Kaptál egy jó ajánlatot az ingatlanodra. A vevő komoly, megvan a pénze, csak éppen külföldi.
Ez jó hír vagy plusz kockázat?
Igazából egyik sem automatikusan.
A „külföldi vevő” ugyanis önmagában még szinte semmit nem mond arról, hogy mennyire lesz egyszerű vagy bonyolult az adásvétel. Amit viszont eladóként már az ajánlat elfogadása előtt érdemes tudnod: pontosan milyen ügyletbe készülsz belemenni.
És ez nem is annyira ritka helyzet, mint gondolnánk. A KSH adatai szerint 2024-ben 6600 külföldi állampolgár vásárolt lakást Magyarországon. Ráadásul ez korántsem csak budapesti vagy luxusingatlanokat érintő jelenség: a német vásárlók például jelentős számban választottak vidéki ingatlanokat is.
Az első kérdés ezért nem az, hogy külföldi-e a vevő, hanem az, hogy milyen állampolgár.
Egy uniós, EGT-állampolgár vagy például svájci vevő egy normál lakóingatlan megvásárlásánál alapvetően nem ugyanabba a kategóriába tartozik, mint egy úgynevezett harmadik országbeli vevő.
Utóbbinál ugyanis főszabály szerint kormányhivatali engedély szükséges a tulajdonszerzéshez. Ennek jelenlegi ügyintézési határideje 45 nap.
És eladóként itt kezd érdekessé válni a történet.
Mert lehet, hogy ugyanazt az árat ajánlja két vevő, mégsem feltétlenül ugyanazt az ajánlatot teszik.
Ha például az eladásból szeretnéd finanszírozni a következő ingatlanodat, nem mindegy, hogy mikor számíthatsz ténylegesen a pénzedre. Ha már te is továbblépnél, foglalóznál vagy költöznél, akkor az idő legalább annyira része az ajánlatnak, mint maga a vételár.
Ezért nálam egy ajánlat soha nem csak egy szám.
Fontos, hogy miből fizet a vevő, milyen ütemezéssel, milyen devizában, milyen határidőkkel, és van-e olyan feltétel, amelynek teljesülése nem kizárólag rajta múlik.
Külföldi vevőnél erre még inkább érdemes figyelni.
Ha például engedély szükséges a vásárláshoz, azt is előre rendezni kell az adásvételi szerződésben, hogy mi történik akkor, ha az engedélyt mégsem adják meg. Mi lesz az addig átadott pénzzel? Meddig várnak a felek? Meddig marad le az ingatlan a piacról?
Én ezt nem hagynám arra, hogy „majd ha odaérünk, megoldjuk”.
Ugyanez igaz a fizetésre is. Ha a vevő külföldi számláról utal, vagy más devizában tartja a pénzét, előre egyértelműnek kell lennie, hogy mennyi pénznek, milyen pénznemben és mikorra kell ténylegesen megérkeznie az eladóhoz.
És van még egy ma már különösen fontos ellenőrzési pont.
2025 óta az önkormányzatoknak lehetőségük van helyi önazonossági szabályokat bevezetni. Ez nem kifejezetten a külföldiekre vonatkozik: bizonyos településeken bármely „betelepülő” vevőt érintheti. Emiatt ma már azt is érdemes ellenőrizni egy adásvétel előtt, hogy az adott településen van-e olyan helyi szabály, amely hatással lehet az ügyletre.
Szóval félni kell a külföldi vevőtől? Egyáltalán nem.
Lehet belőle gyors, biztonságos és kifejezetten jó adásvétel.
De attól, hogy valaki készpénzes vevőként érkezik, még nem biztos, hogy az ő ajánlata jelenti a legegyszerűbb vagy a leggyorsabb utat az eladásig.
Én ezért nem azt nézném elsőként, milyen útlevél van a vevő zsebében.
Hanem azt, hogy az ajánlat mögött pontosan milyen feltételek, milyen határidők és milyen kockázatok vannak.
Mert végül nem a legmagasabb szám a legjobb ajánlat.
Hanem az, amelyikről pontosan tudod, mit jelent számodra eladóként.
