„Készpénzes vevő vagyok. Csak előtte el kell adnom a saját lakásomat.”
Ezt a mondatot ingatlanosként elég gyakran hallom.
És ilyenkor van egy rossz hírem:
akkor te jelenleg még nem vagy készpénzes vevő.
Majd akkor leszel az, amikor a saját ingatlanodat eladtad, és a vételár ténylegesen rendelkezésedre áll.
Addig ugyanis a vásárlásod egy másik ingatlan eladásától függ.
És ha eladóként ilyen vevő érkezik hozzád, ezt nagyon fontos tisztán látni.
Mert innentől nem egyszerűen egy vevőd van.
Bekerülsz egy adásvételi láncba.
A vevődnek el kell adnia a saját lakását.
Ahhoz neki is kell találnia egy vevőt.
Az a vevő lehet, hogy hitelből vásárol.
Jön a banki értékbecslés.
A hitelbírálat.
A folyósítás.
És hirtelen a te ingatlanod vételárának kifizetése akár egy olyan bank döntésétől is függhet, amellyel neked egyébként semmilyen kapcsolatod nincs.
Ezért az első kérdés ilyenkor nálam mindig az:
hol tart most annak az ingatlannak az eladása?
Még meg sincs hirdetve?
Már piacon van?
Reális áron hirdetik?
Van rá komoly érdeklődő?
Van már elfogadott ajánlat?
Vagy esetleg már aláírt adásvételi szerződés is van?
Mert ezek egyáltalán nem ugyanazt a kockázatot jelentik.
Ha valaki most fogja meghirdetni a lakását, azt én biztosan nem kezelném ugyanúgy, mint azt, akinek már aláírt szerződése van a saját ingatlanára.
És itt jön az egyik legfontosabb dolog:
én pusztán egy ígéretért nem várnék hónapokat egy vevőre.
Az, hogy:
„Biztosan megveszem, csak várjatok rám”
– eladói oldalról önmagában nagyon kevés.
Mert közben elengedhetsz más érdeklődőket, elveszíthetsz több hónapot, aztán kiderülhet, hogy ez a vevő mégsem tud teljesíteni.
Ha viszont valóban elköteleződik, megkötitek az adásvételi szerződést, foglalót fizet és vállal egy reális, pontos teljesítési határidőt, az már egy teljesen más helyzet.
Ott már nem csak szándék van.
Van valódi kötelezettségvállalás is.
A foglaló pedig nyilván komoly motiváció: senki nem szeretné elveszíteni.
Ettől még persze fontos, hogy az ügyvéd pontosan szabályozza a feltételeket és a határidőket.
És itt jön a másik kritikus kérdés:
mennyi időt adj neki?
Ha a saját ingatlana még nincs eladva, én biztosan nem néhány hétben gondolkodnék.
A saját ügyfeleimnek ilyen helyzetben sokszor azt mondom, hogy akár fél éves teljesítési idővel is érdemes számolni.
Nem azért, mert minden lakást fél év eladni.
Hanem mert nem elég vevőt találni rá.
Lehet, hogy az ő vevője hiteles lesz.
Jön az értékbecslés.
A hitelbírálat.
A folyósítás.
És csak ezután jut el hozzád a pénz.
Persze nagyon nem mindegy az sem, hogy milyen ingatlant kell közben eladni.
Egy jó helyen lévő, jól árazott, keresett lakás egészen más kockázat, mint egy túlárazott vagy eleve nehezebben értékesíthető ingatlan.
Ezért erre nincs egyetlen, minden helyzetre használható szabály.
De egy dolgot eladóként szerintem érdemes megjegyezni:
ha a vevőd azt mondja, hogy készpénzes, de előtte még el kell adnia a saját ingatlanát, ne azt kérdezd, hogy készpénzes-e.
Hanem azt:
hol van most az a pénz?
Ha már rendelkezésére áll, akkor készpénzes.
Ha még egy másik ingatlanban van, amit előbb el kell adni, akkor a te adásvételed egy másik ügylet sikerétől is függ.
És ezt a határidőknek, a feltételeknek és annak is tükröznie kell, hogy eladóként mekkora kockázatot vállalsz.
