Ajándékozással szerzett ingatlan eladása
Szeretnék kettéválasztani az örökléssel szerzett ingatlanok és az ajándékozással szerzett ingatlanok kérdéskörét. Bár első ránézésre hasonló helyzetről van szó – hiszen mindkettőnél úgy kerül hozzád egy ingatlan, hogy nem vásároltad –, az adózási szabályok bizony nem teljesen ugyanazok.
Kezdjük azzal a kérdéssel, ami a legtöbbször felmerül:
mikor jó ötlet egy ingatlant ajándékozással átruházni?
Sokan azt gondolják, hogy az ajándékozás mindig egyszerű és költségmentes megoldás.
Ez azonban csak bizonyos rokoni körben igaz.
Magyarországon illetékmentes az ajándékozás például:
szülő és gyermek között
nagyszülő és unoka között
házastársak között
valamint testvérek között.
Ebben a körben tehát valóban előfordulhat, hogy az ajándékozás illetékmentesen történik. De ha az ajándékozás nem ebben a rokoni körben történik, akkor már illetéket kell fizetni.
Lakástulajdon ajándékozásánál ez általában 9% ajándékozási illeték.
Tehát ha például egy nagynéni ajándékoz egy lakást az unokaöccsének, akkor ez már nem illetékmentes.
Ha az ingatlan értéke mondjuk 40 millió forint, akkor az ajándékozási illeték 3,6 millió forint.
Ezért nagyon fontos már az elején átgondolni, hogy az ajándékozás valóban jó megoldás-e az adott helyzetben.
Most nézzük a másik nagy kérdést.
Mi történik akkor, ha az ajándékba kapott ingatlant később eladják?
Itt jön az a szabály, amit sokan emlegetnek.
Az úgynevezett 75%-os költséghányad szabály.
Ez akkor jöhet szóba, ha az ajándékozásnál nem került sor illetékkiszabásra – amihez ugye meghatározták volna az ingatlan piaci értékét, vagy nincs olyan érték, amelyet az illetékhatóság figyelembe vett – tehát nem volt az ajándékozási szerződésben feltüntetve az érték.
Ilyenkor a törvény lehetőséget ad arra, hogy az eladási ár 75%-át megszerzésre fordított összegnek tekintsük.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy
az eladási ár 75%-a költségként elszámolható,
és csak a fennmaradó 25% számít jövedelemnek.
És erre a jövedelemre kell megfizetni a 15% személyi jövedelemadót.
Nézzünk egy példát.
Tegyük fel, hogy valaki ajándékba kap egy ingatlant,
majd később 40 millió forintért eladja.
Ha alkalmazható a 75%-os szabály, akkor
a 40 millió forint 75%-a, vagyis 30 millió forint tekinthető megszerzési értéknek.
A különbség 10 millió forint.
Ez lesz az adó alapja.
Ennek a 15%-a, vagyis 1,5 millió forint az SZJA.
Ez a szabály sok esetben kedvezőbb, mintha egy alacsony értékről kellene kiindulni.
Viszont fontos tudni egy dolgot.
Ha az ajándékozásnál az illetékhatóság már megállapított egy forgalmi értéket, például az illetékkiszabás során, akkor az lesz a kiindulási pont az adózásnál.
Vagyis ilyenkor nem a 75%-os szabályt használjuk, hanem az illeték alapjául szolgáló értéket.
Ezért ajándékozásnál mindig érdemes három dolgot végiggondolni:
van-e illeték
milyen érték kerül az ügyletbe
és lesz-e később eladás.
Mert ezek együtt határozzák meg a későbbi adózást.
És sokszor az derül ki, hogy ami elsőre egyszerű megoldásnak tűnik, az később komoly költséget jelenthet.
Az ingatlanügyleteknél nagyon gyakran nem az számít, hogy mit csinálunk. Hanem az, hogy mikor és hogyan csináljuk.
Záró gondolat a videó végére
Az öröklésnél és az ajándékozásnál is ugyanaz a tanulság.
Egy ingatlan megszerzésekor sokszor még senki nem gondol az eladásra.
Pedig az adózási szabályok már akkor eldőlnek, amikor az ingatlan hozzád kerül.
És ami akkor csak egy szám egy papíron, az később milliókat jelenthet.
