Lakáseladás előtt állsz? Ezeket ha nem rendezed, baj lehet belőle.
Milyen jogi kérdések merülhetnek fel, amikre feltétlenül figyelj, ha ingatlaneladás előtt állsz?
Lakáseladáskor nem csak az ár számít – hanem az is, hogy jogilag minden rendben legyen. Egy apró hiba vagy figyelmetlenség akár hónapokra visszavetheti az ügyletet, sőt, pénzügyi kárt is okozhat. Ha biztosra akarsz menni, ezeket mindenképp ellenőrizd és intézd időben:
- Meghatalmazás – ha nem tudsz személyesen ott lenni
Előfordulhat, hogy az eladó (vagy a vevő) nem tud személyesen jelen lenni a szerződéskötéskor. Ebben az esetben egy meghatalmazott járhat el helyette, de nem mindegy, hogyan.
Mire figyelj? Ingatlan adásvételnél a meghatalmazást ügyvéd vagy közjegyző előtt kell aláírni – különben nem érvényes. A meghatalmazásban pontosan fel kell tüntetni, mire terjed ki a jogosultság: eladás, vételár átvétele, szerződés aláírása stb.Fontos a személyazonosító adatok és a pontos ingatlan-adatok megadása, de ezekben az ügyvéd vagy a közjegyző úgyis segít.
Mikor fordul elő ilyen? Ha pl. külföldön tartózkodsz és nem tudsz hazajönni aláírni, akkor akár egy ottani magyar konzulátuson is készíttethetsz érvényes meghatalmazást.
- Fontos tennivaló a tulajdoni lap lekérésre.
A tulajdoni lap az ingatlan személyi igazolványa – mindent elmond a tulajdonosi viszonyokról, terhekről, jogi helyzetről.
Mire figyelj? Nézd meg, hogy:
Ki vagy kik a tulajdonosok, ez vevőként is nagyon fontos! Ha többen vannak, mindenkinek alá kell írni a szerződést.
Nézd meg, hogy van-e rajta teher: jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet, elidegenítési tilalom stb. Ez tulajdonosként is tartogathat meglepetéseket: esetleg egy rég kifizetett hitel, amiről nem is gondoltad, de nincs letörölve a terhek közül. Ugyanis a banki törlési engedéllyel neked kell eljárni a földhivatalnál, a bankok ezt nem intézik helyetted! Ellenőrizd időben!
Nézd meg, hogy a megnevezés rendben van-e (lakóház, lakás, telek stb.).
Érdemes családi házak esetében térképmásolatot is lekérni: ha a melléképületek nincsenek feltüntetve, komoly hátráltató tényező lehet eladásnál.
Sokan nem tudják, hogy az „öröklés alatt” lévő ingatlant még nem lehet eladni, csak ha lezajlott a hagyatéki eljárás és a tulajdonjog bejegyzésre került.
A 3. a tehermentesítés kérdése. Hogyan és mikor történhet?
Ha a lakáson jelzáloghitel vagy más teher van, az még nem kizáró ok, de eladni csak akkor lehet, ha rendezik. Hiszen a vevő csak egy tehermentes ingatlant szeretne megvásárolni.
Két út van:
Előre kifizeted a hitelt (saját pénzből vagy foglalóból), és kérsz egy törlési engedélyt a banktól, amit a földhivatalhoz benyújtva tehermentesítheted az ingatlant. Ha van idő kivárni, a vevő sem siet, ez egy jó megoldás lehet.
Gyakoribb azonban, hogy a vevői vételárból történik a teher kifizetése: az adásvételihez kikéred a banktól a végtörlesztéshez szükséges igazolásokat, amelyek tartalmazzák a fennálló pontos tartozást, illetve a végtörlesztés díját, valamint, hogy milyen számlaszámra, milyen közleménnyel kell az összeget elutalni. A vevő elutalja ezt az összeget, mellyel közvetlenül az eladó nem rendelkezhet. Ez biztosítja a vevő számára, hogy a hitel biztosan ki legyen fizetve a vételárből. Ez a leggyakoribb módja a tehermentesítésnek. Ennek a részleteit pontosan rögzíteni kell a szerződésben.
A 4. az ügyvéd szerepe – ez nem csak formaság
Sokan úgy gondolják, hogy az ügyvéd „csak leírja, amit megbeszéltünk” – pedig az ügyvéd az egész adásvétel jogi garanciája.
Az ügyvéd:
Ellenőrzi a tulajdoni lapot.
Elkészíti az adásvételi szerződést, jogilag érvényes módon.
Figyel arra, hogy minden szereplő érdekei védve legyenek.
Érkezteti a szerződést a földhivatalnál – ez indítja el a tulajdonjog bejegyzését.
Összefoglalva, egyfajta ellenőrzőlistaként:
✔ Ha kell, rendezd a meghatalmazást
✔ Szerezz be friss tulajdoni lapot, és ellenőrizd a megnevezéseket, tulajdonosokat, terheket
✔ Ha terhelt az ingatlan, tisztázzátok a tehermentesítés módját
✔ Mindent pontosan adjatok át az ügyvédnek, aki a szerződést előkészíti
