Örökléssel szerzett ingatlan eladása – hogy ne az adó vigye el hasznot
Bár az örökléssel és az ajándékozással szerzett ingatlanok eladása sok szenpontból hasonló adózásilag, de mégsem teljesen ugyanaz. Ez a cikk most csak az örökléssel szerzett ingatlanról szól.
És kezdjük ott, ahol ez az egész valójában indul.
Amikor egy családban haláleset történik, és hagyatéki eljárás indul, teljesen érthető, hogy az örökösök nem azon gondolkodnak, hogy később hogyan járnak majd a legjobban adózási szempontból.
Ilyenkor minden más fontosabb. Érzelmek, ügyintézés, családi helyzetek.
De ha az elhunytnak ingatlanvagyona volt, akkor mégis van egy pont, ahol érdemes egy pillanatra megállni és tudatosnak lenni. Mert a hagyatéki eljárás során megállapított érték évekkel később is számítani fog.
Ha ugyanis az örökölt ingatlant 5 éven belül eladják, akkor az eladásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. És itt jön az egyik legfontosabb kérdés. Mi volt a szerzési érték? Hiszen ez és az eladási ár lesz majd a fizetendő adó alapja.
A szabály egyszerű:
öröklésnél főszabály szerint az az érték számít,
ami a hagyatéki eljárás során került megállapításra.
Ezért nagyon nem mindegy, hogy ez az érték mennyi.
És itt jön az a pont, amiről nagyon keveset beszélnek.
Ha a hagyatéki érték túl alacsony, az később akár milliós különbséget is jelenthet az adóban.
Ezért – bármennyire furcsán hangzik egy ilyen élethelyzetben – fontos, hogy ha ingatlan van a hagyatékban, az reális piaci értéken kerüljön be a hagyatéki eljárásba.
De mi történik akkor, ha az érték túl alacsony?
A hagyatéki eljárás során az ingatlan értéke általában az önkormányzat által kiállított adó- és értékbizonyítványból kerül a hagyatéki leltárba.
Ez egy becslés.
És bizony előfordul, hogy nem teljesen tükrözi a valós piaci értéket.
Ilyenkor az örökösök észrevételt tehetnek az értékre, és jelezhetik, ha az nem tükrözi a piaci valóságot.
Ez a gyakorlatban gyakran úgy történik, hogy
készül egy ingatlanforgalmi értékbecslés,
vagy egy piaci értékmegállapítás egy helyi ingatlanostól,
és ezt a hagyatéki eljárás során a közjegyző felé benyújtják.
Én magam is kaptam már ilyen felkérést hagyatéki ügyben.
A cél ilyenkor nem az, hogy „felverjük az árat”, hanem az, hogy a hagyatékban valós piaci érték szerepeljen.
És van egy dolog, amit kevesen tudnak, pedig sokszor nagyon hasznos lehet.
Ha szeretnénk elkerülni, hogy az ingatlan túl alacsony értéken kerüljön be a hagyatékba, már előre is készülhetünk.
Vagyis akár már a hagyatéki eljárás elején oda lehet vinni vagy el lehet küldeni a közjegyzőnek
egy hivatalos ingatlanforgalmi értékbecslést,
vagy akár egy-két ingatlanos piaci értékmegállapítását.
A gyakorlatban ezeket sok esetben figyelembe is veszik.
És ez nem vitát jelent, hanem egyszerűen azt, hogy segítünk abban, hogy a hagyatékban reális érték szerepeljen.
A cél itt az, hogy valós piaci érték jelenjen meg a hagyatéki iratokban.
Felmerül még egy gyakori kérdés.
Mi van akkor, ha valaki azt látja a papírok között, hogy nincs külön feltüntetve az ingatlan értéke?
A jogszabály szerint ingatlan esetén értéknek szerepelnie kell a hagyatéki leltárban, mert ez az eljárás része.
A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy az örökösök még nem látják az összes dokumentumot. Ezért ilyen esetben mindig érdemes utánanézni a hagyatéki leltárnak vagy a közjegyzőnél rákérdezni az értékre.
Most nézzünk egy egyszerű példát.
Ha a hagyatéki eljárásban az ingatlan értékét 45 millió forintban állapítják meg,
és te 55 millió forintért adod el az ingatlant 5 éven belül,
akkor a különbség 10 millió forint.
Ez a számított összeg. Ez lesz a jogszabályok szerint a Te hasznod az eladásból, ami jövedelemnek minősül és ezáltal adóköteles.
Erre jönnek még az idő múlásával csökkenő adószabályok és az elszámolható költségek.
És ezért nem mindegy az sem, hogy mikor adod el az ingatlant. Ugyanis a SZJA összege évről évre csökken. 5 év után pedig nem kell fizetni. Azt, hogy sávosan pontosan hogyan alakul: évről évre, a szerzés évétől távolodva hogy lesz egyre kisebb a fizetendő adó százaléka, most nem szeretném végigvezetni. Az ingatlaneladás után fizetendő SZJA-ról már készült egy külön videóm.
Illetve az is nagyon fontos, hogy az adó csökkenthető. Mert nagyon sok költség – akár már a hagyaték kapcsán felmerülő költségek, akár felúíjtások, az eladáshoz kapcsolódó költségek – persze számlával igazoltan csökkentik az adóalapot.
A lényeg tehát:
örökölt ingatlan eladásánál nemcsak az számít, mennyiért adod el.
Az is számít,
milyen értéken került be a hagyatékba,
milyen költségeket tudsz igazolni,
és mikor történik az eladás.
Ezek együtt döntik el, hogy végül mennyi marad meg a vételárból.
És talán ez az a pont, amit a legtöbben csak utólag értenek meg.
Egy hagyatéki érték elsőre csak egy számnak tűnik egy papíron.
De amikor évekkel később eladják az ingatlant, akkor derül ki, hogy ez a szám akár milliókat is jelenthet, vagy jelenthetett volna.
Van még egy pont, amit sokan nem tudnak – pedig kifejezetten az örökös javára válhat.
Mikortól számít az örökös tulajdonosnak adózási szempontból?
Adózásnál nem a hagyatéki eljárás lezárásának dátuma számít.
És nem is az, amikor a tulajdonjog bekerül a földhivatali nyilvántartásba.
👉 Az öröklés időpontja adózási szempontból az örökhagyó halálának napja.
Ez azt jelenti, hogy az örökös már attól a pillanattól „szerzőnek” minősül, amikor az örökhagyó elhunyt – függetlenül attól, hogy a hagyatéki eljárás meddig húzódik el.
Fontos különbséget tenni:
jogilag a hagyatéki eljárás végéig még nem rendelkezel az ingatlannal,
de adózási szempontból a tulajdonszerzés időpontja már korábban bekövetkezik.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az 5 éves időszak nem a hagyatéki végzéstől, hanem a halál évétől indul.
Ez akár előnyt is jelenthet az örökösnek
Ha a hagyatéki eljárás hosszabb ideig tart – ami egyáltalán nem ritka –, akkor előfordulhat, hogy az örökös egy vagy akár több naptári évet is „nyer” az adómentesség felé vezető úton.
Magyarul:
mire jogilag lezárul az öröklés, az 5 éves adózási időszakból már jócskán eltelt idő.
Ez teljesen jogszerű, nem kiskapu – csak kevesen vannak tisztában vele.
