vagy ha bármilyen okból még határidő előtt visszafizetted a CSOK-ot, akkor az illetéket is be kell fizetned!
Jelenleg az ajándékozás is illetékmentes Magyarországon. Az adásvétel, ha egyenes ági rokonok, illetve házastársak közötti zajlik, semmilyen illetéket nem kell fizetni utána. Ha pedig ajándékozás történik, akkor lakóingatlanok esetében 8% illeték fizetendő.
Ha segítségre van szükséged ingatlanügyeid intézésében, segíthetek! Független-ingatlantanácsadás, egyedi díjakkal, kötelezettségek nélkül. A felmérés és a tanácsadás teljesen díjmentes.
